אתם משלמים את המחיר: מי מפקח על מפקח הבנייה?
תחום פרוץ בישראל: מפקח בנייה לא מוגדר בחוק, אין לו חובת הסמכה ואין צורך ברישיון. כשכל אחד יכול להכריז על עצמו כמפקח, אין פלא שאתם מגלים לא מעט ליקויי בנייה. מה תוכלו לעשות כדי להגן על עצמכם, מדוע יש סיבה לאופטימיות בענף והאם יימצא בהקדם ח"כ שיקדם את החקיקה? אתר "המקצוענים" עם סקירה של מצב הענף
משפצים או בונים? אין מי שיפקח על המפקח שלכם: למרות ששוק הבנייה הפרטית בישראל מגלגל 2 מיליארד שקל בשנה ולמרות איכות הבנייה הירודה – לא ברור מדוע כל אחד יכול להציג את עצמו כמפקח בנייה. זאת, ללא דרישה להסמכה כלשהי, ללא חובת רישיון וללא שום סנקציה מפורשת בחוק הישראלי. כשההשקעה הגדולה ביותר בחיי משפחה נמצאת בידיים של מי שהחוק כלל לא מגדיר אותו, לא פלא שיש חריגות בנייה, חריגות תקציב וחריגות בלוח-הזמנים.
בימים אלו, מתחילה התארגנות להסדרה חוקית של הענף. אך עד שזה יקרה כדאי שתהיו מודעים למצב, שהוא בהחלט לא לטובתכם כבעלי נכסים, ותתקנו את העיוות בעזרת בחירה טובה יותר של בעלי מקצוע, חוזים בכתב וסעיפים שיגנו עליכם במקרה שיתגלו ליקויי בנייה. מה עושים? לפניכם סקירה מלאה של המצב, והמלצות להתנהלות חכמה – כתבה ראשונה בסדרה.
"אם לא יהיה חוק ברור לא יהיה שינוי"
"היעדר ההסדרה של הענף פוגע לא רק בתדמית שלנו כמפקחי בנייה, אלא גם בציבור המשפצים והבונים בבנייה פרטית", אמר מפקח הבנייה דורון מלטינסקי, בפאנל שהתקיים בשבוע שעבר בוועידה הארצית לבנייה פרטית של מרכז הבנייה הישראלי. "המשמעות של המצב היא שרף הבנייה מאוד נמוך בהיעדר פיקוח ראוי. כשליקויי בנייה מתגלים רק מספר שנים לאחר סיום העבודה, בעלי נכסים מוצאים את עצמם עם קושי לתבוע ולהוכיח פיצוי לנזק. חוסר המודעות בציבור, היעדר החקיקה והיעדר התארגנות מקצועית של המפקחים – כל אלו שמים את בעלי הנכסים בעמדה נמוכה מאוד מול בעלי המקצוע בענף זה".
מלטינסקי, מפקח בנייה מזה 20 שנה, הציג בוועידה את התקנון ואת הקוד האתי שנכתב על-ידי מספר מפקחים ותיקים בענף, ככלי ראשון בדרך להסדרה חוקית ולמתן רישוי. מאז הוועידה שהתקיימה בשנה שעברה ואשר הציגה לראשונה את הבעיה בענף, חלה התקדמות כלשהי, אך הדרך עוד ארוכה. במספר פאנלים שהתקיימו, ניתן היה לשמוע שבעלי מקצוע מכל התחומים: אדריכלים, מנהלי פרויקטים, קבלנים, מעצבים – כל אלו לא מתנגדים לקביעת גבולות אחריות ברורים. אז מדוע כלום לא קורה כבר שנים? תמוה.
"עצם זה שאין הגדרה ברורה למפקח בנייה או למנהל פרויקטים היא בעיה", אמר האדריכל פיצו קדם. "תפקיד האדריכל הוא לתכנן. כשלא ברור מי עושה מה, אני לא תמיד מרגיש שיש בקרת איכות".
