תמונה כללית

שכירות בימי קורונה: "מי שהתמקח קיבל הנחה גדולה בשכר הדירה"

בעלי הדירות שפתאום מוכנים להתגמש במחיר, השוכרים שהתקשו לשלם, דירות Airbnb שנותרו ריקות, הערים שדווקא הפכו מבוקשות יותר למגורים במהלך המשבר - ומתי כל זה ייגמר? בדיקת ynet

דותן לוי, כלכליסט
תמונה כלליתתמונה כלליתתמונה כללית
צפו: מחירי הדירות צפויים לעלות? (צילום: שחר גולדשטיין)

 

שוק השכירות משתנה: כמיליון מובטלים ואלפי בעלי עסקים מושבתים הותירו חותם על השוק, מה שהוביל לכך שבחודש שעבר שוכרי הדירות התקשו לעמוד בהתחייבויותיהם בגלל משבר הקורונה, וכל ישראלי שמיני לא הצליח לשלם שכר דירה. חלק מהשוכרים נאלצו לחזור להורים, ונראה שנוסחת ההיצע והביקוש השפיעה במידה מסוימת גם על בעלי הדירות.

 

תמונה כלליתהדיירים שתקועים בתמ"א 38

תמונה כלליתהוכשרו עבירות הבנייה בסניף איקאה ליד בית שמש

תמונה כלליתמי יטפל במשבר הנדל"ן? מטה הדיור פורק, ואין בעל בית אחד

 

כך, נתונים חדשים שהגיעו לידי ynet מצביעים על כך שמחד, בעלי הדירות להשכרה עדיין לא הפנימו את המצב - ובחודשיים החולפים ביקשו עבור הדירות שבחזקתם דמי שכירות גבוהים מאלו שהיו קודם למשבר הקורונה. מאידך, המחיר הסופי שנסגר בין המשכיר לשוכר היה נמוך מזה שהיה נהוג טרם התפשטות הנגיף. 

צילום: shutterstock יש גם משכירים שעדיין לא הפנימו את המצב החדש. שכונת פלורנטין בת"א (צילום: shutterstock)

 

על פי נתוני חברת וויצ'ק (WeCheck), הפועלת בשיתוף עם יד 2 וישראכרט בשוק השכרת הדירות ומציעה שירותים כמו בדיקת האיתנות הכלכלית של השוכרים, ערבות לתשלומים ומימון בדמות קבלת כל שכר הדירה מראש, המחיר המבוקש על ידי בעלי הדירות לא ירד אלא עלה בשיעור של 3% מאז ה-15 במרץ. עם זאת, כאמור, המחיר הסופי היה נמוך ב-5.5% מהמחיר המבוקש.

 

נתונים אלה תואמים למחקרים נוספים שפורסמו לאחרונה לגבי שוק השכירות, ומצביעים על כך שאזורים מסוימים עוברים טלטלה המתבטאת, בין היתר, בעלייה משמעותית בהיצע ובירידה בביקוש. כך למשל, מחקר של בנק ישראל הצביע על כך שבשבועיים שבין ה-12 ל-25 לאפריל חל זינוק בהיצע בערים רבות, כאשר בתל אביב העלייה בהיצע הדירות להשכרה החלה כבר בחודש מרץ. על פי המחקר, הדבר משקף מעבר בהיקף נרחב של דירות Airbnb שנועדו ברובן לתיירים אל שוק השכירות המקומי.

 

מחקר נוסף של אוניברסיטת תל אביב בשיתוף עם האוניברסיטה העברית הצביע על כך שבתחילת אפריל לפחות שליש מהשוכרים שלא שילמו לבעל הבית, עשו זאת מבלי שהודיעו לו. ממצאים אלה מובילים לכך שגם אם בעלי הדירות מנסים למקסם את שכר הדירה - תנאי השוק מציבים אותם לא פעם בפני עובדה, והם נאלצים להתפשר על התשלום, אפילו אם מדובר במצב זמני.

