קונים דירה? כך תקבלו את המקסימום מהקבלן

    מספר נקודות החשמל, מזגן מרכזי או מפוצל, קולטי שמש סולאריים ותריסים ידניים או חשמליים. לא רק המחיר והמיקום משפיעים על ההחלטה אם לקנות דירה - יש עוד מה לבדוק לפני שאתם חותמים על חוזה מכר מול היזם. מדריך

    עו"ד אלון מידן

    החשש הגדול של רוכש דירה חדשה מקבלן הוא שלאחר הכניסה לבית החלום יתנפץ - ויתגלו ליקויי בנייה ומפרט טכני חסר שעלולים לגרום לחריגה מהתקציב. בדרך כלל מדובר בבעיות שניתן למנוע מראש - אם רק תבדקו את האותיות הקטנות ותכירו את הזכויות המגיעות לכם במקרה שאתם מעוניינים לבצע שינויים בנכס. לכן לפני החתימה על חוזה המכר עליכם לבדוק את המפרט הטכני. איך עושים זאת? לפניכם מדריך מקוצר.

     

    מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

     

    נקודות חשמל - לא רק בפרסומת של הלוטו

    בטרם החתימה על ההסכם מול היזם או הקבלן, בדקו את מספר נקודות החשמל שהקבלן מתחייב לספק לכם בדירה החדשה שהוא בונה. בחנו האם מספר נקודות החשמל ברחבי הדירה מספיקים לצרכי המשפחה שלכם - בהתאם למספר הנפשות, לגילאי הילדים, להרגלי הצריכה שלכם (למשל האם אתם עובדים מהבית?) וכדומה.

     

    שימו לב: מרבית היזמים והקבלנים מחייבים את רוכשי הדירות בסכומים ניכרים בגין כל נקודה נוספת שלא צוינה בהסכם המכר המקורי - ולעתים מזומנות אף דורשים תוספת תשלום על הזזה של כל נקודת חשמל למקום אחר ברחבי הבית.

     

    שימו לב גם לסוגיית המזגנים: בדקו אם הדירה כוללת מזגן ובאיזה סוג מדובר - מרכזי או מפוצל. קודם לכן מומלץ לבחון איזה מזגן יהיה אידיאלי עבור מבנה הדירה שלכם, ואז לבדוק אילו שינויים ניתן לבצע עוד בשלב התוכניות. בנוסף, כדאי לבחון את פתחי המיזוג: בדרך כלל הקבלן נותן פתח סטנדרטי, אך ניתן לבקש פתחים מאורכים שהם יותר דקורטיביים.

     

    אפשר גם להתייחס לסוגיית קולטי שמש ולבדוק אם יש מערכת סולארית בדירה או רק דודי חשמל. זאת משום שלמערכת סולארית יתרונות רבים בחיסכון בחשמל. כמו כן, חשוב לבדוק את נפח הדוד (רצוי לבקש 150 ליטר) ואת מספר הקולטים.

    צילום: shutterstock (צילום: shutterstock)

     

    מטבח סטנדרטי - אל תתפשרו על איכות

    חשוב לבדוק אם המטבח שהקבלן מתחייב לספק בדירה החדשה הוא סטנדרטי, אבל צריך גם לזכור שמרבית המשפחות בישראל אינן מסתפקות במטבח כזה - ומשדרגות אותו תמורת אלפי שקלים.

     

    למעשה, הקבלן אמור להציע לדיירים לבחור בין שתי אפשרויות - מטבח סטנדרטי או זיכוי בקניית מטבח אחר. ואולם, במקרים לא מעטים רוכש שמבקש לבצע שינוי במטבח לא מקבל את הזיכוי שמגיע לו מהיזם עבור המטבח הסטנדרטי שהובטח לו בחוזה המכר המקורי.

     

    מו"מ קשוח יוביל להישגים כמו התקנת מטבח משופר בדירה, או לשינוי סעיף הזיכוי - ולכן לפני החתימה על ההסכם עליכם לבדוק את גובה הזיכוי. כמו כן, כאשר אתם בוחרים לשדרג את המטבח, ודאו מי הם הספקים שמולם עובד היזם.

