מגמה מעורבת

מבחינות מסוימות, זה נשמע כמו חלום: לחיצת כפתור אחת - והופ, אפשר להגיע מהבית למשרד, למרכז הקניות או לבית הקפה, וחזרה. במקום לבזבז זמן יקר בדרכים, צריך פשוט להיכנס למעלית. זה אפשרי כמובן אם מתגוררים בבניין המשלב מגורים, חללי מסחר ומשרדים. עירוב שימושים, כך קוראים למגמה הזאת, ובערים כמו הונג־קונג וניו־יורק כבר כיום אפשר לבלות ימים שלמים בלי לצאת מהבניין.

בעתיד הלא־מאוד רחוק, כך צופים, המגמה הזאת רק תתרחב. העיר האופקית המוכרת תתמלא במגדלים שיתפקדו כעיר בזעיר אנפין, מרוכזת במרחב אנכי. אותן ערים ורטיקליות יתופעלו על ידי מערכות אלקטרו־מכניות מתוחכמות שיזדקקו ליכולות ניהול ובקרה מיידיות בשליטה מרחוק וללא מעורבות אדם. גם אם זה נשמע עולם קר ומנוכר, העולם צועד לשם.

למעשה, רק השנה התווספו בתקציב הממשלה התייחסות והקצאת משאבים לנושא עירוב השימושים. זאת לאחר שבשנת 2017 יצא לראשונה דו"ח רשמי של משרד הבינוי והשיכון, שדן ובחן את הצורך בעירוב שימושים, על יתרונותיו ואתגריו.

הטרנד העולמי של עירוב שימושים נולד בין היתר בשל מצוקת הקרקעות, הגודש בכבישים, הצורך בסביבות חיים משלימות והדרישה המתמדת לאיכות חיים משופרת. מכיוון שהקרקע נדירה ויקרה, לא ניתן להסתפק בבנייה נמוכה ובזבזנית, ולכן עוברים לבנות לגובה. מעגלי חיים משלימים – הבית, העבודה, הקניון, מכון הכושר ועוד – הסמוכים זה לזה, מאפשרים ביטחון, נוחות וניצול זמן מרבי, יחד עם תחושת קהילתיות.

פרויקט לב גני תקווה של אשדר וצמח המרמן

קצב הריבוי הטבעי במדינת ישראל עומד על כשני אחוזים לשנה, משמע כ־180 אלף תושבים נטו מתווספים לישראל מדי שנה – אוכלוסייה של עיר גדולה. רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים בישראל, אומר כי במציאות הזו אין מנוס אלא להגדיל משמעותית את הבינוי של מרכזים שיכללו מגורים, משרדים, חנויות, בתי אבות, דיור מוגן, גני ילדים, בתי ספר ומוסדות ציבור שתפקידם לשרת את האזרח. "במצב של הצפיפות בה אנו נדרשים לחיות בישראל וכדי להקטין את כמות התחבורה ותנועת המכוניות במרכזי הערים, חובה עלינו לבנות מרכזים עם עירוב שימושים", הוא אומר. "בעצם, בניית כפר שלם בתוך בניין אחד. רעיון זה קיים בעולם מזה כ־30 שנה, במדינות המערב המפותחות כגון: קנדה, ארה"ב, אנגליה, הונג־קונג וכדומה".

"במדינה שבה האוכלוסייה גדלה ומלאי הקרקעות מצטמצם, יש חשיבות אדירה לניצול נכון ומיטבי של מעט הקרקעות הזמינות", מסבירה גם רחלי בריזל, סמנכ"לית שיווק באשדר מקבוצת אשטרום. "זה הרציונל של ועדות התכנון שמקדמות היום יותר ויותר בנייה עם עירוב שימושים. אך הביקוש לעירוב שימושים מגיע גם מצד הרוכשים, שנוכח העלייה המתמשכת בזמן שהם מבלים על הכביש, מביעים עניין באפשרות להגיע למינימרקט, לבית המרקחת או לבית הקפה השכונתי מבלי להידרש לנסיעה".

