יעד חדש לנדל"ניסטים ישראלים - אוקראינה

פניו המצולקות של נשיא אוקראינה הטרי, ויקטור יושנקו, וניצחון "המהפכה הכתומה" שהנהיג לאחרונה, העלו את אוקראינה לכותרות. הרפובליקה הצעירה, שהוכרזה כמדינה ב-1991, עם התפרקות ברית המועצות, סבלה משך שנים מחוסר יציבות כלכלית וחברתית, אינפלציה גבוהה ושחיתות. 

כל אלה הפכו את אוקראינה, לכר מאד לא נוח, שלא לומר מסוכן, לעסקים. אך נדמה שזה בדיוק סוג האתגרים שמדגדגים למשקיעים ישראלים בתחום הנדל"ן בקצות האצבעות - שוק בתולי, בעל פוטנציאל ותשואה גבוהה, לצד סיכון לא מבוטל.

בזמן שטיסות השכר היומיות לצ'כיה, רומניה ופולין עמוסות לעייפה באנשי עסקים ישראלים, ומגדלי משרדים ומגורים בבעלות חברות ישראליות מזדקרים במרכזי הערים מזרח-אירופיות, אוקראינה רק מתעוררת מתרדמתה. והישראלים כבר מתחילים לגלות אותה.

השבוע הצהיר יושנקו בביקורו בגרמניה כי הוא מאמין שעד שנת 2016 תצטרף אוקראינה לאיחוד האירופי. אמירה זו לא הפתיעה רבים. יושצ'נקו, ששימש בעבר כיו"ר הבנק המרכזי, תומך נלהב ביישום רפורמות בכלכלה האוקראינית. לצורך יישום הרפורמה זכתה אוקראינה לסיוע של קרן המטבע הבינלאומית, של ה-EBRD ושל הבנק העולמי.

ביולי 2001 פרסם הנשיא הנשיא דאז, ליאוניד קוצ'מה, צו המחייב את הממשלה לגבש תוכנית מקיפה להקלה על השקעות זרות שתימשך עד שנת 2010. בעקבות תחילת יישום הרפורמה הכלכלית חל גידול בתל"ג והתפתחו ציפיות בקרב אנשי עסקים ומשקיעים זרים כי המצב הכלכלי ישתפר בצורה שתבוא לידי ביטוי בפרמטרים הכלכליים המרכזיים.

בישראל מתחילים לזהות את הפוטנציאל

בישראל יש, כאמור, כבר מי שזיהה את הפוטנציאל העסקי הטמון באוקראינה. משרד עורכי הדין אמזל-לוי ושות' מת"א מכיר היטב את הפוטנציאל העסקי באוקראינה ופעיל בשוק האוקראיני בשנים האחרונות בתחומי שונים בהם גם נדל"ן. ב-1999 ייסד המשרד שלוחה קבועה בקייב מתוך מטרה להוות שער לחברות משקיעים ישראליות באוקראינה ולצמצם את הסיכונים והסכנות הכרוכים בכניסה לשוק.

"הקהילה העסקית והמשפטית באוקראינה מאד קטנה ומגובשת", מספר רועי אמזל, מנהל המשרד. "בשביל להצליח צריך לשבת שם שנים ולהכיר היטב את המנטליות האוקראינית. זה לא פשוט, זו מלחמה יומיומית".

לדברי אמזל, כיום יש באוקראינה פוטנציאל השקעות נדל"ני שצד את עינייהם של משקיעים ישראלים. מדובר בתשואות שיכולות להגיע ל-20% ויותר. "הביקוש כיום בקייב למשרדים, בייחוד ברמות גימור גבוהות, גדל. הערים הגדולות באוקראינה נמצאות כיום התנופת בנייה".

את שלוחת המשרד מנהל עו"ד מקסים ספוז'ניקוב, יהודי-אוקריאיני, החולק את חייו בין ישראל ואוקראינה. "אוקראינה נמצאת כיום בתהליך התהוות", הוא אומר. "עד לפני 14 שנים היא הייתה סוציאליסטית. בשנים האחרונות היא נכנסת לתוואי כלכלי מערבי, בין היתר, בהובלתו של יושנקו שנחשב פרו-מערבי. המדינה פחות חשופה לאנשי עסקים מבחוץ, הם עוד לא גילו את הפוטנציאל, שהוא גדול יותר מברומניה ובולגריה. יש כיום נישות עסקיות רווחיות באוקראינה כמו שוק נדל"ן ושוק סללורי, שמתחיל להתפתח". 

תשואה גבוהה על דירות להשכרה יומית

הביקוש לדירות מגורים, בעיקר בקייב, הוא גבוה. בעיר המאוכלסת בכ-3 מיליון תושבים נבנים מדי שנה כמיליון מ"ר למגורים, בזמן שהביקוש לדירות עומד על 1.3 מיליון מ"ר. הפער הזה הופך את רכישת הדירה להשקעה מפתה.

