אולי הפעם

שנה נוספת של מאבק בבועת הנדל"ן מסתיימת בבלבול ובהמון סימני שאלה: הזוגות הצעירים חוזרים בייאוש לשוק החופשי, בענף הבנייה שורר קיפאון שמזכיר את ימי המחאה החברתית, והצניחה בהתחלות הבנייה נמשכת. גם ההתחדשות העירונית מדשדשת לאיטה.

גם תוכנית הדגל הממשלתית מחיר למשתכן לא מתקדמת כמצופה. מאז הושקה לפני למעלה משלוש שנים, היא כבר שינתה לגמרי כיוון, ומעניין לברר מה יקרה איתה בשנה החדשה. פנינו לראשי הענף לשמוע מהם מחיר למשתכן לאן, וגם אנחנו לאן. עד כה, רבים מהקבלנים המנסים לגשת למכרזים של מחיר למשתכן, חוזרים עם סיפורי בלהות. קחו, לדוגמה, מה שקורה בפרויקט גדול של 800 דירות בראשון־לציון. מספר קלוד נחמיאס, הקבלן הזוכה: "אני מתמודד כאן עם מצב בלתי אפשרי. המדינה נותנת לי 20 חודשים לבנות את הפרויקט, אבל אין כוח אדם, אין מנהלי עבודה. אני תקוע, אבל פה לא מתייחסים לבעיות של היזמים והקבלנים. מנחיתים עלינו פתרונות, וככה זה נראה". אם זה גם ימשיך כך, טוענים בהתאחדות בוני הארץ, נקרוס למיתון כבד.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

עד אז, בין תיכף־בחירות לבין לא־מפרקים־עכשיו־ממשלה, ובין בלוני תבערה, טילים, דיבורים על הסדרה ואיום של מלחמה, אנו טובעים בתוכניות נדל"ניות. כל שבוע יש לממשלה תוכנית חדשה, ויד ימין לא יודעת מיד שמאל. פעם שר האוצר מגלה טפח, ופעם שר השיכון חושף טפחיים. למרות ששניהם חברים באותה סיעה, הם משתדלים להפתיע זה את זה בנוק־אאוט. כך קרה למשל עם ההתחדשות העירונית. חודש אחרי שהשר יואב גלנט חשף את תוכניתו לניוד זכויות בין הפריפריה למרכז, הודיע שר האוצר משה כחלון על הקלות מס לקבלנים המחזקים מבנים בפריפריה. איזו מהתוכניות נבחרה? נכון, אף לא אחת.

גם היתרי הבנייה, מתברר, הם בגדר המלצה בלבד, והתוכניות משתנות מדי יום. בהתחלה דובר על ביטול חוק שבס לזירוז הבנייה, אחר כך על מתן סמכויות לאדריכלים לשאת באחריות להיתרים, וגם על מתן תמריץ כספי לרשויות המקומיות שיקדמו בנייה. איזו תוכנית נבחרה בסוף? נכון, אף לא אחת.

רוח חדשה

כדברי הפתגם – דיבורים כמו חול, ואין מה לאכול. על פניו רעיונות יש בשפע, הבעיה היא היישום שלהם. הבירוקרטיה הנהוגה בארץ בדרך לבנייה ולאכלוס היא בלתי מתקבלת על הדעת. פרק נוסף בסדרת "מדינת חלם" יעסוק הפעם באחד המכשולים הקשים ביותר בדרך לדירה – טופס 4, אותו טופס טיולים שנדרש למלא הקבלן כדי למסור לכם דירה. בעבר היה מספיק להצטייד באישור מהעירייה ומכיבוי אש, וקבלת טופס 4 ארכה בין חודשיים לארבעה חודשים לכל היותר. היום זה יכול לקחת אפילו שנה. גם מכון התקנים מהווה לעיתים גורם מעכב, כאשר הוא מחיל שינויים בתקינה בזמן שבין קבלת ההיתר לאכלוס. בגיליון זה נציע כהרגלנו שלל רעיונות ישימים לשיפור. האם מישהו ירים את הכפפה? אולי הפעם כן.