עירוב שימושים הוא אכן דרך להתמודד עם בעיות העומסים הצפויים בעתיד במרכזי הערים. פיתוחם של אזורי המע"ר החדשים של תל־אביב לאורך ציר איילון, היא דוגמה לציפוף חכם באזורי הביקוש. כבר היום ניתן לראות בצפון המע"ר מגדלים חדשים. מגדל המניפה של עזריאלי שיתנשא ל־91 קומות יכלול מגורים, מלונאות, קניון, משרדים ודיור מוגן. גם במגדל מידטאון הסמוך יש שילוב של מגורים, משרדים ובילוי. המגמה של עירוב שימושים נמשכת גם בעבר המזרחי של ציר איילון, עם מגדלי טרה, מגדלי TOHA של חברת אמות וגב ים, ושני המגדלים בני כ־40 קומות של חברת סופרין שיכללו 400 דירות וכ־30 אלף מ"ר משרדים.

הפרויקט מקדמת בלה גארדיה תל אביב של החברות ויתניה, ודלק מוטורס

קצת דרומה משם, בצידה המערבי של צומת לה גארדיה, נבנה אחד הפרויקטים הגדולים ביותר בתחום המשרדים, המגורים והמסחר המתוכננים בתל־אביב. את הפרויקט מקדמת חברת ויתניה, בשיתוף עם דלק מוטורס. בעוד 20 שנה יגשים מתחם זה את החזון האורבני של תל־אביב עם עירוב שימושים, כשהרכבות - הרגילה והקלה, ושינוי תקני החנייה יקלו על עומסי התנועה. פרויקט קירוי איילון, המוערך בהשקעה של כ־2.5 מיליארד שקל ומשתרע על פני 2,500 דונם, יאפשר ללכת ברגל או להגיע באופניים או קורקינטים מגבעתיים לתל־אביב ללא צורך בשימוש ברכב פרטי. בנוסף, מעל ציר איילון יוקמו עוד שטחי מסחר, תעסוקה ופנאי.

בדרום תל־אביב, באזור מוסכים ומלאכה שמתחדש בתקווה להפוך למתחם תוסס, מעודדת העירייה פרויקטים עם עירוב שימושים. כך, למשל, בחלקו המערבי של רחוב סלמה מוקם מתחם מגורים, שעתיד להשתרע על פני 17 דונם, ויכלול 225 דירות, 6,000 מ"ר תעסוקה ו־1,700 מ"ר מסחר בארבעה מבנים: שניים מהם בני 18 קומות, ושניים בני שבע קומות. כחלק מהתפיסה האורבנית החדשה של מוסדות התכנון של עיריית תל־אביב, יכלול המתחם שתוכנן על ידי משרד האדריכלים בר אוריין, באחד מבנייני הבוטיק שעל חזית רחוב סלמה, גם שטח תעסוקה (מלון או משרדים) מבנה ציבור לרווחת התושבים, וחניון תת־קרקעי. "זו תרבות מגורים חדשה של עירוב שימושים המעניקה לדיירים מגוון אפשרויות במרחק נגיעה והכל במרחק של עשרות מטרים", אומר יזם הפרויקט צחי חג'ג'.

פרויקט של קבוצת חג'ג' ברחוב סלמה בתל אביב

לא רחוק משם בפלורנטין, מיישמים גם שילוב של מגורים, מסחר ומשרדים בשטח צפוף. האדריכל אילן פיבקו תכנן בפלורנטין מתחם בעירוב שימושים של היזמיות טריגו נדל"ן וסיטיאל השקעות, המשתרע על פני 6.5 דונם בין הרחובות שלמה, הרצל, סמטת הש"ך ואבולעפיה. "בנייני מגורים שבנייתם הושלמה לאחרונה וכאלה שבנייתם נמצאת בתחילת דרכה הם הסנוניות הראשונות בשינוי הדרמטי שסוחף את אזור דרום העיר ומבואות יפו, מתוקף תוכנית המתאר תא/5000", אומר פיבקו, "בסופו, תל־אביב תשנה את פניה. כלומר, מה שאנו תופסים כרגע כמרכז העיר יהפוך לדרום, ופלורנטין תהיה הפנים של המרכז החדש – מבואות יפו".

