"חזקיהו הזהיר מגרסה ישראלית של הסאב-פריים"

"המפקח על הבנקים,רוני חזקיהו, מזהיר, במלים עדינות מאוד, מפני גרסה ישראלית של משבר ה'סאב פריים' האמריקני". כך אומר ל-ynet אסטרטג המאקרו (הכלכלן הראשי) של בית ההשקעות לידר שוקי הון, על רקע הדו"ח שפרסם המפקח על הבנקים היום (ג').  

חזקיהו ציין בדו"ח כי "העברת הכספים מאפיקי החיסכון לטווח ארוך להשקעות בנדל"ן, גרמה לעלייה במחירי הדיור וגידול באשראי לדיור, ואילצה אותנו להנחות את הבנקים לפעול בזהירות במתן אשראי לקבוצות רכישה ולקבלנים, למתן את הביקוש ולהגדיל את ההפרשות לחובות מסופקים בפלח האשראי הזה, למקרים בלתי צפויים של ירידה במחירי הדירות". חזקיהו ציין גם כי "אי וודאות רבה מרחפת עדיין מעל המערכת הבנקאית".

האם ניתן לחבר בין דבריו של חזקיהו על הנדל"ן ובין הדברים הזהירים שאמר על יציבות הבנקים ולהסיק שהוא מזהיר מפני מצב שבו, שהבנקים ייקלעו לקשיים בגלל קושי של לקוחות לעמוד בהחזרי המשכנתא שלהם, כפי שקרה בשנים האחרונות במדינות רבות, כולל בארה"ב במשבר הסאב-פריים? התשובה, לדעתו של גוזלן, היא חיובית.

"הקושי לשלם משכנתא ייצור קושי לבנקים"

 "השימוש במושג סאב-פריים בהקשר הישראלי הוא בעייתי", אומר גוזלן, "כי שוק המשכנתאות בישראל הוא הרבה יותר שמרני ואין ללקוחות כאן אופציה למכור את הדירה ולברוח, כפי שקרה באמריקה. אבל אם משתמשים במושג 'סאב פריים' בהשאלה, בקשר למשבר שיגרום לקושי המוני בתשלום המשכנתאות ובכך יאיים על יציבות הבנקים, התשובה היא חיובית, יש סיכון כזה".

"ההוצאה של אנשים על דיור הולכת וגדלה", מסביר גוזלן, "בעבר היה מדובר על 20% מההוצאה הממוצעת למשק בית, ואילו כיום חזקיהו מדבר על 26%. מצב כזה מקטין את ההכנסה הפנוייה, ואנחנו כבר רואים, שבזמן שמחירי הנדל"ן עולים בקצב מהיר, המחירים של יתר המוצרים נשחקים. מדד המחירים לצרכן, לא כולל הנדל"ן, עולה בקושי ב-1% לשנה. כשלאנשים יש כוח קניה פחות גדול, הם קונים פחות, וזה משליך על ההכנסות של רוב העסקים במשק".

חזקיהו דיבר על הבנקים. האם אתה חושש שהבנקים ייפגעו בגלל שאנשים יקנו פחות מוצרים והעסקים יפסידו או מכך שאנשים לא ישלמו את החזרי המשכנתא שלהם?

"גם וגם, אבל אני חושב שחזקיהו התכוון למשכנתאות. הריבית עולה, וכשהיא תהיה גבוהה, החזר המשכנתא יהיה כל כך גבוה שהבנקים יתקשו לגבות אותו, וזה עלול לערער את היציבות שלהם. בוא נקרא לילד בשמו: יש בועת נדל"ן, ואם היא תתפוצץ, זה לא יתבטא בהכרח בנפילת מחירים אבל עלול מאוד להתבטא בקושי של רוכשים לשלם משכנתא שיגרום קושי לבנקים".

הבנקים בארץ שוחים באמבטייה של כסף. הם חולבים אותנו בעמלות שמנות ומרוויחים רווחי עתק. אתה באמת חושב שכמה אנשים שלא ישלמו משכנתא עלולים לסכן אותם?