"רבים ישפצו או יבנו רק פעם או פעמיים בחייהם, הם אינם בקיאים בצד המקצועי, וכשהחידושים והתקנים בענף רק משתנים מיום ליום, הם נמצאים בפער מידע גדול בתחום", אמר האדריכל רון רוזן. "בדיוק בשביל זה הם זקוקים למפקח בנייה, שזהו תפקידו – לשמור על הכסף שלהם ועל האינטרס שלהם מול בעלי המקצוע. זהו תפקיד אמון, שמטרתו העיקרית היא למנוע ליקויי בנייה. לכן, מדוע שלא יישא באחריות, מדוע שלא יקבעו מהם גבולות האחריות שלו? אני לא מכיר תפקיד כשעובד כמו שצריך אם אין לו אחריות. כיום מפקח בנייה בפועל הוא יועץ ומלווה ללא אחריות. קוד אתי זה לא מספיק, אם לא יהיה ברור בחוק, לא יהיה פה שינוי. צריכה לקום ועדת מומחים בין-תחומים של קבלנים, אדריכלים, מהנדסים, אנשי ביטוח שיבדקו לעומק את כל העיוות הזה".
עוד לא נמצא הח"כ שיקדם את החקיקה בנושא
"בבנייה או שיפוץ בתקציב נמוך יחסית (בין 200 אלף שקל ל-2 מיליון שקל), לבעלי הנכסים אין תקציב גבוה לשירותי פיקוח וניהול. וכך יוצא, שהמפקח הוא גם זה שממלא בפועל את תפקיד ניהול הפרויקט", אמר ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי. "כלומר, נוספות לו סמכויות נוספות: אחריות על עמידה בתקציב, על לוח-הזמנים, על בחירת בעלי המקצוע ועל משא ומתן מולם. במקרים רבים, תפקידו משמעותי יותר אף מזה של האדריכל. ועדיין: החוק שותק לגביו. במקרה של ליקויי בנייה, אתם אלו שתצטרכו לחיות עם הנזק. הוא תמיד יוכל להתנער, לגלגל את האחריות למהנדס, לקבלן או למעצב".העובדה שבימים אלו, דווקא מפקחי הבנייה הם אלו שמתחילים להתאגד במטרה להסדיר את הענף, מעודדת. המפקחים דורשים הגדרת המקצוע לראשונה בחוק, ניסחו כללי אתיקה ברורים, תקנון לאיגוד שמחייב הסמכה משמעותית בתחום ומחפשים ח"כ שירים את הכפפה. אז למרות שהם כבר שנה פועלים בשטח, עוד לא נמצא הח"כ שיטפל בסוגיה ברצינות. ואולם, ממש כפי שלאחרונה קבלני השיפוצים עברו הליך של הסדרה חוקית ומתן רישוי, יש בכל זאת סיבה לאופטימיות.
מהו המצב החוקי כיום? אין חובת רישוי ואין אחריות מפורשת בחוק למפקח הבנייה
"תפקיד מפקח הבנייה אינו קבוע בחוק, והאחריות שלו לא מעוגנת בהוראה של אף דין", מסביר עו"ד צבי שטיין, העוסק בתביעות בתחום ליקויי בנייה. "אך זה לא אומר שלא חלה עליו אחריות מכוח חוקים כלליים אחרים. החוקים שיחולו עליו, גם אם אינו מוזכר בהם במפורש הם חוק חוזה קבלנות, דיני החוזים השונים, דיני הנזיקין והפסיקה. לא פעם קבע בית-המשפט חובה על מפקח בנייה לפצות את בעל הנכס שהזמין אותו, משום שהתרשל במילוי תפקידו. ואולם, בהחלט הגיע הזמן שתפקידו יוסדר בחקיקה ספציפית".
אבל זהו מקצוע שלא מחויב בחתימה, וגבולות האחריות שלו בחוק לא ברורים. כיצד אם כך ניתן בכל זאת להטיל עליו אחריות?
