הנדל״ניסטים הישראלים של ניו יורק
אחד התחומים הנחשקים ביותר עבור הישראלים באמריקה בכלל, ובניו יורק בפרט, הוא תחום הנדל״ן. הוא דורש יוזמה, מעוף, יצירתיות וחוש מכירות מיוחד. בשבועות האחרונים ביקשנו את ההמלצות שלכם לבחירת הישראלים המוכרים והמצליחים ביותר בתחום ואתם שלחתם בהמוניכם. בכל שבוע נציג כאן את הבחירות שלכם, הישראלים הבכירים ביותר בתחום, אשר יענו על השאלון שלנו ויספרו לנו איך הם עושים את זה
השבוע: הכירו את גד רגנסבורגר
הוא גדל בהתנחלות, הצעיר מבין שמונת אחיו, שתמיד הרגיש "עוף מוזר". היום גד רגנסבורגר כבר מזמן לא אותו נער מבולבל. איל הנדל"ן ששווה 40 מיליון דולר, חי בניו יורק, ובדיוק רכש שתי דירות דלת מול דלת לבתו בת ה-5 וחצי ולבנו העתידי שבדרך. בראיון מיוחד הוא מספר מדוע הוא נשבע שילדיו לא יצטרכו יותר לעבוד לעולם, כיצד התחילה אהבתו לנדל"ן, ומהו סוד ההצלחה שלו.
לטרקלין בקומה השנייה של מלון ה- "BACCARAT" היוקרתי, אותו נוהג לפקוד גד רגנסבורגר לעיתים תכופות, יש חוקים משלו: כל הכלים בו ללא יוצא מן הכלל עשויים מקריסטל. אפילו התחתית של כוס הקפה, שרק לבדה שווה 100 דולר. אך אל תתנו למראית העין הפנסית להטעות אתכם - את רגנסבורגר בילדותו לא האכילו מכפית של קריסטל. לאחר שצבר הון לא מבוטל, הוא מעיד שיכול היה לפרוש כבר מחר בבוקר ולהנות מכל ההון שצבר, אך נשבע שיעשה הכל בכדי שגם ילדיו וגם נכדיו לא יצטרכו לעבוד יותר לעולם. "לרוני בתי בת ה-5 וחצי יש כבר 250 אלף דולר בעובר ושב, היא חוסכת יפה".
מההתנחלות לתפוח הגדול
רגנסבורגר גדל בתור ילד בהתנחלות אלון שבות שבגוש עציון בבית דתי-לאומי. הוא הצעיר מבין שמונת אחיו, וצוחק על עצמו שהיה "האח הפחות מוצלח מביניהם": "גדלתי בבית של אנשים מבריקים", הוא מספר. "עם אח פיזיקאי ואחות כימאית שבהחלט מציבים לך רף גבוה, ותוסיפו לכך את זה שאני סובל מהפרעות קשב וריכוז. במבחני הדסה למשל, קיבלו אחיי ציון 8 מתוך 10 ואני קיבלתי רק 4. אחר כך זה גם בא לידי ביטוי בקבלה לישיבה. כבר אז הבנתי על עצמי שאני לא מתחבר למערכת", הוא אומר. "עניינו אותי דברים אחרים מעבר לדת, תהילים או גמרא, כמו מספרים ועובדות". למרות זאת החוש לעסקים ליווה אותו כבר מגיל צעיר: "בתור ילד בגיל 8 הייתי מתקן פנצ'רים באופניים לילדים בשכונה במחיר של 3 שקלים לפנצ'ר. אחר כך למדתי להבין שהזמן שלי שווה יותר. בנקודה הזאת התחלתי לעשות כסף". הוא מוסיף: "הכשלונות שלי גרמו לי לדחוף קדימה. התכונה הכי חשובה שלי הייתה היכולת להבין שמהקשיים אפשר לצמוח".
