סיכון לצד חיסכון: להצטרף לקבוצת רכישה?

בשנים האחרונות הקמת קבוצת רכישה לצורך בנייה משותפת של יחידות דיור הפכה נפוצה מאוד. עם זאת, בתקופה האחרונה התעוררו חילוקי דעות באשר למידת האטרקטיביות של קבוצות הרכישה ואמינותן - ועל כן מומלץ לשקול היטב לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה ומפקידים כספים לצורך קניית דירה.

כתבות נוספות על קבוצות רכישה בערוץ הנדל"ן :

• אין כסף לדירה? מיזם חדש: רכישה בקומונה
• בונים בלי קבלן: בת-ים משווקת לקבוצת רכישה
• הסטארט אפ של תמ"א 38: קבוצות רכישה
  

קבוצת רכישה היא, למעשה, קבוצה של מספר אנשים הפועלים כיזמים לכל דבר המתאגדים יחד, מאתרים קרקע, רוכשים אותה ומקדמים את התכנון לצורך בנייה משותפת של מבנה מגורים (דירות או בתים פרטיים). בדרך זו מצליחים חברי הקבוצה להוזיל את עלויות הבנייה והרכישה באופן ניכר.

חברי קבוצת הרכישה אף בוחרים את הליווי המשפטי והליווי הבנקאי, ומתנהלים באופן עצמאי לקבלת הצעות מחיר מאנשי מקצוע. רוב קבוצות הרכישה מאורגנות על ידי חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה.

יתרונות מול חסרונות

היתרון המובהק ביותר ברכישת דירה בשיטה של קבוצות רכישה הוא החיסכון הכספי. במידה שקבוצת הרכישה מצליחה להוציא לפועל את הפרויקט, החיסכון הצפוי עשוי להגיע ל-15%-20% לעומת מחיר השוק.

מדוע? משום שיזם קונבנציונלי, המבקש להקים פרויקט מגורים, נדרש להוציא סכומי כסף רבים עוד בטרם התחיל במכירת הדירות - ובעצם לוקח סיכון עסקי רב. ההוצאות הגבוהות של היזם הן על רכישת הקרקע, תכנון הדירות, הוצאת היתר בנייה מתאים, ליווי בנקאי, ערבויות על פי חוק המכר וכו'.

בנוסף, לאחר שיווק הפרויקט נדרש היזם לנהל את כל שלבי הבנייה, החל מיציקת היסודות ועד למסירת המפתח - באופן עצמאי (או באמצעות קבלני משנה). כמו כן, עליו להיות אחראי על הממכר גם לאחר אכלוס הדירות הראשונות.

לעומת זאת, מארגני קבוצת רכישה מאגדים קבוצת רוכשים המהווה את "היזם", ועל כן אינם נושאים באחריות הבלעדית לביצוע השלבים המקדימים והתכנוניים של הפרויקט, לרבות רכישת המגרש. המארגנים מסתפקים בשיעור רווח נמוך ביחס לשיעור הרווח של יזם קונבנציונלי.

בעוד ששיעור הרווח לפרויקט מגורים ביזמות פרטית נע סביב 20%, מארגני קבוצות רכישה נהנים מרווח שנע בין 7%-10% בלבד. לפיכך, העלות של דירה הנרכשת במסגרת קבוצת רכישה זולה משמעותית מעלות דירה בפרויקט יזמי.

החיסרון בחברות בקבוצת רכישה האו שרכישת דירה בדרך זו מלווה באי-ודאות בפרמטרים שונים, למשל מחירה הסופי של הדירה, מועד קבלתה והעלויות הנלוות. בנוסף, יש מארגנים שלא חושפים את חברי הקבוצה לכל המידע הרלוונטי, ובמקרים רבים לא מספיקים לבחון את מכלול המרכיבים בפרויקט. עם זאת, ניתן להפחית את אי-הוודאות טרם ההצטרפות לקבוצה על ידי איסוף מידע מקיף אודות הפרויקט המתהווה.

מה חשוב לבדוק לפני

תחילה יש לבדוק את הרקע של בעלי העניין ואנשי המקצוע בפרויקט ולשאול: מי הגוף העומד מאחורי ארגון קבוצת הרכישה (יזם פרטי, חברה); מהו הניסיון העסקי והניהולי של המארגנים, האם יש להם ניסיון בניהול פרויקטים בנדל"ן; האם המארגנים היו מעורבים בפרויקט דומה; והאם יש התחייבות של החברה המארגנת לליווי וניהול קבוצת הרכישה עד קבלת המפתח.

את בעלי הקרקע יש לשאול מהם עיקרי ההסכם בין בעל הקרקע לבין מארגני קבוצת הרכישה; האם לבעל הקרקע נשארת אחיזה/עניין בקרקע; ומהו הסטטוס המשפטי והתכנוני בו מחוייבים למסור בעלי הקרקע את הממכר לקבוצה.

את האדריכל המלווה את הפרויקט יש לשאול האם הוא בעל ותק וניסיון בהובלת פרויקטים למגורים והאם יש לו ניסיון בעבודה מול רשויות והוצאת היתרים. את עורכי הדין המלווים את העסקה יש לשאול האם הם מייצגים את חברי הקבוצה, שכן קיימת חשיבות רבה לניסיונם בניהול קבוצות רכישה וייצוגן המשפטי.

הכותב הוא מנכ"ל אנגלו-סכסון פרויקטים, החטיבה לשיווק פרויקטים חדשים למגורים מקבוצת אנגלו-סכסון