השילוש האידיאלי

לא רק בתל־אביב, בכל הארץ ניתן למצוא ניצנים של עירוב שימושים. בכניסה לעיר רחובות, למשל, מוקם פרויקט עירוב שימושים הכולל משרדים, מסחר, מלונאות ודירות 2 חדרים לסטודנטים, על ידי קבוצת פרי נדל"ן. בטירת הכרמל מקימה חברת שתית מגדלים צמוד למרכז מסחרי קטן. בבאר־שבע מקימה חברת אביסרור משה ובניו פרויקט בן ארבעה מגדלים בני 21 קומות בשדרות רגר, המשלב בין מגורים ומסחר.

כשהקימו למשל את מודיעין, לא שילבו בהתחלה מספיק בנייה של מסחר ותעסוקה בשכונות, ולכן היא הפכה לעיר שינה. כיום נאלצת הרשות המקומית לעדכן את התכנון ולייצר תמהיל נכון במרכז העיר ובשכונותיה כדי להחיות אותן.

הניסיון הראשון בישראל לעירוב שימושים נעשה בשנות ה־90 במגדלי אביב ברמת־גן. בקומת הקרקע היה בית קפה, בקומות הנמוכות פעלו משרדים והקומות הגבוהות יותר הוקדשו למגורים. אך בזמנו לא נרשמה התלהבות גורפת, והבנייה המעורבת שנראתה בעיקר במרכזי הערים, עם דירות מגורים שנבנו מעל לקומת מסחר – נקטעה כמעט באחת.

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות' מציין: "במגדל משה אביב לא עשו הפרדה נכונה בין המשרדים למגורים וזה פגע במאמצי השיווק. בנוסף, התכנון היה לקוי מבחינת שטחי הברוטו־נטו, מה שהגדיל גם את עלויות הבנייה וגם את עלויות הניהול וההחזקה לדיירים".

הניסיון הפחות מוצלח של מגדל משה אביב הביא יזמים לשקול שוב את התוכניות שלהם, כך לדוגמה, במתחם עלית הסמוך היה אמור להיבנות מגדל בגובה עשרות קומות, הכולל משרדים ומגורים, אולם היזמים החליטו לפצל אותו לשני מגדלים נפרדים של 40 קומות כל אחד, האחד של משרדים והשני של מגורים.

החל משנות ה־90' הוקמו מתחמים הכוללים הפרדה ברורה בין הייעודים השונים של כל בניין: שטחי המסחר עברו לקניונים סגורים בערים ולמתחמים פתוחים מחוץ לערים, המשרדים עברו לבניינים נפרדים באזורי תעסוקה ושכונות המגורים הפכו ל"ערי שינה".

"השילוש האידיאלי של מגורים, משרדים ומסחר עושה קאמבק בשנים האחרונות", אומרת דורית סדן, סמנכ"לית שיווק שיכון ובינוי נדל"ן, "פרויקטי מגורים במתחמים עם שימושים מעורבים מחליפים את ערי השינה מהן דיירים היו צריכים בעבר להגיע אל מרכזי העיר לעבודה ולבילוי".

קו ההפרדה

אבל לא תמיד השכנים מרוצים מתמהיל הזה, כפי שאירע לדיירי המגדל מעל שוק האוכל בשרונה בתל־אביב, שהשימושים השונים התערבבו להם יותר מדי והפריעו זה לזה. שילוב מרכזי מסחר ופנאי במתחמי מגורים דורש התאמות מיוחדות, למשל בתכנון אינסטלציה, תוספת בורות שומן ומנדפים, ותכנון אקוסטי מיוחד.

