איך תחנת רכבת ליד הבית מעלה את ערך הדירה שלכם?
מאז הקמת תחנות הרכבת בחולון, בת ים וראשון לציון - מחירי הדירות באזורים הסמוכים עלו ב-6% מעבר למגמה הכללית. מחקר: שיפור של 10% ביעילות התחבורה הציבורית מעלה את שווי הדירה ב-3%
חוסר היעילות של התחבורה הציבורית בישראל לא הגיע רק לדוח מבקר המדינה, אלא גם למחקר חדש שמגלה שהנזק נוגע גם לכיסי האזרחים, ובעיקר למחיר הדירות שלהם. בין השאר, נמצא ששיפור יעילות התחבורה הציבורית ב-10% יכול להביא לגידול של 3% במחיר הדירה. בגוש דן, למשל, מחירי הדירות הם פועל יוצא של נגישות התחבורה הציבורית.
2018: זינוק בפינוי-בינוי, ירידה בפרויקטים של תמ"א
100 אלף בתים פרטיים ללא מיגון
מזניחים את התחזוקה: "מגדלי המגורים עלולים להפוך למלכודת אש"
במסגרת המחקר, עבודת תזה שהוכנה על ידי גיא לקן ובהנחיית פרופ' דיוויד ג'נסוב, נבחנו 8,184 דירות שנמכרו במטרופולין גוש דן בשנת 2017. עבור כל דירה נלקחו בחשבון מרחקה ממרכז תל אביב, השכר הממוצע באזור שבו היא ממוקמת, היעילות הספציפית של התחבורה הציבורית וכן המשתנים האיכותיים שלה (גודל, מספר חדרים, שנת בנייה).
>>לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מהמחקר עולה שההשפעה של יעילות התחבורה הציבורית גבוהה יותר באזורים המאופיינים בהכנסה נמוכה מהממוצע במשק לעומת אזורים המאופיינים בהכנסה גבוהה. באחוזון ההכנסה העליון גידול של 10% ביעילות התחבורה הציבורית יגרום לגידול של 1.7% במחיר הדירה. באחוזון ההכנסה התחתון, לעומת זאת, גידול דומה ביעילות התחבורה הציבורית יגרום לגידול של 4.2% במחיר הדירה. "המסקנה המיידית היא שקבוצות בעלות הכנסה נמוכה מעריכות יותר תחבורה ציבורית יעילה בעת קניית דירה", נכתב במחקר.
כך לדוגמה נבדקה השפעת פתיחת קו הרכבת בין תחנת סבידור מרכז בתל אביב לבין תחנת משה דיין בראשון לציון. הקו נפתח בספטמבר 2011 ומונה חמש תחנות חדשות: משה דיין בראשון לציון, בת ים קוממיות, בת־ים יוספטל, צומת חולון וחולון וולפסון. זמן הנסיעה הכולל הממוצע בתחבורה ציבורית למרכז תל אביב ירד מ-38.8 דקות לפני פתיחת הרכבת ל-34.2 דקות אחרי פתיחתה. ירידה של כ-12%.
פתרון לאיזון מחירי הדירות: השקעה בתחבורה בפרברים
עבור המחקר נבדקו יותר מ-63 אלף דירות באזורים אלו, שחולקו לארבע קבוצות: דירות ברדיוס שני ק"מ שנמכרו לפני פתיחת הקו ואחריו, ודירות רחוקות משני ק"מ שנמכרו לפני פתיחת הקו ואחריו. מהמחקר עולה שדירות הממוקמות בתוך רדיוס של שני ק"מ מאחת מתחנות הרכבת החדשות נהנו מעליית מחירים של 6% ביחס למגמת המחירים הכללית.
גם כאן עולה שבאזורים שבהם ההכנסה נמוכה חלה עלייה משמעותית יותר במחיר הדירות ביחס לאזורי הכנסה גבוהה. התחנות עצמן נבנו באזורים שבהם מחיר דירה ממוצעת נמוך מממוצע השוק.
בניתוח עלות-תועלת למשק נמצא כי בעוד שעלות בניית הקו החדש הייתה 2.1 מיליארד שקל, התועלת הכלכלית המיידית מפתיחתה הייתה 8.4 מיליארד שקל, פי ארבעה. החישוב: סך עליית המחירים בדירות שהושפעו מפתיחת תחנת הרכבת.
"כלי מדיניות יעיל לאיזון מחירי הדירות יכול היה להיות השקעה מסיבית בתשתיות תחבורה ציבורית בפרברים, שיגרום לקיצור זמן ההגעה למרכז והסטת הביקוש לדירה לאזורים אלו על חשבון הביקוש לדירה במרכז", נכתב בסיכום המחקר. "בנוסף, יש לזכור כי בפרברים מרוכזות קבוצות הכנסה נמוכות שמראש משתמשות יותר בתחבורה ציבורית, ולכן קבוצות אלו יעריכו יותר תחבורה ציבורית יעילה בעת קניית דירה".
לפנייה לכתב/ת 