כי בכמה רשויות מקומיות בהחלט נפל דבר. הבחירות המקומיות האחרונות הכניסו רוח חדשה לכמה וכמה ערים, ולכל אחד מהנבחרים יש דף משימות חדש. ברוב הערים עומדת ההתחדשות העירונית בראש הרשימה. חיפה, למשל. לראשת העיר החדשה, עינת קליש רותם, תוכנית מפורטת להתחדשות עירונית. "נפעל לחדש את השכונות הוותיקות בשיתוף עם הקהילות המקומיות", היא מצהירה "פרויקטים של פינוי־בינוי יתבצעו תחת ניהולה של העירייה, תוך כדי שילוב תוכנית תמ"א 38 ככלי לשיקום המערכות הציבוריות כולן, ובחינת תוספות הבנייה וגובה הבניינים לפי צרכי המקום ואופיו".

עינת קליש רותם | צילום: יואב דודקביץ'

אין ויכוח שההתחדשות העירונית מפיחה חיים חדשים בשכונות ישנות, אבל לא פעם היא גם פוגעת באיכות החיים של תושבי המקום בשל היעדר תשתיות שיענו על צרכי האוכלוסייה ההולכת וגדלה. ניסינו לשרטט כאן את המהלכים החדשים שנעשים בתחום, ואת אלו שעוד צריכים להיעשות כדי לשפר את המצב.

לקליש רותם, על כל פנים, יש תוכניות נוספות עבור עירה. "לחיפה מצפים אתגרים משמעותיים בשנים הקרובות", היא אומרת. "אני מאמינה כי הראשון והמרכזי שבהם הוא הארכת מסלול שדה התעופה ב־300 מטרים נוספים, עד הים, והפיכתו למנוע צמיחה לעיר. מהלך זה ישדרג את חיפה לעיר גלובלית – עיר של יזמות, תיירות ואקדמיה, עיר תוססת המקושרת לעולם הגדול".

גם ראש העיר הנכנס של פתח־תקווה, רמי גרינברג, בניגוד למדיניות קודמו, דווקא מעודד עכשיו בנייה. "אני תומך נלהב בהסכם־הגג לאלפי יחידות דיור חדשות בסירקין, שיכללו דירות במסלול מחיר למשתכן. התנאי שלי שההסכם יכלול גם אזור תעסוקה על קרקע של 800 דונם בבעלות המדינה, בצמוד לאיצטדיון המושבה, כך שייווצר איזון בין מגורים לשטחי תעסוקה".

נשמע בהחלט מבטיח. העניין הוא, שמרוב אכזבות עבר, קשה לבוא היום לנבחרי ציבור בציפיות. תראו מה קורה בתוכניות המתאר ובתוכניות בניין עיר. ברדק גדול מזה ספק אם ראיתם. בישראל קיים מחסור בדירות, על כך כולם מסכימים, אז מדוע לא בונים יותר דירות? אחת הסיבות המרכזיות לכך היא הקושי לאשר תוכניות בניין עיר (תב"ע) שמכוחן ניתן לבנות יותר דירות. בכתבה מיוחדת ננסה לפצח כמה דירות באמת צריך ומדוע ריבוי השחקנים והאינטרסים בשוק יוצרים מאבקים על כל תוכנית שמתפרסמת וגורמים לכך שהליכי התכנון מתמשכים, ולכך שלא נבנות מספיק דירות. מה הפיתרון? יש ופשוט, אבל כמו תמיד הוא אינו מיושם.