     

    הסיבה לכך נעוצה בעובדה שלרוב, הקבלן או היזם יחייב את הרוכשים להיעזר בהם בעת השדרוג. יש לבדוק מבעוד מועד את מחירי השינויים שתרצו כפי הנראה לבצע במטבח - שכן תוספת פשוטה למטבח סטנדרטי תעלה כ-7,000 שקל לפחות.

     

    מחירון שינויים - בקשו רק את הסטנדרט

    בטרם החתימה על הסכם המכר, מומלץ לבדוק את מחירון השינויים בדירה. לא תמיד הדירה שרואים בעלון במשרד המכירות או בהדמיה שמספק האדריכל - היא מה שמקבלים. לכן, אם תרצו לבצע שינויים פנימיים בנכס החדש שרכשתם, עדיף שתדעו מראש כמה זה הולך לעלות לכם. זכרו: מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים. עליכם לדאוג שבחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים או תוספות בדירה.

     

    קיים מחירון שיפוצים ותחזוקה המיועד למתכננים, קבלנים ורוכשי דירות מקבלנים, המתעדכן אחת ל-4 חודשים ומכונה "מחירון דקל". זהו מחירון השינויים הסטנדרטי. עם זאת, חלק מהקבלנים מפיצים מחירון ספציפי לפרויקט המגורים שהם בונים, אשר בדרך כלל יקר בהרבה מהמחירון הסטנדרטי. ודאו שאתם מקבלים את המחירון המשתלם ביותר.

     

    כדאי לכם גם לבדוק את גמישות הקבלן בעניין שינויים פנים-דירתיים. למשל, האם הקבלן מאשר שינוי פנימי של קירות הדירה לפני שהם נבנו, והאם הוא דורש תשלום בתמורה לכך. במקרים מסוימים תוכלו לבצע שינויים במבנה הדירה, שאמורים לענות על הצרכים שלכם בצורה מיטבית - וגם יחסכו לכם הוצאות עתידיות.

     

    בנוסף, בדקו מול היזם או הקבלן האם הוא מקצה עבורכם אדריכל עבור שינויי הפנים שאתם מבקשים לבצע בדירה. במקרה שיעלה הצורך בכך, יש לשאול את היזם בכמה פגישות מדובר ומה תהיה עלות נוספת לכל פגישה.

    צילום: shutterstock (צילום: shutterstock)

    תריסים וקירות - תתפלאו, גם זה חשוב

    יש עוד כמה פרמטרים שלא תמיד חושבים להתייחס אליהם בטרם החתימה על ההסכם לרכישת דירה. כך, למשל, כדאי לבדוק עוד בשלב התוכניות את התריסים: האם בדירה יותקנו תריסים בהפעלה ידנית או תריסי אלומיניום חשמליים - ובאילו חדרים.

     

    אם מדובר בתריס חשמלי, שאלו האם הוא סטנדרטי או האם מדובר בתריסי אור (תריס בעל שלבי אור המאפשר למי שרוצה לקבל תאורה טבעית לבית מבלי לפתוח את כל התריס). כמו כן, רצוי לברר האם מדובר בתריסים שניתנים להפעלה בשבת (במידה שמדובר ברוכש ששומר שבת).

     

    מומלץ גם לבדוק את סוג דלתות הפנים בדירה - באיזה יצרן מדובר והאם הדלתות מלאות או לא. לגבי קירות הפנים, בחנו האם מדובר בקירות בלוקים או בקירות מגבס. אם מדובר בקירות גבס, מומלץ לוודא שמדובר בקירות עם אטימות גבוהה. גם גובה הדירה חשוב. גובה סטנדרטי של דירה עומד על 2.65 מטרים, אך ניתן למצוא כיום בשוק לא מעט דירות שגובהן 2.9-3.0 מטרים.

     

    אל תשכחו את החניה והמחסן: יש לבדוק את מיקום החניה והמחסן ביחס לכניסה לבניין או למעלית, במקרה שמדובר בשטח תת-קרקעי. במקרים רבים, חלוקת החניות לדירות מתבססת על עיקרון של כל הקודם זוכה. כמו כן, כדאי לבדוק האם מדובר בחניה בגודל תקני.

     

    הכותב הוא סמנכ"ל בחברת בוני בנין ופיתוח