יש לכם דירה בת"א? אתם עלולים להפסיד מאות אלפי שקלים

תושבים שמחזיקים בדירה בצפון הישן של תל אביב וניסו למכור אותה לאחרונה, גילו כי עליהם לשלם היטל השבחה בגובה של מאות אלפי שקלים. מי הבאים בתור? מדריך

עו"ד יפעת בן אריה
תמונה כלליתתמונה כלליתתמונה כללית

עיריית תל אביב החלה לגבות לאחרונה היטלי השבחה בגובה של עשרות עד מאות אלפי שקלים, מכל מי שמתכוון למכור את דירתו ברובע 3 בלב העיר. היטלים אלו נגבים מאז שהתוכנית לרובע 3 קיבלה תוקף על פי מתווה תכנית הרבעים של העיר, זאת בעקבות השבחת זכויות נוספות מכורח תכנית תמ"א 38/2, המאפשרת להרוס את הבניין ולבנות חדש במקומו.

 

היטל השבחה הינו תשלום המוטל כתוצאה מהשבחת קרקע בעקבות מהלך תכנוני כמו אישור תוכנית חדשה, הקלה או שימוש חורג. גבית ההיטל נעשית בעת המימוש של התהליך המשביח, למשל כאשר יזם המחזיק בקרקע לבניית פרויקט מוציא היתר בניה או שבעל דירה מוכר אותה, לאחר שכבר הושבחה.

 

תמונה כלליתלכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

 


עד לאישור התכנית לרובע 3, ועל מנת לעודד קידום פרויקטים בהתחדשות עירונית ברחבי העיר, העירייה העניקה פטור מלא מהיטל השבחה לבניינים שקדמו תהליכי תמ"א 38. כאשר בסוף החודש הבא צפויה לקבל תוקף גם התוכנית לרובע 4, מהי המשמעות מבחינת בעלי הדירות?

 

תוכנית הרבעים של תל אביב

עיריית תל אביב מקדמת בשנים האחרונות ארבע תוכניות לארבע רבעים במרכז העיר - 5,4,3 ו-6, תחת הכותרת הכללית "תכנית הרבעים". התוכניות נועדו לאפשר התחדשות עירונית באמצעות קביעת זכויות בניה לבניה חדשה ולתוספות על בניינים קיימים, תוך שמירה על אופי הסביבה הבנויה ופישוט הליכי התכנון והרישוי.

 

התכנית מתוות מדיניות כללית חדשה, המחליפה את כל שכבות התכנון שנוספו לתכניות הראשיות לאורך השנים, כמו תקנות שונות, מדיניות תכנון ועוד, ובמקום זאת קובעות סל זכויות מקסימאלי לבנייה.

 

התוכניות חלות על בנייני מגורים בלבד, כולל בניני מגורים מעל חזית מסחרית, כאשר נפחי הבניה המוצעים נעים בין 5 קומות וקומת גג חלקית, ל-6 קומות וקומת גג חלקית. ברובע 4 התוכנית חלה גם על בניינים ברחובות המסחריים שבצירים הראשיים, ומאפשרת בהם גם 7 קומות וקומת גג חלקי.

 

תמונה כלליתמפת הרובעים 3 ו-4, תל אביב

 

תוכנית רובע 4

התוכניות הראשונות שהוגשו לאישור הוועדה המקומית בתל אביב עסקו ברבעים 3 ו-4. התוכניות גררו מאות התנגדויות, בין השאר מצד בעלי דירות ויזמי תמ"א 38, בשל היטלי ההשבחה המתווספים בעקבות התוכניות.

 

לאחר שמיעת ההתנגדויות אושרה תוכנית רובע 3 כאמור לאחרונה, ותוכנית רובע 4 צפויה להיכנס לתוקף עד סוף חודש מאי, על פי החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב שאישר הסכמות בנושא.

 

תוכנית רובע 3 חלה על האזור המכונה 'הצפון הישן', ותחומה בין הים ונמל תל אביב ממערב, רחוב הירקון ושדרות מרמורק ובן ציון מדרום, רחוב אבן גבירול ממזרח ושדרות רוקח מצפון. חלקים ניכרים מהרובע שייכים לעיר הלבנה ומוגבלים בבנייה בשל תהליכי השימור של תכנית אונסק"ו.

 

תוכנית רובע 4 חלה בשטח המכונה הצפון החדש ותחומה בין הרחובות שדרות רוקח ונחל הירקון בצפון, רחוב אבן גבירול ממערב, שדרות שאול המלך בדרום ונתיבי אילון ממזרח. ברובע 4 נכללות בין היתר השכונות בבלי, גבעת עמל ופארק צמרת.

 

הקשר שבין תוכנית הרבעים להיטל ההשבחה

תכניות הרבעים נערכות בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38, שמקנה זכויות בניה לבניינים, בנוסף לזכויות הבנייה המאושרות כבר בתב"ע (תכנית בניין העיר).

 

תוספת הבנייה מכוח תמ"א 38 אמנם פטורה מתשלום היטל השבחה לפי החוק, אבל אישור תכנית הרבעים מאפשרת לעקוף את המגבלה של הפטור, באמצעות גביית היטל השבחה על תוספת זכויות הבנייה הנוספות, מעבר לזכויות שמעניקה תמ"א 38, שאינן פטורות מתשלום. הכוונה היא לזכויות הבנייה מכוח התב"ע (תוכנית בניין עיר) של הבניין, שהוענקו מכורח אישור התכנית לרובע.

 

כך, בעלי דירות וקרקעות ברובע 3 נדרשים כיום, על ידי העיריה, לשלם על תוספות הבנייה מעבר לזכויות לפי תמ"א 38 בעת ביצוע עסקת מכירה. בהתאם, מרגע אישורה של תוכנית רובע 4, הסכמי מכירה שייחתמו בתחומה יחויבו בהיטלי השבחה.

  

הכותבת היא מנהלת מחלקת תכנון ובניה וליטיגציה, במשרד עו"ד צבי שוב, המומחה לתכנון ובניה נדל"ן והתחדשות עירונית