"מהות התפקיד של מפקח הבנייה היא למנוע ליקויי בנייה", מסביר עו"ד שטיין. "עצם קיומם של ליקויים, יכול בהחלט להצביע על התרשלות המפקח. אבל זו בהחלט בעיה: על התובע יש נטל הוכחה, וכשתפקיד המפקח לא מוגדר ואין רף מינימלי שמגדיר מהו פיקוח, זה מצב לא אידיאלי עבור בעלי נכסים".
העובדה שגבולות האחריות של אדריכל ומהנדס ברורים בחוק, מחלישה את מידת המחויבות של מפקח הבנייה כיום?
עו"ד שטיין: "ברור שככל שהמטלות של המפקח וגבולות האחריות שלו יהיו יותר ברורים ומוגדרים בחוק, כך יהיה פשוט יותר להוכיח שלא עמד במטלות שלו. למשל, לגבי מהנדס קונסטרוקציה, יש חובת פיקוח עליון על כל עבודות בניית השלד של המבנה. אני לא רואה מניעה לכך שינסחו קודקס של חובות שיחולו גם על מפקח הבנייה. חשוב שהאחריות שלהם תהיה 'ביחד ולחוד', כדי שאיכות הפיקוח תהיה גבוהה יותר ושאכן ימנעו ליקויי הבנייה".
לא רק דרישת הסמכה: "צריך לקבוע רף מינימאלי שמתחתיו זה כלל לא ייחשב לפיקוח"
כאמור, כיום כל אחד יכול להציג את עצמו כמפקח בנייה, זאת גם ללא הכשרה. בנוסף, יש כל מיני רמות של פיקוח, בהתאם לתקציב בעל הנכס. וכך, נוצר מצב, שהמפקח תמיד יכול לטעון שליקוי מסוים לא היה בתחום אחריותו.
"כל אדם שסיים לבנות את הבית שלו, יכול להציג את עצמו כמפקח בנייה", אומר רולס. "במצב שבו התחום פרוץ, נכנסים כל מיני שרלטנים לתחום ומסכנים בעלי נכסים. אני חושב שכיום זהו המקצוע הכי חשוב בבנייה פרטית, ובמקרים מסוימים מפקח הבנייה עולה בחשיבותו על האדריכל".
"ראוי שתהיה דרישת סף מינימאלית לגבי הכשרה והשכלה", אומר עו"ד שטיין. "שיחליטו מהו הקורס הרשמי המוכר, מטעם איזה משרד ממשלתי ויערכו בחינות מתאימות, דרישות לקורסי השתלמות אחת לשנה. ראוי שיהיו לפחות בחינת הסמכה, ושכן תהיה אפשרות לעסוק בתחום עם רישיון. אחרת, כל אחד שהיה שיפוצניק יכול להגדיר את עצמו כמפקח".
ישנן כל מיני רמות של פיקוח, בהתאם לתקציב של בעל הנכס. כיצד אם כך ניתן לקבוע בחוק מטלות, כשלא ברור האם המפקח בכלל יתוגמל עבורן?
עו"ד שטיין: "היקף העבודה של המפקח, נגזר מהשכר שמשלמים לו. ועדיין, ראוי שהחוק יקבע רף מינימאלי סביר שמתחתיו זה כלל לא ייחשב לפיקוח".
"אם מהנדס שהאחריות שלו על פי החוק היא רק ל'פיקוח עליון', מגיע לנכס פעם בחודש, מפקח מגיע פעמיים בשבוע לפחות", אומר מלטינסקי. "זה 8 פעמים מול פעם אחת. אבל זה לא רק מספר הביקורים, אלא בעיקר העיתוי שלהם. למשל: לפני שלב האיטום ואחרי האיטום (ולבדוק שמבוצעת בדיקת הצפת מים). דוגמה נוספת: בשלב הטפסנות לפני יציקת הביטון, יש צורך ב-4 ביקורים: ביקורת של כשעתיים בכל מפגש. אם המפקח נעדר משלב קריטי בבנייה, ואין תיעוד להגעתו, זה בהחלט יכול ליצור בעיות בהמשך. לכן, כשהכל יהיה מוסדר, מוגדר וברור – כמות ליקויי הבנייה תקטן".