 

תמונה כללית
 
 

תמונה כללית

ניצן (שם בדוי) שוכרת דירה בתל אביב לאחר שחתמה על עסקת השכירות בתחילת החודש. לדבריה, היא הבחינה כי בהשוואה לעבר יש כיום יותר פתיחות של בעלי הדירות להורדת מחיר, חלקם אף כותבים במודעה כי הם גמישים, מה שלא היה נהוג בעבר. "פעם לא הייתי חושבת בכלל לבקש הנחה, אבל בחודשים מרץ-אפריל זה היה כתוב במודעות וזה היה לגיטימי. התרשמתי שבחלק מהמקרים נכונים לגמישות, ובחלק מהמקרים דורשים מחיר גבוה יותר ממה שהם יכולים לקבל - כדי להתמקח".

 

"ראיתי כמה מקרים שבהם בעלי הדירה העבירו את סגירת העסקה למתווכים, מתוך הנחה שהם ידעו להתמקח טוב יותר ויצליחו להשיג עבורם מחיר גבוה", היא מוסיפה. עם זאת, היא מדגישה כי היא עצמה קיבלה הנחה של 100 שקלים בלבד. "התלבטתי המון זמן בין כמה דירות ורציתי לסיים עם זה, כמעט ולא התמקחתי, ואני בטוחה שאם הייתי מתמקחת בצורה הנכונה הייתי מורידה יותר".

 

המתווך חיים קאופמן, הפועל עשרות שנים במרכז העיר ללא הפסקה, מאשר שיש בימים אלה בעיה שהובילה באופן כמעט מיידי להנחות מצד בעלי הדירות בגובה של 5%-7%. לדבריו, היציבות בשוק התל אביבי התערערה בעקבות כניסתן של דירות רבות ששימשו להשכרה לתיירות (Airbnb) לשוק השכירות. על פי מחקר שבוצע ב-2019, בתל אביב לבדה יש 9,150 דירות המוצעות להשכרה במסגרת Airbnb - מהן מושכרות באופן קבוע ובצורה מקצועית כ-7,150 יחידות דיור.

תמונה כללית

 

 

"בעלי דירות שהשכירו אותן לטווח הקצר, הרוויחו עליהן המון כסף - אבל הם מבינים כעת שזה ייקח זמן, שנה ואולי אף מעבר לכך, עד שהתיירות תשוב למסלולה", מסביר קאופמן. "הם מעדיפים להשכיר את הדירות עד שהתיירים יחזרו, לא רוצים להיתקע איתן - ומוכנים להתפשר על המחיר וגם זה משפיע על השוק".

 

 

תמונה כללית

קאופמן מספר כי בתקופה האחרונה היו מקרים רבים של צעירים שהתגוררו בדירות שותפים ועזבו, חלקם אפילו לפני תום החוזה, וגם בפלח השוק הזה של חדרים בדירות שותפים חלה עלייה בהיצע הנכסים. עם זאת, להערכתו מדובר במצב זמני ולאחר שהנכסים יושכרו וחלק מהם יחזור להשכרה לטווח קצר, המחירים שוב יטפסו.

 

הורדה במחירי השכירות נצפתה לא רק בחוזי שכירות חדשים - וחלק מבעלי הדירות גילו סולידריות עם הדיירים בעקבות המשבר. ישראל, המחזיק בבעלותו שתי דירות בתל אביב, מספר כי הפחית לשוכרים את גובה שכר הדירה בשל המצב. "כשהתחיל המשבר, אחד הדיירים התקשר ואמר שהוא בחל"ת וביקש לדחות או לחלק את שכר הדירה – אז הורדנו לו 1,000 שקל".

 

לדבריו, "המחיר שאני משכיר בו גם כך נמוך ממחיר השוק, זו דירה בשכונת הדר יוסף שאני משכיר ב-4,500 שקל בחודש והורדתי לדייר ל-3,500 שקל בחודש וכך עשיתי גם בדירה נוספת שבבעלותי. אני מאמין בשוכרים ולא בכסף, והתפיסה הזו משתלמת לי לאורך השנים. אני לא מרגיש נורא שאני אוותר על כסף כדי להיטיב עם הדיירים שנמצאים אצלי כבר כמה שנים".

תמונה כללית
  

 

"כבעל דירה, חשבתי שזה יהיה נכון לוותר גם בשביל התחושה וגם בגלל שאני לא אתעשר מזה", ממשיך ישראל. "בעבר הייתה לי דירה שהושכרה לדיירים גרועים, והנזק שהם השאירו כשהם עזבו היה עצום, וכמובן שפגע משמעותית בתשואה. למדתי את הלקח - וחשוב לי שיהיו דיירים טובים ושיהיו מרוצים".

