כך התחדשות עירונית הפכה מנוע להתחדשות קהילתית

בשיתוף אפריקה ישראל מגורים

אצל כולנו,יש לתאר, מדובר בתגובה די דומה כשאנחנו שומעים את צמד המילים "פינוי בינוי". חלק מיד יכווצו את המצח בדאגה, חלק יעקמו פרצוף רק מלדמיין את הבלאגן והטרטור וחלק, חלק פשוט לא יגיבו. בדיוק בגלל זה הגיע הזמן לשנות את כל מה שחשבנו על הפרוייקט הזה שמהותו, על אף שנדמה לנו שמדובר בהליך טכני בלבד, הוא לגמרי חברתי-קהילתי.

כל פרויקט מהסוג הזה מתחיל ברוב המקרים מיוזמה של דייר אחד שמאגד סביבו קבוצה של דיירים נוספים מהבניין בו הוא מתגורר. מהבניינים השכנים לו, נדרשת הסכמה ושיתוף פעולה של רוב דיירי הקהילה והתוצאה שתתקבל תשפיע על חיי הקהילה. בעצם לוקחים בניין אחד והופכים אותו לקהילה שלמה, מעורבת ומשפיעה על השינוי שצפוי ברחוב.

"פינוי בינוי זו עסקת הנדל''ן הכי מסובכת במדינה", מספר אסף סימון, מנכ''ל אפריקה התחדשות עירונית. "יש לי הזדמנות אחת לבנות אמון עם נציגות הבניין כי הדרך שלנו יחד הולכת להיות מאוד ארוכה". לדבריו, זו הסיבה שקבוצת אפריקה ישראל מגורים לוקחת בחשבון בחלק הזה ומשקיעה המון מחשבה. "בסך הכל, בבניינים המיועדים לפרוייקט, גרים זוגות או בודדים שנכנסו לבניין לפני לפחות 30 שנה, מדובר באנשים שלא מדמיינים בכלל לקנות דירה חדשה ובגלל שהעסקה הזאת כל כך מסובכת, אנחנו חייבים ללוות אותם במשך כל הדרך".

התחדשות עירונית - פרויקט פנחס לבון (הדמיה: זית לב אדריכלים)

מהות הפרוייקט שמעלה בסופו של דבר את הערך לתושבים, הן כלכלי והן חברתי, לא התחיל בישראל. במרכזי ערים רבות ברחבי העולם, בהם הבניינים מתיישנים ומזדקנים ואיתם גם האוכלוסייה, מגיע שלב שיש צורך בהכנסת אוכלוסייה יצרנית. "העירייות שהשכילו לטפל במצב כמו רמת גן למשל, סופגות ביקורת על כמות הפרויקטים שהן מאשרות וכדומה אבל בטווח ארוך הם עושות את הדבר הכי נכון לעיר שלהן ובעיקר למרכז העיר שיפרח, יתמלא באוכלוסייה צעירה ויחזיר את החיים לאזור", מבהיר סימון.

תהליך הוליסטי לכל המרחב הסביבתי

וכך למעשה דיירי הפרוייקט מקבלים ליווי שנמשך כמה שנים, ומרגע חתימת החוזה ועד איכלוס הבניין, הם ממש לא לבד. "בשלב מסויים בתהליך הבנייה, צריכים הדיירים להתפנות. מקובל למצוא להם דירות שכורות או לתת להם שכר דירה שווה ערך על השכירות שהיו מקבלים כנגד הנכס שיש להם היום", מספר אלדד לב, בעלים שותף במשרד "זית לב אדריכלים" שמתמחים בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית: "בכל תקופת הבניה הם מקבלים החזר, מדובר כאן בתהליך הוליסטי שלא רק מתמקד בבניין עצמו אלא גם בדיריים ובכל המרחב הסביבתי".

כשהדיריים יחזרו לדירותיהם החדשות, הם למעשה יחזרו לבניין גבוה בו הם יהוו רק רבע מאוכלוסיית הדיירים. "הפרויקטים מהסוג הזה בדרך כלל מתרחשים בשכונות חלשות יותר, בהם הדיירים וותיקים יותר" מסביר סימון. "כשהבניין יהיה מוכן, ירצו להיכנס אליו גם דיירים צעירים ולהיכנס לאזור וותיק בתוך העיר זה לא פשוט. לכן, לפני שאנחנו משווקים בניין כזה, אנחנו יושבים עם הנציגות, בונים פרופיל מסוים של אופי הדיירים ומנסים להבין מה הם מחפשים וכך מכוונים את הפרסום".

לב מדגיש ומוסיף: "אם מסתכלים על זה ממבט של מתכנני ערים, או יותר נכון אזורים מסוימים בעיר, אנחנו לא מתכננים רק מבנים אלא גם את תמהיל האנשים שיהיה בו. סוגים של דירות כאלה ואחרות שמזמינות סוג מסוים של אוכלוסייה. התהליך התכנוני שקורה פה הוא תהליך שעובד על המון רבדים בבת אחת, הוא יוצר איחוי והתחדשות חברתית שמעשיר את תמהיל האנשים שמגיעים לאזור, יוצר התחדשות אורבנית. הדיירים הוותיקים זוכים לשפר את איכות החיים שלהם והעיר זוכה להתחדשות".

מפתיע שפרוייקט שמרגיש כל כך טכני, מערב בתוכו מטען רגשי גבוה כל כך, הא? אז זהו, שכנראה רק לנו זה חדש. "הרגישות שנדרשת בתכנון של תהליך כזה, התערבות ברקמה או התערבות באזור מגורים שהוא חי ופועם, היא גדולה. אסור לשכוח לרגע שמדובר כאן במרכיב אנושי שמוותר על הבית שלו ורוצה לחזור לאחד טוב יותר", מדגיש לב.

דוגמה טובה לכך היא מקרים שבהם יש צורך לדאוג גם לדיירים הוותיקים. סימון מבין שדיירים שהיו רגילים לשלם 30 שקלים לוועד הבית לא יוכלו לעמוד ב-400 שקלים בחודש, סכום המותאם למעליות החדשות, לחניון ולתחזוקת הבניין, לכן מעמידים לרשותם קרן כספית שמממנת את הסכומים הללו במשך כמה שנים, על מנת להקל על המעבר.

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה ישראל(צילום: אירנה קוסטינסקי)

"אם לא יהיו פרויקטי פינוי-בינוי, לא יהיו מספיק דירות למגורים"

"מי שמסתכל 15 שנה קדימה מבין שאין ברירה אלא להתגייס לעניין הזה. גבעתיים למשל, מתנגדת באופן עקרוני לבניה ולרעש והסוף יהיה שיעזבו אותה מכיוון שהיא תהיה צפופה מדי", טוען סימון. "כשהכינו תכנית אסטרטגית לדיור בממשלה, הציבה המדינה מספר יעדים כאשר אחד מהם הוא בעיקר איום, לפיו אם לא יהיו עד שנת 2040 לפחות 40-50 פרויקטים של פינוי בינוי, המצב יהיה קטסטרופלי מבחינת מגורים. אין איך לספק את הביקוש אחרת, אנחנו גדלים במכפלות עצומות וצריכים למצוא פתרון והנה, זה שמצאנו מאגד בתוכו גם התחדשות עירונית וגם התחדשות קהילתית שתזניק את העיר קדימה, מה צריך יותר?"