גד רגנסבורגר
ראשון לציון או פרובידנס
לאחר שחרורו משירותו הצבאי כלוחם בצנחנים עבד בשירות משרד החוץ כמאבטח של משלחות זרות בישראל, עבודה שזימנה לו מפגש עם השופט פרנק קפריו - אדם רב השפעה ברוד איילנד, שזכה גם לכינוי "השופט הרחום", והפך גם לאושייה טלוויזיונית בזכות שידורים עתירי רייטינג מאולם הדיונים שלו. הצעיר הישראלי התחבב מאוד על השופט: "אני והשופט קפריו נעשינו חברים טובים, והוא הזמין אותי להתארח אצלו בכל פעם שביקרתי בארה"ב. הוא ממש לקח אותי תחת חסותו. בעצתו גם נרשמתי ללימודי הנדסה אזרחית. ככה למעשה נולדה האהבה שלי לנדל"ן".
ואכן, רגנסבורגר נרשם ללימודי הנדסה באוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע, ועם סיומם השתלב בחברת אורתם-מליבו. כשביקש להתקדם לתפקיד ניהול הציעו לו הבוסים להירשם ללימודי תואר שני. הוא התלבט בין התוכנית למנהל עסקים באוניברסיטת תל אביב לבין לימודים מעבר לים. "הייתי צריך לקחת החלטה אם אני רושם צ'ק על 982 אלף שקל בשביל לקנות דירה בראשון לציון או משקיע את אותו הסכום בדיוק בשכר לימוד לתואר שני בארה"ב", הוא נזכר. הוא בחר בלימודים גבוהים בארה"ב, להפתעתו הרבה, הצליח להתקבל לתוכנית לתואר שני באוניברסיטת 'בראון' היוקרתית ברוד איילנד, ולאחר שהתבשר על כך עזב את ישראל עם אשתו מור והשניים השתקעו בפרובידנס, שם קיבל את פניהם השופט קפריו, שהפך מעין אב מאמץ לזוג הישראלי.
מלבד ההשקעה הכספית הרבה, הוא נאלץ להתמודד עם האתגר האקדמי החדש - ועוד באנגלית. לדבריו, עמדת הנחיתות שלו עמדה לטובתו גם מול סטודנטים מצטיינים מכל העולם. "מעולם לא הייתי העיפרון הכי חד בקלמר. זה נתן לי יכולת טובה להתמודד עם כישלון, אבל זה גם לימד אותי שלא חייבים להיות מספר אחת כדי להצליח", הוא מסביר. "מכיוון שבאתי ממקום נמוך, לא הייתה לי בעיה עם זה שאני טועה לפעמים. אני זוכר שבמהלך פרזנטציה בכיתה עשיתי שגיאת כתיב על הלוח וכולם צחקו עליי. בתגובה הסתובבתי אליהם ואמרתי: 'אני נמדד פה על היכולת העסקית שלי, לא על איך שאני כותב. אם אתם מתקשים לקרוא, תיעזרו בגוגל'. מאז אף אחד לא צחק על שגיאות הכתיב שלי. כולם התייחסו אך ורק לתוכניות העסקיות שהצגתי, ואני מצידי למדתי מההערות שלהם. אנחנו הישראלים מסתובבים בעולם כאילו אנחנו יודעים הכול, שאף אחד לא ילמד אותנו שום דבר. אבל אז אתה מגיע למקום שאתה פוגש בו אנשים ברמה שלא הכרת. גאונים. נוכחתי לדעת שזה שאומרים שיהודים זה העם הנבחר, זה לא בהכרח עובד". עוד הוא מוסיף בחיוך: "בקמפוס בפרובינדס הייתי הסטודנט השני הכי עני בתוכנית, רוב חבריי לכיתה באו ממשפחות עשירות של בנקאים. אני הגעתי ממקום אחר. במידה רבה זה הקל עליי. לבוא ממקום נמוך מותיר בך ענווה מסוימת".
