התחדשות עירונית: בלי לקחת סיכונים מיותרים
כאשר מדובר בפרויקט מורכב, ארוך ורגיש כמו התחדשות עירונית, אחד המרכיבים החשובים ביותר הוא ודאות גבוהה והפחתת הסיכון ככל הניתן. מהן האפשרויות ליצירת ביטחונות, ולמה כדאי לשים לב לפני שמתחילים בפרויקט?
בשיתוף מרכז הנדל"ן
תחום ההתחדשות העירונית התפתח בצורה ניכרת במהלך העשור האחרון. כיום, כמעט כל עיר גדולה בישראל שואפת לשפר את איכות החיים של תושביה על ידי חיזוק הבניינים מול רעידת אדמה ושיפור תנאי המגורים. כאשר מדובר על יצירת ביטחונות למקרים בהם היזם נקלע לקשיים, האלטרנטיבה הקלאסית והבטוחה ביותר היא ליווי פיננסי מלא, הכולל מימון השלמת הון וערבויות חוק מכר.
אחת החלופות לערבות חוק מכר היא הערת אזהרה, אך היא כולל סיכונים שלא כל היזמים חושבים עליהם לפני תחילת הפרויקט. מה מספקות הערות אזהרה לעומת ערבות חוק מכר? כיצד מושפעים הצדדים השונים בעסקה (יזם, רוכשים, בעלי דירות) מהבחירה? ומהו היתרון של ליווי פיננסי מלא ומקצועי תחת קורת גג אחת?
ערבות חוק מכר - מה זה אומר?
ערבות חוק מכר היא ערבות הניתנת על פי חוק, שמטרתה להגן על כספי הרוכשים המשולמים ליזם במהלך תקופת הבנייה. הערבות מבטיחה כי הפרויקט אכן יושלם, הדירה תימסר לרוכש והזכויות יירשמו על שמו.
חוק המכר אמנם קיים מ-1974, אך רק ב-2011 הוגדרו תקנות הקובעות את נוסח הערבות האחיד, מתוך כוונה לסייע לרוכשים להגן על כספם.
על פי הנוסח הנוכחי של הערבות, במעמד החתימה הגבול העליון של התשלום לקבלן עומד על 7% מהתמורה, כאשר כל סכום העובר את הרף, חייב לעמוד מול ערבות המבטחת את הכספים באופן מוחלט.
אסתי פרידמן, שותפה מנהלת בקרן יסודות, המספקת ליווי פיננסי מלא במתכונת בנקאית ליזמי נדל"ן, מסבירה כי "ערבות חוק מכר יכולה להיות מונפקת על ידי בנק או חברת ביטוח - כאשר שתי האופציות חוקיות, הנוסח של פוליסות הערבות זהה ונקבע על פי חוק, והתנאים זהים מבחינת כללים ויכולת מימוש. החוק מקפיד מאוד על נוסח הערבות על מנת שכולם יקבלו הגנה זהה, בכל פרויקט ומול כל גורם מנפיק".
האלטרנטיבה - הערות אזהרה
האלטרנטיבה של חלק מהיזמים לערבות חוק מכר וליווי בנקאי מלא, היא רישום הערות אזהרה על פי התקדמות הבנייה. "חשוב להבין שכאשר רוכש הדירה מקבל הערת אזהרה לטובתו – מדובר בהתחייבות שלא ניתן לממש באופן מיידי", מסבירה פרידמן. "כאשר ניתנת ערבות על פי חוק מכר, אם מתקיימת עילה הקבועה בחוק (פירוק/ כינוס נכסים, הקפאת הליכים וכד'), ניתן לממש את הערבות בהליך פשוט יחסית. לעומת זאת, אם לרוכש יש הערת אזהרה לטובתו, ההערה לא מהווה זכות במקרקעין".
פרידמן מספרת על פסק דין שניתן לאחרונה ברחוב יהודה הנשיא 7, רמת גן, בה הרוכשים הם אלו שנפגעו מהבחירה בהערות אזהרה במקום ערבות חוק מכר. "במקרה מסוים זה, לכל רוכשי דירות היזם נרשמה הערת אזהרה בטאבו", מספרת פרידמן. "אך בנקודה מסוימת של הבנייה התברר כי העלויות הנותרות של הפרויקט יעמדו על כ-8 מיליון שקלים, לעומת יתרת תמורה לתשלום עבור דירות יזם שעמדה על כ-2.3 מיליון שקלים בלבד".
לאחר שהתברר כי רוכשי הדירות לא יכולים לשלם סכומים נוספים הנדרשים להשלמת הפרויקט, הוגשה בקשה להתרת החוזים עם רוכשי הדירות החדשות, על מנת לאפשר לפרויקט להסתיים ולתת פיצוי לבעלי הדירות הקיימות, שחיו באתר בנייה במשך מספר שנים.
"למעשה, התברר כי למרות רישום הערת אזהרה בהתאם להוראות חוק המכר, קיימים מצבים בהם הערת אזהרה לא יכולה להוות בטוחה בפועל להבטחת כספי הרוכש", אומרת פרידמן.
