הכיוון מערב - למה הפכו דירות במערב העיר ליקרות יותר?

רוחות השמים הפכו זה מכבר למונחים "נדל"ניים". פעם היו אלה "הצפוניים" לעומת "הדרומיים", היום כנראה שהכיוון הוא מערב. כך מערב ראשון לציון (לעומת המזרח הישן), מערב נתניה, מערב אשדוד, מערב רמת השרון ואפילו מערב מודיעין, שרחוקה יותר מהים.

מהי הסיבה למשיכה למערב? מתברר כי לא רק בגלל הים. מדובר ככל הנראה בהעדפה שהשתרשה על בסיס הסברים גיאוגרפיים (הבריזות של ימי הקיץ החמים), פוליטיים, היסטוריים וגם פסיכולוגיים.

ואכן, הביקוש לדירות במערב הערים גדול ובהתאם לכך המחירים. "לפחות מבחינה פסיכולוגית נתפסים מגורים בשכונות במערב העיר בתת המודע כשמשהו טוב יותר", אומר זאב מילנר מנכ"ל חברת הבנייה זילברמינץ. "ממחקרי שוק שעשינו גילינו שהמערב בהחלט נחשב כיוקרתי יותר למגורים בעיקר בערים במרכז הארץ כמו נתניה, אשדוד ראשון לציון ואפילו מודיעין".

"מניסיוננו, רוכשי דירות מגורים אכן מעדיפים במקרים רבים שכונות במערב העיר ולא תמיד בצדק", אומר חיים קקון, מנהל השיווק של חברת בוני התיכון. "אנשים מוכנים לשלם יותר עבור דירה במערב בפער שיכול להגיע לפעמים ל-20%-16%. ככל שאנשים מוכנים לשלם מחירים גבוהים יותר כך רמת הגימור גבוהה הרבה יותר, הפיתוח הסביבתי מושקע ויותר ויותר אנשים מעדיפים לגור בשכונות כאלה".

ראש לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, מתאר פערים צנועים יותר במחירי הדירות יד שנייה אך משמעותיים לא פחות. "מבחינת כיוונים יש ביקוש מובהק למערב", הוא אומר, "בדירת יד שנייה עשוי להיות הבדל ממוצע של 5%-3%. קל יותר לשווק דירות בכיוונים של צפון ומערב, לעומת זאת הכיוון הקשה ביותר לשיווק הוא מזרח. למעשה, היוצא מן הכלל היחידי הוא באזור ירושלים ששם, בגלל האקלים, ישנה העדפה דווקא לכיוון מזרח שנחשב חם יותר ומוגן מפני רוחות".

בגלל הים, אבל לא רק

כשאנו מדברים על המערב, השאיפה כמובן כמה שיותר קרוב לים. אולם המחירים על קן החוף בשמיים ואינם מאפשרים לרוכש הממוצע לממש את חלומו זה. "הקו הראשון של החוף יצא מכלל פרופורציה, הוא בכלל לא במשחק מבחינת מחירים ולא ניתן להשוואה", אומר דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של חברת אמריקה ישראל.

ובכל זאת, המערב מהלך קסם על הרוכשים הפוטנציאליים. אחת ההוכחות לכך, אומרים אנשי הנדל"ן, היא העדפה לדירות גם בערים שאינן סמוכות לחוף הים, כמו מודיעין ובאר יעקב. יתרה מזו, המשיכה למערב לא מתבטאת רק בהעדפה לשכונות הממוקמות במערב העיר, אלא גם לדירות הפונות לכיוון מערב באותו פרוייקט.

האדריכל דני ישראלביץ מספר כי במגדל מגורים יוקרתי שתכנן ברמת השרון, דירות שבהן חדרי המגורים והמטבחים פונים למערב ולדרום-מערב נמכרו ב-15%-10% יותר מאשר דירות אחרות. "זה הבדל משמעותי כאשר מדובר במחיר התחלתי של 400 אלף דולר. דירות אלה (חוץ מהפנטהואזים כמובן) היו גם הראשונות להימכר", מוסיף ישראלביץ.

ישראלביץ מייחס את ההעדפה למערב דווקא להרגלי החיים של רוב האוכלוסייה. "אנחנו מגיעים הביתה בשעות אחה"צ והפונקציה השימושית ביותר בשעות אלו היא חדר המגורים והמטבח שלרב נמצאים בסמיכות"" הוא אומר. "השמש שוקעת במערב, וכך בשעות אחה"צ בחדרים הפונים למערב נקבל את קרני השמש האחרונות והנעימות של סוף היום, ולדירות עם קצת מרחב - את השקיעה. בימי הקיץ מהצד המערבי מגיעה בריזה וכך נוצר שילוב מנצח של שמש בחורף ובריזה בקיץ בדירות מערביות".