יד ימינו של הטייקון היהודי-אמריקאי ג'ייסון פיין
עם סיום לימודיו ב-2013 נדרש לקבל החלטה: לחזור לארץ או להתחיל הרפתקה חדשה בארה"ב. הצעת עבודה שקיבל בתיווכו של השופט קפריו שינתה את חייו: לעבוד יחד עם היזם והטייקון היהודי-אמריקאי ג'ייסון פיין. "מדובר בקונצרן גדול מאוד בשווי של מיליארדים, שיש לו פעילות על פני כל צפון-מזרח ארה"ב, מניו יורק ועד לטורונטו בקנדה", הוא מספר. "קיבלתי הצעות שונות גם בארץ וגם מ'מקינזי' ו-BCG, אך באותה נקודת זמן הרגשתי שזו הזדמנות של פעם בחיים. ישראל היא שוק מאוד מצומצם וסגור, השוק האמריקני יותר חופשי ופתוח, וידעתי שזו קפיצת מדרגה מבחינת הפיתוח האישי והניסיון". "ג'ייסון פיין הוא לא אדם פשוט", מספר. "הוא ראיין אותי לעבודה אצלו 6 פעמים, וכל ראיון ארך 8 שעות. הייתי קם לפנות בוקר ונוסע באוטובוס 5 שעות מרוד איילנד לניו יורק כדי להיפגש איתו. הוא רצה לבדוק שאנחנו מתאימים לעבוד יחד. בהתחלה אפילו הצעתי לו שאעבוד בחינם למשך 3 חודשים רק כדי שייתן לי צ'אנס. בדיעבד זאת הייתה ההחלטה הכי חכמה שקיבלתי. הוא מנטור לחיים. האיש שלימד אותי מהי מהות הביזנס וגם בזכותו למדתי שהזמן שלי שווה כסף, והרבה". עד היום האדם "ששרד" הכי הרבה בתפקיד כיהן בו במשך שנה ו-8 חודשים. רגנסבורגר שבר את כל השיאים והוא ופיין עובדים זה לצד זה כבר 7 שנים.
התמחות נדלנית ייחודית: רכישת דירות ליד אוניברסיטאות
גד נבחר להיות אחד הנדלניסטים הישראלים המצליחים בארה״ב על ידי קוראי ׳ידיעות אמריקה׳ בין השאר בשל הייחודיות של ההתמחות שבחר. העסק של פיין, זה שהניב לו מיליארדים, ככל הנראה גאוני בפשטות שלו - הוא רוכש דירות למגורים ליד אוניברסיטאות, משום שתמיד יהיה להן ביקוש. זו הפכה להיות ההתמחות של גד. "האוניברסיטאות כאן כדי להישאר, לכן לנדל"ן לידן תמיד יהיה ביקוש. אני מחפש נכסים במרחק של דקה עד חמש דקות הליכה מהאוניברסיטה, ובעצם מציע אפשרויות לסטודנטים לגור מחוץ לקמפוס, אבל קרוב מאוד. האוניברסיטאות הן גופים חיים שנמצאים כל הזמן בגדילה. כשאני התחלתי להשקיע בבראון היו שם 9,700 סטודנטים. כיום יש שם כבר 13 אלף סטודנטים. לפני שנתיים קניתי את אחד הנכסים בסביבה, וכיום כבר בונים לידי את הקמפוס החדש של מחלקת ההנדסה, אז השכירויות שלי עלו בהתאם מ-1,200 דולר ל-2,300 דולר לחודש. הערך של הנכסים הוכפל. אוניברסיטת 'אוקספורד' באנגליה למשל, קיימת כבר למעלה מאלף שנה. 'הארווארד' קיימת כבר 400 שנה, ו'ייל' קיימת כבר 300 שנה. גם במשבר הכלכלי ב-2008 כשאנשים פוטרו מעבודתם וחשבו מה הם יעשו הלאה הם הלכו ללמוד. בעקבות המשבר הזה האוניברסיטאות פרחו. אני מתעסק רק באוניברסיטאות מה-Ivy League, שנותנות ערך מוסף שכולל קשרים ויוקרה. יש להן שם טוב ומסורת והן יישארו פה גם בעידן של למידה מקוונת, ולכן אני משקיע בקמפוסים שלהן. למוסדות האלה יש מאסות של כסף שגדלות כל הזמן. ככל שהן גדלות, הדירוג שלהם עולה והחוק האמריקני מחייב אותם להשקיע 5% מהכסף שנכנס. תמיד יהיו סטודנטים שירצו להתקבל להרווארד, ייל, בראון, פרינסטון והאחרות, ולכן מדובר בשוק קשיח. "בדרך כלל בעלי הנכסים מעדיפים לבנות בניינים מפוארים כדי להעלות את ערך הדירות ולדרוש שכירות גבוהה יותר. אבל מה קורה אחרי 20 שנה? מה שלמדתי זה שהמיקום חשוב יותר מאיכות הבנייה. אני מסוגל כיום לזהות לאיזה כיוון האוניברסיטה תצמח ולאיפה לא. אנחנו לא משפצים ובונים את הדירות הכי מפוארות, אלא בודקים את המגמות שנוגעות לאוניברסיטאות ומגיבים בהתאם. אני מסתכל על נכסים שיהיו רלוונטים גם לעוד 200 או 300 שנה קדימה", אומר. "סיבה נוספת שבגללה החלטתי להפוך לבעלים של הנכסים, במקום רק להיות הקבלן היא כי בתור קבלן אתה עומל על יצירת אומנות לכל דבר ועניין שהיא הנכס שאתה בונה, ואז אתה מעביר בסוף את המפתחות למישהו אחר. רציתי שזה יהיה שלי".