 

תמונה כללית

לפי ניתוח עסקאות שביצעה וויצ'ק, גובה שכר הדירה בחודשים אמצע מרץ-אפריל (11.4-15.3) – שיא תקופת הקורונה - ירד בשיעור של 3.5% לעומת ימי השגרה בטרום הקורונה, כלומר חודשים ינואר-אמצע מרץ (14.3-1.1). בהשוואה שנתית, מדובר בצניחה של למעלה מ-8% בגובה שכר הדירה (כלומר בתקופת שיא הקורונה לעומת התקופה המקבילה אשתקד). אם משווים את גובה שכר הדירה בשיא התפשטות הקורונה לחודשים ינואר-אמצע מרץ 2019 רואים ששכר הדירה ירד אחרי מיקוח בחצי אחוז בלבד.

 

כלומר אם בשנה שעברה לא הייתה גמישות בשוק השכירות בעת שגרה, הרי שהשנה בעקבות המשבר השוק הפך תנודתי. לדברי מנכ"ל החברה, רמי רונן, "נראה שלשוכרים יש בכל זאת כוח מיקוח מול בעלי הדירות שרוצים לאייש את הנכסים". אשר למשכירים עצמם, הוא אומר: "בעלי הדירות מבקשים מחיר דומה לשנה שעברה, הם לא מורידים את המחירים אבל בסוף חלקם מתפשרים".

 

אשר לביקושים והיצעים, מבדיקת וויצ'ק עולה כי בתקופת המשבר חלו שינויים באזורי ביקוש מסוימים. בתל אביב, אזור הביקוש הבולט בישראל, ניתן לראות שמאז פרוץ המשבר גדל היצע הדירות, לעומת הביקושים שירדו משמעותית, באופן טבעי בעקבות השכירות הגבוהה בעיר, שמרחיקה שוכרים הנמצאים בתנאי חוסר ודאות וחוששים להתחייב על דמי שכירות גבוהים.

 

צילום: אלעד גרשגורןיותר ביקוש. חיפה (צילום: אלעד גרשגורן)

 

העיר חיפה, לעומת זאת, התנהגה בדיוק להיפך והציגה ירידה בהיצע מול עלייה בביקושים. ברמת גן ובירושלים חלה עלייה בהיצע הדירות להשכרה וגם בביקושים, במיוחד ביחס לתחילת השנה. לדברי רונן, ההשפעה של משבר הקורונה במרכז חזקה יותר מאשר בפריפריה, בעיקר בתל אביב, והמשמעות היא שקשה יותר להשכיר דירה בתל אביב בתקופה הנוכחית מאשר בחיפה.

 

בשורה התחתונה, בין אם הביקושים עלו או ירדו בערים מסוימות בהתבסס על גובה שכר הדירה, מהנתונים עולה כי בתקופת הקורונה חלה ירידה הדרגתית בהיקף הנכסים שהוצעו להשכרה. כך, מתחילת מרץ ועד לשבוע הראשון של חג הפסח ירדו מודעות הפרסום להשכרת דירות בשיעור של 51%. בעוד בשבוע הראשון של מרץ היו 4,345 דירות להשכרה, בשבוע של ה-5 באפריל היו רק 2,218 דירות להשכרה. לעומת זאת, בשבוע השני של פסח ולקראת היערכות הממשלה ליציאה מהסגר, חל זינוק של 77.8% במספר מודעות הפרסום. כלומר, עם החזרה לשגרה, גם בעלי הנכסים חזרו לשוק השכירות.

 

"היצע הדירות להשכרה ימשיך לגדול לקראת הקיץ", מעריך רונן. "בעלי דירות שירצו לסגור הסכמים מוקדם יותר יתפשרו על רמות המחירים, וההערכה היא שנראה תנודה של 5%-10% במחירים. התנודה תתמתן בקיץ והמחירים יחזרו לעלות מאחר שהיצע הדירות מוגבל. לגבי תל אביב, ייתכן ששכר הדירה בדירות שותפים יירד, אנחנו לא צופים עלייה לפני ששיעור האבטלה יחזור להיות חד ספרתי".

 

 

פורסם לראשונה 08:18 | 22/05/2020