בגלל הגבול במזרח

פרופ' יצחק שנל, גיאוגרף חברתי-תרבותי מהמכללה האקדמית בית ברל ומאוניברסיטת תל-אביב, אומר כי הים הוא בוודאי גורם חשוב, אבל להעדפת המערב יש הסברים גיאוגרפיים, פוליטיים והיסטוריים עמוקים הרבה יותר.

"במזרח יש לנו גבול עם מדינות עוינות והוא נחשב תמיד כחצר האחורית, אזור שחשוף יותר לגניבות ולבעיות ביטחוניות", אומר שנל. "בנוסף, צריך לזכור שמבחינת אקלים הרוחות הדומיננטיות הן ממערב למזרח ולכן שיקולים כמו זיהום אוויר ואוורור תמיד יוצרים מצב שהמערב יהיה בעל עדיפות גדולה יותר. גם אזור התעשייה של עיר תמיד ימוקם במזרח כדי שזיהום האוויר לא יכסה את העיר עצמה וזה שיקול מכריע מבחינת הרוכשים". 

פרופ' שנל מציע גם לא להתעלם מהמרכיב ההיסטורי. "המערב מסמל את ההיסטוריה של ההתיישבות הציונית", הוא אומר. "ההתיישבות בישראל התפתחה לאורך הקרקע החולית ברצועה המערבית. ברצועה המזרחית לעומת זאת, הייתה התיישבות ערבית משמעותית עד שנת 1948 ובהמשך התיישבות של עולים חדשים שנחשבה יוקרתית פחות.

"הבדלי היוקרה הללו הם משהו שהשתמר אצלנו באופן חלקי. בעולם והרבה פעמים גם בארץ, מקובלת החלוקה צפון - דרום עשירים - עניים. במושבות שהפכו לערים לרוב היישוב הערבי והפליטים היו במזרח, כמו בנתניה ובכפר סבא. ההבדלים ההיסטוריים הללו, גם אם אינם מוצדקים, משתמרים".

עורכת הדין חיה גסר ממשרד יגנס טויסטר בירן, שמלווה עסקאות נדל"ן רבות, סבורה שמקורם של ההבדלים בנגישות לעורקי תחבורה ראשיים. "צריך לזכור שהמדינה בנויה לאורך, כבישי הגישה הם אורכיים ומרבית האנשים עובדים במטרופולין תל אביב או חיפה. נגישות לעורקי תחבורה תהווה לכן שיקול מרכזי בבחירת מקום המגורים. כך לדוגמה, רמת פולג שבמערב נתניה.

דעה קדומה או סתם הכללה?

ויש גם מי שלא סבורים שמדובר בתופעה גורפת. דרור תורן מאמריקה ישראל סבור שמדובר בהכללה. "אם ניקח לדוגמה את ראשל"צ", אומר תורן, "הרי שלמתבונן מבחוץ לא נראים כמעט הבדלים בין המערב למזרח. אם קיימים פערים תפיסתיים הרי שמקורם באופי האוכלוסייה וזו ההבחנה הראויה.

"תושבים ותיקים אוהבים דווקא את המזרח הישן המוכר והטוב, לעומתם משפרי דיור, משפחות שרוצות להתקדם ברמת החיים, למשל מחולון ומבת ים, יעדיפו דווקא את מערב ראשון לציון. אין להם היסטוריה בעיר והם ירצו לגור ליד שכניהם מהפריפריה בשכונות שנראות להם יוקרתיות יותר לכאורה. גם יש עניין של ביקוש והיצע ובמערב יש היצע גדול יותר כי מרחבי הבנייה גדולים יותר".

עמוס דבוש מנהל השיווק של חברת הנדל"ן אמבסדור סבור שלכל היותר מדובר באשלייה תפיסתית שמקורה בדעות קדומות. "יש לנו הרבה הרגלים והם לא בהכרח מבוססים או נכונים", הוא אומר, "למשל רובנו חושבים שזוג צעיר חייב לקנות דירה כשלעיתים מדובר בהחלטה שגויה מבחינה כלכלית. כך מרביתינו שבויים בתפיסות של לפני 20 ו-30 שנה שצריך להיות אוויר תמידי בבית וזה מקור המשיכה המוטעית למערב. ברמות הגימור של היום אין לכיוון שום משמעות".