ועד הבית: חייבים לשלם? ואיך הוא יכול לחסוך?

אם גם אתם סולדים מאותה דפיקה על הדלת שמבשרת על בואו של הנציג האחראי על גביית דמי ועד-הבית, ומרגישים שרק לוקחים מכם כסף, הגיע הזמן לדעת את זכויותיכם. עם קצת ידע משפטי והתנהלות צרכנית נבונה ועד-הבית יכול גם לחסוך לכם כסף.

עוד בנושא:

ניהול ואחזקת מבנים, זה משתלם?

מחירון עבודות בעלי מקצוע לבית

שיפוצים, רעש וחוק

ועד-הבית מוסמך לדאוג רק לתחזוקה ולניהול שוטף

לפני הכול, כדאי לדעת שעל-פי החוק אין למעשה "ועד-בית". המונח המשפטי הקבוע בחוק המקרקעין הוא "נציגות הבית המשותף". על פי סעיף 65 לחוק, לכל בית משותף חייבת להיות נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף.

"תחילה עם רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, המפקח שנתן את צו הרישום אחראי על מינוי הנציגות

 הזמנית", מסביר עו"ד נתנאל סלע, המתמחה בתחום המקרקעין. "בהמשך, האסיפה הכללית של כל בעלי הדירות היא שבוחרת את הנציגות".

הנציגות אחראית לדאוג לאחזקה התקינה של הבית המשותף ולניהולו, בשם כל בעלי הדירות. מה לא נמצא בתחום פעילותה? עו"ד סלע: "לוועד-הבית אין סמכות לנהל משא ומתן לגבי בנייה ברכוש המשותף, לא לגבי השכרת מחסן השייך לרכוש המשותף וכן אין לוועד סמכות לעשות כל פעולה שאינה נוגעת לאחזקה השוטפת של הבית המשותף. זאת, אלא אם קיבל הסכמה מפורשת לכך מכל בעלי הדירות".

גובה התשלום הוא רק בהתאם לגודל הדירה

אם אתם בעלי דירת 2 חדרים תוכלו לשלם מחצית משווי בעלי דירת 4 חדרים בבניין. כן, אתם קוראים נכון, לא כולם חייבים לשלם את אותו סכום של תשלום קבוע או של הוצאה חד-פעמית. עו"ד סלע: "סעיף 58 לחוק המקרקעין, קובע כי התשלום מתחלק בין הדיירים לפי גודל הדירה, דבר הנקבע על פי שטח הרצפה של הדירה ביחס לכלל שטחי רצפות כל הדירות האחרות. זאת, אלא אם נקבע בתקנון הבית המשותף אחרת".

(צילום: עופר עמרם)

גם אם אינכם מרוצים מתפקוד ועד הבית, אתם חייבים בתשלום

"התשלום לוועד הבית הוא בגדר חובה חוקית", מסביר עו"ד סלע. "כל בעלי הדירות חייבים לשאת בו. במקרים שבהם נתקל ועד הבית בדייר המסרב להשתתף בהוצאות, ניתן לפתוח בהליך משפטי בפני המפקד על רישום המקרקעין או בפני בית המשפט".

באגודה לתרבות הדיור מוסיפים כי גם דירה ריקה חייבת בתשלום לוועד הבית. "היעדר יכולת כספית אינה סיבה להפסקת התשלום.

 במקרים של סכסוך על בסיס אישי או מקצועי, על בעל הדירה החובה להמשיך ולשלם את וועד הבית ולפתור את הסכסוך באמצעים משפטיים. דייר לא יכול להתנות את אי התשלום בשביעות רצונו".

"ככלל, סוג התיקונים תלוי במצב הבניין", מסבירה רוני נבות, מנהלת השיווק של 'המקצוענים'. "אם מדובר בבניין ישן יהיו תיקונים תכופים של איטום, ביוב, קירות מתפוררים, תקלות אינטרקום וחשמל מדי פעם. ככל שהבניין חדש יותר כך התקלות שמעידות על בלאי יהיו נדירות יותר. נטל התיקון באזורים משותפים, גם אם אינם נוגעים ישירות לכולם, יהיה על כלל הדיירים. כך בעיות איטום גג הבניין, שמפריע כביכול רק לקומות האחרונות, יהיה על כלל הדיירים ולא רק על בעלי הדירות האחרונות".