האם צריכה להיות חובת רישוי, או שנכון להשאיר את הרישוי בגדר המלצה, ושהצרכנים יקבלו החלטה האם הם רוצים לבחור באדם בעל רישיון או לא?
רולס: "אני מאמין בחובת רישוי. הצרכנים לפעמים מוטים, ובוחרים משיקולים לא נכונים מטעמים של כביכול חיסכון. אבל בפועל, לא מדובר בחיסכון. למה שלא נהיה מדינה מתוקנת? שמפקח בנייה יהיה תחת מעקב, שתהיה אפשרות להגיש תלונה עליו אם מעל בתפקידו, שידע שניתן לשלול את הרישיון שלו במקרים קיצוניים. זהו תחום שמחייב השתלמויות מדי שנה: יש המון חידושים בתחום האיטום, האינסטלציה, בתחום חומרי בנייה, תקנות של מכון התקנים מתעדכנות".
לדבריו, "כיום אי אפשר לדרוש מהמפקחים כלום. אין דין ואין דיין. הגיע הזמן שיהיה איגוד, שיהיה תקנון ברור שיגדיר מי רשאי להציג את עצמו כמפקח. יש אנשים שבנו בית לבד, ועשו לפני כן דוקטור על הבית שלהם. אין בעיה שיהיו מפקחים, אבל שישלימו את כל הידע שחסר להם, לפני שהם מציעים את שירותיהם לאחרים ומסכנים את הכסף של בעלי נכסים. אין סיבה שמשרד ממשלתי לא יקיים בחינות הסמכה. זה בהחלט יעלה את רף הבנייה בישראל".
"מכיוון שליקויי בנייה מתגלים כעבור שנים, נהוג לזלזל בתפקיד המפקח"
בבנייה הפרטית, פעמים רבות מוותרים על תפקיד מפקח הבנייה, משיקולי תקציב. התחושה היא שהקבלן כבר ידאג לביצוע יסודי של התוכניות, ואם תהיה בעיה נפנה אליו. ואולם, בייחוד בשלב השלד, יש ליקויים שלעולם לא ניתן יהיה לתקן והם יורידו משמעותית את שווי הנדס.
מדוע יש נטייה לזלזל בתפקיד המפקח, ופעמים רבות לוותר על שירותי פיקוח?
עו"ד שטיין: "גם בבנייה ציבורית יש נטייה לחסוך על הפיקוח, מתוך הנחה שזה 'לזרוק כסף לפח'. גם קבלנים חוסכים בפיקוח, ולראייה, אם היו מפקחים ביעילות היו הרבה פחות ליקויי בנייה. זה מסוג השירותים שמרגישים שלא מקבלים עבורם תמורה. כשהקבלן עובד והבנייה מתקדמת, רואים בשטח את התוצאות עבור השכר שמשלמים לו. לעומת זאת, בפיקוח התמורה אינה נראית לעין, אלא מתגלה רק מספר שנים לאחר סיום הבנייה, לפעמים. כמובן שזו טעות גדולה, משום שהמחיר שמשלמים על היעדר פיקוח הוא הרבה יותר גבוה בסופו של דבר".
אז מי יהיה זכאי להיות מפקח בנייה? אלו הדרישות המוצעות
אם שקלתם להיכנס לתחום פיקוח הבנייה, או אם אתם עושים את צעדיכם הראשונים בענף, הרי שעל פי התקנון המוצע, יכול להיות ששערי הכניסה למקצוע יהיו סגורים בפניכם, בהיעדר עמידה בתנאי סף.