"בנק הוא גוף ממונף מאוד, וזה מתגלה במצבי מצוקה, כמו מצב שבו הרבה לקוחות לא ישלמו משכנתא. אני לא מדבר על תרחיש שיקרה מחר בבוקר, אלא על משהו שיקרה אם וכאשר הריבית תעלה באופן משמעותי". 

אז נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, שוגה כשהוא מעלה את הריבית?

"בכלל לא. הוא צודק. המטרה שלו היא להוריד את האטרקטיביות של הנדל"ן כאפיק השקעה, ובשביל זה צריך להקשות על רכישת נדל"ן, גם באמצעות הקשחת הקריטריונים למתן אשראי וגם באמצעות העלאת ריבית. באופן פרדוקסלי, ככל שתקשה על לקוחות לקנות משכנתאות היום, יהיו פחות לקוחות שייקלעו למשבר בעתיד בגלל לקיחת משכנתאות בלא יכולת להחזיר". 

אבל יש צורך אמיתי בדיור. האוכלוסייה גדלה מהר, ואנשים צריכים לגור היכנשהו.

"חלק גדול מהרכישה זה אנשים שקונים דירות להשקעה. ואני לא מדבר רק על קבלנים. כשבנאדם שהילדים שלו בני 10 קונה 'דירה לילדים', הוא קונה דירה להשקעה. הוא מקדים את הביקושים ב-10 שנים, ובינתיים, את הדירה שהוא קנה להם הוא משכיר. זה מנהג לא בריא שמעלה מחירים, וצריך לעזור לאנשים להיגמל ממנו, לא על ידי חוקים אלא על ידי ייקור האשראי".

ועם זאת, יש המון צעירים שקונים דירות לעצמם ומבחינתם, להעלות ריבית זה כמו להעלות מחירים. פישר בעצם שולח אותם לגור בשכירות, ובכך הוא מעלה את מחירי השכירות.  

"מחירי השכירות לא יעלו. בשנה האחרונה מחירי השכירות עלו ב-5% בקושי ומחירי הדירות למכירה עלו באזורי הביקוש ב-20%. חלק גדול מהרוכשים רכשו דירות להשקעה ועכשיו הם רוצים להשכיר אותן. כך שעם העלייה בביקוש לדירות בשכירות יש עלייה עוד יותר גדולה בהיצע".

"מה שקרה במשבר בארה"ב ובמקומות נוספים זה בדיוק מה שקורה עכשיו בארץ: בהתחלה, כל השוק עלה, והייתה קורלציה טבעית בין מחירי הרכישה והשכירות. אחר כך מחירי הרכישה התנתקו ממחירי השכירות והמשיכו לעלות בצורה פראית בזמן שמכירי השכירות נעצרו. זה השלב שבו אנחנו נמצאים. אחר כך מחירי השכירות נעצרו ומחירי הרכישה צנחו והתיישרו לפיהם". 

"בכל מקרה, אנחנו בשום אופן לא צריכים לגרום לאנשים להיזרק לרחוב. אכן, יש ציבור של אנשים שצריכים פתרונות דיור ואם השוק לא מצליח לתת להם אותן, הממשלה צריכה להתערב ולעזור לו. בטווח הארוך, צריך להגדיל את מלאי הדירות, אבל בטווח הקצר, צריך לעזור לאנשים באופן ישיר, אם באמצעות בנייה ציבורית ואם באמצעות מענקים והלוואות".

באוצר טוענים שהמענקים הללו מעלים את המחירים.

"באוצר אומרים כל מיני דברים, ואני לא מדבר על מענקים לכל דיכפין שרוצה דירה, אלא מענקים מפוקחים ומבוקרים למי שבאמת צריך. בארה"ב המשבר נוצר כשנתנו לאנשים להיזרק לרחוב, ונפתר כשמצאו להם פיתרון באמצעות סיוע מבוקר וממוקד. אין סיבה שזה לא יקרה גם בארץ".