"תכנון מגדלים עם עירוב שימושים מציב אתגר גבוה יותר מבחינת תכנון המערכות", מסביר האדריכל גיא מילוסלבסקי, המתמחה בתכנון מגדלים, ביניהם מגדל מאה הקומות בתל־אביב. "לכל סגמנט – מגורים, משרדים מסחר או פונקציות ציבוריות – יש את הצרכים המסוימים שלו, וזה מחייב את התאמת המערכות השונות כמו מעליות, מיזוג אוויר, בטיחות ועוד לאופי של המבנה".

שילוב מסחר כבד כמו סופרמרקט בבניין מחייב הקצאת מקום מיוחד לפריקה וטעינה ולאצירת האשפה. בתכנון יש להביא בחשבון גם את מיזוג האוויר והקירור ולבנות רצפות כפולות מתחת לאזור המקררים. גם נושא החנייה במקרה זה דורש חשיבה מיוחדת, מאחר ובאי הסופר יעדיפו חניות עיליות ולא חניון תת קרקעי. "במקרים של עירוב שימושים הסופרים לא יכולים להיות גדולים.

זה נשמע טריוויאלי אבל התכנון המקדים להקמת הפרויקט חייב לקחת בחשבון את כל הדברים הללו", מסביר יוסי שלו, מנכ"ל חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע.

האתגר הגדול מכולם במגדלים מעורבי שימושים, הוא מציאת פתרון מוצלח לטיפול בצרכי אוכלוסיות שונות. פתרונות שמיושמים בעולם וחלקם גם בארץ, כוללים לובי נפרד לכל אוכלוסיה. למשל, לובי נפרד לאורחי בית המלון ולובי נפרד לדיירים, כניסות נפרדות לספקים, ללקוחות ולפינוי אשפה.

"אין דין אינטנסיביות השימוש של דיירים במגורים כדין אינטנסיביות השימוש של אורחים בבית מלון כדין השימוש של עובדים במשרד", אומר יוני ישראלי, מנהל חטיבת הנכסים של חברת מנרב. "עירוב השימושים בבניין אחד מחייב אותנו לתכנון מורכב יותר".

שאלה של מינון

יותר ויותר חברות בנייה מכניסות את עירוב השימושים לפרויקטים שלהן כקונספט. קבוצת חנן מור אף הצמידה שם לפעילות - MORE INSIGHT - מתודולוגיה ייחודית שפותחה בחברה, כזו שמסייעת לאסוף ולנתח רכיבי ידע המאפשרים לחזות את היומיום של המשפחה במתחם או פרויקט נתון.

דוגמה אחת מיני רבות היא רשת המרכזים המסחריים של החברה מתחת לבנייני המגורים, מרכזי קניות במרכזי הערים וברחובות הראשיים, כמו בעיר חריש, מתוך הבנה כי המסחר והבילוי במרכזי הקניות הללו נותנים מענה לצרכים היומיומיים של הצרכנים, המחפשים את המקום הנגיש והקרוב למקום מגוריהם ולמקום עבודתם. מסחר זה מספק לא רק את הצורך הבסיסי של השירותים שאותם האדם צריך במהלך היום יום, אלא גם מספק פתרונות בילוי מקומי של בתי קפה, מסעדות, קניה במכולת, ירקן ועוד.

חנן מור בחריש, שדרת החנויות(צילום: יניב מחלי)

עוד דוגמה בולטת לעירוב שימושים רחב היקף היא מתחם "אפ־טאון" של קבוצת אהרוני בבת־ים. המתחם הראשון מסוגו בעיר, אמור לחדש את אזור התעשייה ולשלב לצד המשרדים והמסחר גם מגורים, לצד הקו האדום של הרכבת הקלה שיעבור ממש בסמוך. זהו מתחם עסקים בהיקף 100 אלף מ"ר על שטח של 7 דונם, עם שני גורדי שחקים – מגדל מגורים של 46 קומות הכולל 180 דירות בשלבי אכלוס, ומגדל משרדים ומסחר של 36 קומות בשלבי סיום.