ב-1974, כאשר נחקק חוק המכר ומנגנון הליווי הבנקאי כמעט ולא היה קיים, הערת אזהרה היתה כלי אפקטיבי יחסית בידי הרוכש, משום שהיוותה מסמך המשקף זכות יחסית בקרקע. אך בפועל, ההערה לא מהווה זכות ממשית כלשהי, אלא רק 'תמרור אזהרה' על כך שנעשה עסקת מקרקעין.
במקרה המדובר, הרוכשים נאלצו להתיר את החוזה ולאבד את הזכויות שלהם בפרויקט. הסיכון ברישום הערת אזהרה נובע בעיקר מכך שהיא לא יוצרת אינטרס משותף או מנגנון של קבלת החלטות במקרה בו הפרויקט נתקע. כאשר יש צורך במציאת יזם חדש לסיום הפרויקט, וההחלטה נתונה בידי הדיירים בלבד, רוכשי דירות היזם עומדים בפני סיכון ואין להם כל השפעה על המשך הפרויקט. במקרים הקיצוניים, הם מאבדים את זכויותיהם, על אף הערת האזהרה שנרשמה על שמם (לעיון נוסף בפסק הדין: פרק (ת"א) 14785-05-18 דרך התאנה בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי תל-אביב).
להבין מראש את כל ההשלכות של התהליך
בנוסף לערבויות חוק מכר, ליווי פיננסי עשוי לכלול גם מסגרת אשראי נוספת עבור היזם, כדי להגדיל את חופש הפעולה והגמישות שלו בתהליך הבנייה. "חשוב להבין שליווי פיננסי מלא, המבטיח ערבויות וגם אשראי, נותן ביטחון לא רק ליזם עצמו, שיודע שבכל רגע יש לו מסגרת אשראי לטובת הבנייה, אלא גם לרוכשים, שיודעים כי היזם פחות תלוי בהון העצמי שלו ובתזרים המזומנים השוטף ממכירת הדירות", אומרת פרידמן. "עבור הרוכשים, מדובר על הגנה מקסימלית".
אין ספק שפרויקט של התחדשות עירונית מצריך בדיקה מעמיקה, למידה והבנה של התהליך על מנת למנוע טעויות ובעיות - ברגע שיש ידע מקדים לכל, ניתן למצוא פתרונות עוד בטרם עולות הבעיות, וזהו אכן אתגר הן מבחינת היזם, והן מבחינת הרוכשים. "מנקודת המבט של היזם, בפרויקט בלי ליווי עלולה להיות תחושת סיכון גדולה יותר, והדבר בא באופן טבעי לידי ביטוי בקצב המכירות של הפרויקט ובמחירי הדירות", אומרת פרידמן.
בפרויקטים בסדר גודל מסוים ומעלה, גם אם ליזם יש הון עצמי גבוה, הוא מתקשה לנהל את הפרויקט באופן שוטף, והופך להיות תלוי בתזרים חיצוני מרוכשי הדירות. "היזם צריך לנהל במקביל ותוך סינכרון מלא את הוצאות הבנייה וההכנסות מרוכשים. נוסיף לכך את העובדה שהבנקים לא נותנים לרוכשים משכנתאות על נכסים שטרם נבנו, מה שמקשה עוד יותר על המצב", אומרת פרידמן.
במקרים כאלו, בהם ישנה תלות משמעותית של היזם בתשלומי הרוכשים, כמו גם חוסר ודאות בתזרים מזומנים וחוסר סנכרון בין התקבולים (תשלומים שנתקבלו) להוצאות, "היזם עלול להיכנס לסחרור רק משום שאין לו מסגרות אשראי נגישות", אומרת פרידמן. לכן, מומלץ ולרוכשים להתעקש על ליווי פיננסי מלא - הנקרא ליווי סגור - בזמן החתימה על ההסכם בתחילת הדרך, כדי לדאוג ולהבטיח את עצמם בהמשך, ולא להיות חשופים לסכנות של ליווי "פתוח", כדברי פרידמן.
מנקודת המבט של היזם, "ברור שהעלויות גבוהות יותר אם יש ליווי. עם זאת, כאשר הוא לוקח ליווי מלא, הוא מבטיח לעצמו רצף של ביצוע הבנייה בפרק זמין סביר, יש לו סיכוי טוב למכור את הדירות מהר יותר ובמחירים גבוהים יותר", אומרת פרידמן. בנוסף, כאשר קיימת אפשרות לקבלת השלמת הון בנוסף לליווי, היזם יכול להביא הון עצמי נמוך יחסית, ולהשתמש בהון העצמי שנחסך לפרויקטים אחרים.
"ההמלצה היא לעבוד מול כמה שפחות גורמים - מבחינת מימון, השלמת הון וערבויות נדרשות", אומרת פרידמן. "בעבודה מול מספר גורמים, העלויות צומחות והזמן עד להוצאה לפועל של העסקה מתארך. כאשר מדובר על הסכם משפטי אחד לכל מרכיבי המימון, היזם חוסך בעלויות ובזמן, ומקבל ודאות וביטחון מקסימלי לטובת קידום הפרויקט".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