לגור בכבוד

נושא כאוב נוסף יקבל בגיליון זה ביטוי – הדיור לחלשים, הידוע בשם המשמים "דיור ציבורי". בעולם הנאור מצאו פתרונות מעולים למציאת קורת גג לשכבות שאין ברשותן מספיק אמצעים. נבדוק למשל מה קורה בסינגפור, הונג־קונג, מנהטן וסקנדינביה, ובישראל – יוק. שני אחוזים בלבד מסך הדירות מוקדשות לדיור ציבורי, ואנו בדרך לאחוז בודד. בניו־יורק, לשם השוואה, סך הדיור הציבורי מכלל הדירות עומד על חמישה אחוזים. אגב, בשנת 1972, 23 אחוז מכלל הדירות בארץ הוקדשו לדיור ציבורי. כ־30 אלף עולים חדשים ומשפחות ותיקות ממתינים כיום בתור לדירה, ובמקרה הטוב מדובר בהמתנה בת שבע שנים בממוצע. אומנם שר השיכון גלנט לקח על עצמו את המשימה, לשמחתו של פורום הדיור הציבורי עם תוכנית "לגור בכבוד", אבל למרבה הצער, צריך להיזהר מלתלות בכך יותר מדי תקוות. אחרי הכל, במשך שנים הנושא הזה לא זז. תחת הממשלה הקודמת, ב־2014 נרכשו רק שש דירות במסגרת זו. אז נכון שהשנה כבר מתקרבים ל־2,100 דירות, אבל עדיין מדובר בטיפה בים. בגיליון זה תקראו על המודלים שמציעה נבחרת משרד השיכון שאמורה לטפל בנושא.

פנטהאוז זה לא בדיוק עניין ששייך לקטגוריה "דיור בר־השגה", ולא בדיוק שווה לכל נפש, אבל תתפלאו, גם במחיר הנמוך משלושה מיליון שקלים ניתן למצוא את מה שהיה עד לא מזמן סמל סטטוס יוקרתי. אז במרכז המבחר לא גדול, אבל בפריפריה אפשר בהחלט למצוא איכות חיים במחיר סביר בקומה האחרונה של הבניין. בגיליון זה יצאנו לבדוק איפה בדיוק מוצאים פנטהאוזים במחיר סביר.

שוק אחר לגמרי, שצמח עם הברחת המשקיעים משוק המגורים, הוא הנדל"ן המניב. עולם המשרדים. בשנתיים האחרונות עבר שוק זה מהפך ורבים גילו אותו מחדש. ההפתעה: סקר בינלאומי מגלה, כי תל־אביב התברגה השנה במקום השני מתוך 21 ערים מובילות באירופה בסולם ההשקעות במשרדים עם שבעה אחוזי תשואה. יצאנו למפות את השוק המעניין הזה וגם להבין ממה כדאי להיזהר. ואם כבר השקעות ותשואות, נבדוק גם איך תשפיע עליית הריבית על שוק המשכנתאות. יש דרמה, אבל בקטנה.

אנחנו מבטיחים להישאר כאן גם בשנה הבאה ולשים את הנדל"ן על המפה.

מוסף "ידיעות הנדל"ן":

1. "הטופס שתופס " - כתבת תחקיר על טופס 4 , איך קרה שטופס 4 הנחשק הפך לאבן נגף בשוק הדיור הישראלי.

מפורסם היום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

2. "משרדים ממש אוצר " – המשקיעים מגלים את המשרדים. התחום שסובל מביקוש הולך וגובר מחד וממחסור בהיצע מאידך, מציע תשואות גבוהות, אפילו יחסית לאירופה.

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018.

3. "מלחמות התב"ע " - מה מסתתר מאחורי התוכניות בניין עיר. למה האינטרס הלאומי לא פוגש את ראשי הערים.

מפורסם הום במוסף נדל"ן, למנויים בלבד.

4. "גג לכל אחד " - איך דואגים בעולם ובארץ לאוכלוסיות החלשות. הדיור הציבורי בישראל לאן?

פורסם במוסף נדל"ן, דצמבר 2018