אדריכל, מהנדס או קבלן: על פי התקנון, יהיה זכאי להיות מפקח החבר באיגוד המפקחים כל מי שהוא אדריכל או מהנדס בעל רישיון, שהוא בעל ניסיון של שנתיים ומעלה, כל הנדסאי רשום בעל ניסיון של שלוש שנים ומעלה וכל קבלן בניין רשום בסיווג ג-1 ענף 100 שהוא בעל לפחות ארבע שנות ניסיון.
חובת הכשרה משמעותית ודרישה למספר שנות ניסיון: מי שאינו בעל אחד המקצועות האלו, יוכל להיות חבר באיגוד המפקחים רק לאחר הכשרה מקיפה: כלומר מי שעבר קורסים והכשרות בתחום הבנייה במוסד מוכר בהיקף של 550 שעות אקדמיות, הכוללות: 200 שעות אקדמיות בתחום פיקוח ומקצועות בנייה, 100 שעות בתחום ניהול בנייה, 100 שעות בתחום בטיחות ו-50 שעות בתחום מניעת כשלים וליקויי בנייה.
בנוסף, תהיה דרישת ניסיון של 5 שנים בעבודות בנייה (מתוכן עבד כמפקח מתמחה תחת מפקח מאמן). מי שירצה להסתפק בתקופת ניסיון קצרה יותר (3 שנים) יצטרך לעבור את בחינות הקבלה.
מה יהיה עם דור "המדבר"? כיצד ניתן למנוע פגיעה במפקחי בנייה ותיקים
כיום, קיימים בענף מפקחי בנייה שאין להם הכשרה מסודרת, אבל הם בכל זאת עובדים כבר 20 שנה בענף.
כיצד ניתן יהיה למנוע מהם לעסוק בתחום שלהם?
מלטינסקי: "כדי לא לפגוע במפקחים שנמצאים זמן רב בענף, ואכן כבר צברו ניסיון רב של מעל עשר שנים בתחום הבנייה, הרי שאלו יידרשו לעבור בחינות הסמכה ולהיות לפחות בעלי 12 שנות לימוד, או בעלי תעודת בגרות".
האם צריכה להיות דרישה מחייבת לרישיון גם למי שעוסק שנים בתחום?
עו"ד שטיין: "כמובן שאם יש מישהו שהוא מהנדס או אדריכל, זו דרגה מעל מפקח. לכן, לגביהם אין שום בעיה והם לא זקוקים לרישיון פיקוח אם הם מחזיקים ברישיון רחב יותר, שקשור לעולם התכנון. ואולם, לגבי ציבור המפקחים הוותיקים שעובדים שנים ללא הכשרה, מה הבעיה לעשות להם מבחנים ולקבוע תנאי סף כלשהם? הרי ממילא מבחינת בית-המשפט הם נושאים באחריות, כמו כל בעל מקצוע אחר, ובמקרה של התרשלות הם חייבים בפיצוי".
האם המהלך של הסדרת הענף לא יכול להתפרש כסגירת שערי המקצוע על-ידי גילדה ותיקה ששומרת על עצמה?
מלטינסקי: "אנחנו לא מנסים להקשות על כניסה למקצוע מחשש להיעדר פרויקטים עבורנו, אלא מתוך הבנה שרף הבנייה בישראל הוא נמוך מאוד. כל מי שבנה בית פעם אחת בעצמו, או עשה קורס של 50 שעות בתחום האיטום, מציג את עצמו לבעלי נכסים למפקח בנייה. ההכשרה שלו מינימלית, אין עליו ביקורת והוא רק בבחינת יועץ שלא נושא בשום אחריות ולא חותם על אף מסמך".
לדברי מלטינסקי, "זהו מצב מעוות שהתפתח בישראל לאורך כל השנים, וראוי לתקן אותו. הענף לא יכול יותר להתקיים ללא איגוד, ללא בקרה וללא קוד אתי. ברגע שאנשים ידעו שיש עליהם פיקוח, אני מאמין שזה לכשעצמו יהיה מסננת, וירתיע חאפרים מכניסה לתחום. גם תפקיד הצרכן חשוב פה. ברגע שידעו שיש אופציה לשכור שירותים של אדם שנמצא תחת פיקוח של החוק, של משרד ממשלתי, כפוף לקוד אתי – וכל זה במחיר דומה, או יקר במקצת – הם ירצו שהמפקח שלהם יהיה בעל הסמכה".