"לשם השוואה" אומר אמזל, "דירה במרכז ת"א שמחיר השוק שלה נע בין 250 ל-270 דולר ומושכרת בכ-900 דולר בחודש תושכר בקייב בכ-2,000 דולר".  

לדברי ספוז'ניקוב, מבחינה דירות למגורים, ניתן להשיג תשואה יפה בשני אופנים: רכישת דירה, שיפוצה ומכירתה, או השכרתה. נישה ייחודית שאינה מוכרת בארץ היא השכרת דירה על בסיס יומי.

"בקייב יש מלון אחד ברמה של 5 כוכבים, במחיר של כ-400 דולר ללילה", אומר ספוז'ניקוב. "לכן בקייב התפתחה נישה של דירות יוקרה להשכרה על בסיס יומי. השוכר מקבל שירות כמו בבית מלון. גם השכרה על בסיס חודשי מניבה תשואה יפה שיכולה להגיע עד 50%".

"אתה יכול לקנות דירת חדר עד חדר וחצי בכ-60 אלף דולר במרכז קייב, שנחשב אזור יוקרתי מאד. אתה משקיע בשיפוץ הדירה 40 אלף דולר נוספים. ברגע שהפכת את דירה ליוקרתית אתה יכול להשכיר אותה על בסיס יומי".

השקעת נדל"ן אחרת, המיועדת ליזמים היא שוק המשרדים. החדירה המהירה של כלכלת העולם המערבי לקייב, הביאה לביקוש רב לשטחי משרדים. מבחינה זו ישנה חלוקה ברורה לרמות גימור ואיכות שונות. לדברי ספוז'ניקוב, ישנה דרישה רבה למשרדים ברמת גימור גבוהה (קלאס A), העזר ההיצע של שטחים באיכות זו מעמיד את מחיר ההשכרה הממוצע על 25 דולר למ"ר. המחיר הממוצע להשכרת שטחי משרד ברמה הנמוכה ביותר (קלאס C) עומד על 15 דולר למ"ר. אם נשווה למצב בישראל מדובר בתשואה של פי שניים לערך. לדברי ספוז'ניקוב, ישנם יזמים ישראלים שכבר פעילים בשוק הנדל"ן המקומי באמצעות חברות בנייה מקומיות.

בעיות מימון שמרחיקות משקיעים זרים

ולמרות היתרונות למשקיע, הפעילות העסקית באקראינה טומנת בחובה לא מעט סכנות. מדובר במנטליות עסקית מורכבת שטרם הגיעה לבשלות מלאה ולא השלימה את המעבר המלא מתפיסה סוציאליסטית לכלכלת שוק חופשי. המנגנונים האמונים על רגוליציה ובעלות על נכסים אינם ערוכים עדיין לבצע עסקאות של כלכלת שוק חופשי בצורה בטוחה, מה שיוצר כר נוח לתרגילי "עוקץ" למיניהם מצד נוכלים מקומיים.  

לברי ספוז'ניקוב, "ניתן לבצע עסקאות נדל"ן, אבל הדבר מצריך משנה זהירות ובדיקה מקיפה הכוללת, בין השאר, חקירת בעלות. ישנם ישראלים שנפלו כי ביצעו עסקה בצורה נמהרת, אך זה סיכון שניתן לצמצם".

תהליך הרכישה עצמו גם בעייתי, במקרים רבים נדרש הרוכש לשלם 80%-50% ממחיר הנכס. "יש לנו לקוח ישראלי שרצה לרכוש דירה", מספר רועי אמזל. "הוא הגיע דרכנו לאחת החברות וזו דרשה ממנו 80% מהסכום, ללא בטוחה, ללא קרן נאמנות. וכאן מתחילה בעיה, אין מי שיבטיח את הכסף".

בעייה נוספת היא מימין העסקאות. רוב רוכשי הנכסים יעדיפו לרכוש נכס כאשר רוב המימון מגיע מהבנק. מערכת הבנקאות המקומית עדיין לא ערוכה למימון עסקאות נדל"ן. עד לא מזמן רכישת דירה נעשתה במזומן בלבד של כל התמורה. שיעור הריבית על משכנתאות באוקראינה עומד כיום על 13%-12%, מה שהופך אותה למאד לא מעודדת עסקים. לדברי ספוז'ניקוב, מדובר בבעיה אמיתית שבשלב זה מרחיקה משקיעים זרים.

ולמרות כל אלה, מתעקש ספוז'ניקוב: "אוקראינה היא ללא ספק 'הדבר הבא'".