החל מהעסקה הראשונה אותה ביצע פיין בשנות ה-60 בסביבות הקמפוס של אוניברסיטת קורנל, רכש והקים עוד ועוד נכסים בצפון-מזרח ארה"ב ומעבר לגבול בטורונטו. רגנסבורגר אחראי על נושאים שונים בתחום האופרציה והפיתוח. מצד אחד הוא צריך לחתום על חוזים עם חברות ענק וספקים, ומצד שני להתנהל מול מאות סטודנטים, ודיירים צעירים שמתחלפים על בסיס עונתי. בנוסף הוא נדרש לנצל את הידע שלו כמהנדס לתכנון, שינוי ובקרת המבנים. "התפקיד שלי הוא לחשוב מחוץ לקופסה ולספק נקודת מבט חדשה. שוק מגורי הסטודנטים זה שוק מאוד מאתגר. אתה צריך להגיב בזמן אמת למגמות שקורות בשטח. התפקיד שלי לא מתמצה בלדחוף שהעבודה רק תעשה כמו שצריך, אלא לוודא שאנחנו מרוויחים עליה כסף וממקסמים רווחים".
העסקה הכי יומרנית שעשיתי: "מגדל פיין" בשווי של 1.3 מיליארד דולר
פיין ורגנסבורגר נכנסו יחדיו להרפתקה חדשה ויומרנית עם הפרויקט "מגדל פיין", בפרובידנס במדינת רוד איילנד, ושבה גם שוכנת אוניברסיטת 'בראון' בה למד רגנסבורגר: "ג'ייסון מעולם לא חשב על פרובידנס, אבל אני מכיר טוב את העיר, גרתי שם, למדתי שם, פיתחתי קשרים והבאתי אותו איתי". המגדל, שיתנשא לגובה של 200 מטר, נועד למגורים וצפוי להכיל 520 דירות. שווי העסקה כולה הוא כמיליארד דולר, והשווי של הנכס צפוי להיות כ-1.3 מיליארד דולר. "זה פרויקט לדורות, ומי שעומד מאחוריו הוא בחור ישראלי שגדל באלון שבות, והוא ממש משנה את ניו אינגלנד", מעיד על עצמו רגנסבורגר בגאווה.
מדובר בפרויקט לא פשוט לביצוע – הוא מוקם בשטח הנמצא בבעלות מדינת רוד איילנד ונתקל בלא מעט התנגדויות. "עברו שלוש שנים קשות, מרובות עליות ומורדות, עד שהחוזה נחתם, אבל עכשיו אנחנו בונים את הבניין הגדול ביותר צפונית לניו יורק. לא היה דבר כזה בעבר בניו אינגלנד. מאז 2008 לא נבנה באזור בניין מודרני בתקנים המתקדמים".