אחת הערים המובילות בתחום זה היא ברצלונה. "העיר הספרדית מפעילה תוכנית לאומית, שמגבילה את כמות מרכזי המסחר הגדולים ברחבי המדינה, בעוד חנויות ועסקים קטנים לא צריכים לעבור הליכי בירוקרטיה כדי לקבל רישיון עסק", מסביר אבי מאור, מנכ"ל קבוצת מור. "נוצר מצב שבו הרגולציה מתמרצת את העסקים הקטנים, תוך יישום תפיסת עירוב השימושים. גם ערים כמו ניו־יורק, טורונטו וברלין הבינו את החשיבות ביישום הגישה ומציגות מגוון רחב של אזורים בהם עירוב שימושי הקרקע בולט ומשגשג".

מגמת עירוב השימושים אינה פוסחת גם על מבנים קיימים. למשל, קניון בת־ים, שנבנה לפני יותר מ־25 שנה ומתפרש על פני שלוש קומות בשטח של כ־30 אלף מ"ר, עומד לשנות את פניו. חברות "אשטרום נכסים" ו"ביג" מתכננות להוסיף לקניון כ־7,500 מ"ר משרדים וכ־150 יחידות מגורים, במקביל לשיפוץ פנימי וחיצוני נרחב שייתן לקניון מראה רענן ועדכני.

"יתרון גדול של עירוב שימושים הוא העלייה המשמעותית בצריכה בתוך גבולות הערים ושכונות המגורים, תוך מתן העדפה ברורה לעסקים מקומיים", מוסיף אבי רז, מנהל המטה של קבוצת פרי. לדבריו, אנשים לא מוכנים לשלם עוד את המחיר של נסיעות ארוכות למקום העבודה, ומעדיפים התניידות קלה, מהירה ובטוחה.

הרשויות המקומיות מעודדות עירוב שימושים. האדריכל מיסלובסקי סבור כי הדבר נובע מכך שהקצאת שטחים ציבוריים, תעסוקה ומשרדים תגדיל את הכנסותיהן מארנונה עסקית.

"יישובים שלמים שלא השכילו לפתח עירוב שימושים, יקרסו", מנבא עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובנייה, "מהסיבה הפשוטה שארנונת המגורים אינה מכסה את עלויותיה הסבירות של הרשות, והוספת אלפי יחידות ללא מקור הכנסה שאינו ממגורים (אזורי תעסוקה ומסחר) לא תאפשר לאותן רשויות, בעיקר בפריפריה, ליתן שירותים סבירים לתושביהן".

הפתרון המתבקש שמיושם, למשל, במתחם האלף בראשל"צ הוא שתוכניות חדשות לבנייה רחבת היקף לא יאושרו מבלי שיכללו שטחי תעסוקה בכמות שתהלום את מספר תושבים הנוספים, מבלי שיהיה עליהם לנסוע למרחקים, וגם מחולל ארנונה לרשות שצריכה לספק שירותים לאותם תושבים.

מי שמסתייג מההתלהבות ממגמת עירוב השימושים הוא דווקא מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון. "אני רוצה לצנן את הנהירה לעירוב שימושים", הצהיר שמרון. לדבריו, יש מקומות שבהם ניתן לבצע עירוב שימושים ויש מקומות שזה פחות מתאים. "באור־יהודה למשל פרסמנו מכרז לתעסוקה עם מגורים. היזמים לא רצו את זה והתוצאות היו בהתאם. בשדה דב, תכננו 16 אלף דירות בלב אזור הביקוש, עם עירוב שימושים כמעט בכל מבנה, כולל גני ילדים ובתי ספר בתוך מבני מגורים. צריך לבצע עירוב שימושים בצורה מושכלת".