עיקר המחלוקות נוגעות לתשלום

נבות: "יכולה להיות בעיה בביוב, שנובעת משימוש לקוי, ושייך רק ל-3 דירות מכלל דירות הבניין, ועדיין התיקון יתחלק בין כלל בעלי הדירות על פי חוק. כאן עלולה להיות מחלוקת, במקרים שבהם כולם מחויבים בתשלום, גם כאשר הבעיה נובעת משימוש רשלני של בעלי אחת הדירות (לעתים מדובר בעסק הפועל בתוך הבניין). נתקלתי במקרה שבו בשל זריקה מאסיבית של מגבונים לשירותים בדירה שתפקדה כגן ילדים, כלל הדיירים נשאו בעלות של אלפי שקלים לדירה. מחלוקות נפוצות נוספות  יכולות להתעורר בעקבות התעקשות של אחד מבעלי הדירות על בדיקת מספר הצעות והשוואת מחירים. ישנם מקרים שאכן ניתן לקיים סקר שווקים, אבל ישנם מקרי חירום שמחייבים טיפול מיידי וקבלת החלטות מהירה של חברי הנציגות".

ועד הבית יכול גם לחסוך לכם כסף

פעמים רבות תוכלו לחסוך מאות ואף אלפי שקלים אם תתאחדו יחד ותבקשו הצעת מחיר כוללת עבור מספר דיירים בבניין. נבות: "כמעט בכל התחומים שמצריכים תיקון לבניין, ניתן לנצל את ההזדמנות ולהציע תיקונים או שדרוגים לדירות ולקבל הנחה מבעלי המקצוע. מסיידים את הבניין? בעל המקצוע כבר נמצא בשטח עם כלי עבודה ופועלים ויכול להוזיל לכם עלויות גם בשיפוץ בתוך הדירה. מדבירים? ועד הבית מזמין הדברה לאזורים המשותפים (שאם לא מטפלים בהם התופעה עלולה לחזור) ובמקביל המדביר מציע לדירות הדברה בדירה בעלות מוזלת".

שוכרים דירה? זו אחריות בעל הדירה לדאוג לכך שתשלמו דמי ועד-בית

אמנם בדירות שכורות חובת תשלום דמי ועד-הבית החודשיים מוטלת לרוב על מי שגר בדירה, כלומר על השוכר, הרי שהדבר תלוי באמור בחוזה שבין המשכיר לשוכר. באגודה לתרבות הדיור מסבירים: "אם השוכר מסרב לשלם, ועד-הבית יכול לפנות לבעל הדירה ולבדוק על מי מוטלת האחריות לשלם על פי הסכם השכירות. גם אם חובת התשלום היא אכן על השוכר, על הבעלים לדאוג לאכיפת החוזה מול השוכר".

חוששים מהתנהלות בלתי תקינה? הקפידו על מעקב אחרי ועד הבית

מי קובע את גובה תשלום דמי ועד-הבית? אתם. באתר האגודה לתרבות הדיור נכתב: "את מסי ועד הבית משלמים אחת לחודש, בהתאם להחלטה של האסיפה הכללית.

כלומר, כל בעלי הדירות הם אלו שמחליטים על גובה התשלום. ועד הבית יכול להעלות את מסי הועד עד 15 אחוז מהסכום הקבוע וכן להוריד עד 15 אחוז מהסכום הקבוע בהתאם לצרכים. על פי חוק, הנציגות חייבת לנהל ספר הוצאות והכנסות ולערוך דו"חות כספיים אחת לחצי שנה ולהציגם באסיפה הכללית. בעל דירה ראשי לבקש לעיין בספר זה".