השינוי הזה הביא כאמור לקשיים מצד רשויות התכנון העירוניות, ארגוני איכות סביבה ומתנגדים נוספים בקרב תושבי פרובידנס, אבל גם מצד הבוס פיין. "האתגר הכי גדול שהיה לי בפרויקט זה להתמודד מול ג'ייסון", מודה רגנסבורגר. "הוא איש עסקים מאוד ממולח. קשוח. אדם שיש לו מה להפסיד, יותר קל לעבוד איתו. אדם שאין לו מה להפסיד, שום דבר לא משנה לו. אם הוא משקיע מיליון דולר, זה ממש לא מדגדג לו. הוא בשנה אחת עשה 370 מיליון דולר. אני זוכר שבאחת הפגישות נציגי הוועדה לתכנון ובנייה אמרו לו 'לא רוצים את זה בגרסה הזאת, בבקשה תשנה את התכנון'. הוא בתגובה פשוט אמר להם: 'אין בעיה, אני הולך'. הם ניסו להגיד לו: 'אבל השקעת כבר חמישה מיליון דולר', והוא ענה להם: 'אז הפסדתי אותם, אני אעמוד בזה'. ואז הוא קם ויצא מהחדר. בשלב הזה הבעיה שלי היא איך להחזיר אותו חזרה לשולחן. "מדובר במפלצת, טייקון. מה שחשוב לו שזה יהיה בניין שהשם שלו יתנוסס עליו כל החיים. זו הירושה שלו. אם הדברים לא קורים איך שהוא רוצה, הוא קם והולך. היו לפחות חמישה מקרים שבהם זה קרה".
עצות הזהב של רגנסבורגר
אילו יתרונות וחסרונות מביאים איתם ישראלים לנדל״ן בניו יורק?
"לישראלים יש הרבה יתרונות, אבל גם הרבה חסרונות", אומר, "כמו יהירות. ישראלים לא יודעים הכל, למרות שלפעמים נדמה להם אחרת. אחד היתרונות שלהם הוא שהם מגיעים יותר בשלים. הבשלות מביאה איתה יותר ניהול סיכונים מצד אחד, ויכולת לדחוף מצד שני. דבר נוסף הוא שישראלים חייבים להבין הוא שאין קיצורי דרך והדרך להצלחה נעשית באמצעות עבודה קשה. עוד לא ראיתי אף עץ בשדרה ה-5 שמצמיח עליו כסף".
מה היית מייעץ לישראלים שרוצים להשתלב בשוק הנדל״ן המקומי?
"לפני שמתחילים לעסוק בנדל"ן, חשוב להבין קודם כל מהי המטרה: האם לקנות נכס באופן עצמאי? האם להשקיע בחברה? לאיזו טווח נעשית ההשקעה? ארוך או קצר? היכן כדאי לקנות את הנכס? האם לזהות התפתחות של עיר או לחכות שהשוק יפול? וכו' - השאלות האלה חייבות להישאל״.
מודל קיוסאקי
הוא מצטט מתוך מודל של רוברט קיוסאקי, מחבר רב המכר "אבא עשיר, אבא עני":
"יש 4 סוגים של אנשים בעולם:
1. שכיר - אדם שמוכר את הזמן שלו
2. עצמאי - גם כן אדם שמוכר את הזמן שלו
3. בעלים - מוכר ערך
4. משקיע - קונה ערך
״אם נקרית בדרככם האפשרות להיות מספר 4 - עשו זאת״, הוא גורס. ״השקיעו סכום אפילו קטן. תנו לכסף "לעבוד בשבילכם", ותוכלו להנות ממנו בהמשך".
בימים אלה רגנסבורגר ממתין ללידת בנו השני, וכבר צופה הלאה לדרך עצמאית משלו בתחום ההשקעות במגורי סטודנטים ליד אוניברסיטאות יוקרתיות. בינתיים הוא משתדל בעיקר להנות מהחיים וכמה שיותר: בין אם זה בנסיעות למיאמי, לשוט ביאכטות ולנסוע במכוניות יוקרה, או בין אם זה לבלות עם חברים במסעדות שף עם 3 כוכבי מישלן לצד אנשי העולם הגדול כמו אריק טראמפ, בנו של נשיא ארה"ב ואחרים.
איש הנדל"ן של השבוע הוא גד רגנסבורגר
מומלצים