"אפשר להקים ועדה שכוללת בעלי מקצוע ממגוון תחומים. אנחנו לא מנסים להגביל עיסוק של אף אדם בעל ניסיון וידע", מוסיף מלטינסקי. "אני לא מצפה ממפקחי בנייה להיות מומחים לאינסטלציה, למשל, אבל אני כן מצפה מהם שימנעו שגיאות מהותיות שעולים לבעלי נכסים אחר-כך ביוקר. מפקח בנייה כן אמור שיהיה לו מספיק ידע לגבי חובות על פי החוק, על פי התקנים או על פי המפרטים הכלליים בענף. למשל, בתחום אינסטלציה, הוא חייב להזהיר בעל נכס מפני מצב שבו אינסטלטור משתמש בשיטה מאוד מיושנת, או בצנרת לא מתאימה".
עוד כתבות בנושא:
קונים דירה מיד שנייה? הכינו כסף לשיפוצים
שיפוץ הבית המשותף
"הבעיה הקריטית היא בתחום הפיקוח לא בתחום ניהול הפרויקט"
"בבנייה פרטית של צמודי קרקע בתקציב נמוך יחסית (עד 2 מיליון שקל), בהיעדר תקציב, המצב בפועל הוא כזה שמפקח הבנייה הוא גם מנהל הפרויקט", מסביר מאיר אביגל, מפקח בנייה ומנהל פרויקטים שגם לוקח חלק בהתאגדות להסדרת הענף. "מנהל פרויקט, למעשה מעניק סל שירותים רחב יותר מאשר רק פיקוח".
מדוע מהלך ההסדרה שאתם מציעים מתייחס רק למפקח בנייה ולא מתייחס למנהל פרויקט, אם בפועל בשטח הוא מבצע את שני התפקידים ביחד?
אביגל: "מנהל פרויקט הוא מעל מפקח. תפקידו רחב יותר, והרבה מהמיומנויות שלו הן ניהוליות".
מלטינסקי: "המפקח הוא איש השטח. לא סתם באנגלית המקצוע הזה מכונה: "איש באתר" (Man on site). זה מינוח שמתאר את מהות התפקיד. מכיוון שבבנייה הפרטית כיום פעמים רבות מנהל הפרויקט הוא בעל הנכס (מכונה בחוק 'היזם'), נוצר מצב שהבעיה הקריטית היא הפיקוח בשטח. אני לא נגד הגדרה ברורה של תפקידי מנהל הפרויקט ואחריותו, אבל אני חושב שאם תחילה נסדיר את מעמד המפקחים ואת החובות שלהם, יהיה לנו מספיק בסיס רחב להסדיר גם את ענף מנהלי הפרויקטים. משם תצמח הבשורה".
לדבריו, "מנהל פרויקט זה תפקיד ששאול מהמון תחומים אחרים, הוא לא חייב להיות המומחה הכי גדול בתחום הבנייה. תפקידו יותר עסקי, שכרוך בניהול תקציב, בהתקשרות עם ספקים. הבעיה היא עם ציבור גדול של מפקחים, שמסתובבים בשטח, ונותנים לבעלי נכסים אשליה שהם אכן מונעים ליקויי בנייה בפועל. אני חושב שזה המקום להתחיל בו. רק בשלב מתקדם יותר, להתייחס למנהלי פרויקטים. יהיה הרבה יותר קשה לאכוף נהלים על מנהלי פרויקטים, כיוון שכיום על פי חוק כל בעל נכס חופשי לנהל את הבליך הבנייה או השיפוץ בעצמו".
הנושא נדון בהרחבה בוועידה הארצית לבנייה פרטית והתיישבות של מרכז הבנייה הישראלית.
צריכים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
