שתף קטע נבחר

בונים את ניו יורק

קצת יותר משלושים שנה אחרי שהגיע עופר ירדני לניו יורק והקים אימפריית נדל״ן מפורסמת, הוא מוביל בימים אלו מהפיכה של ממש בתחום. ראיון מיוחד

כשביקשנו מכם לספר לנו מיהם הישראלים החזקים ביותר בשוק הנדל״ן של ניו יורק, אחד השמות שחזרו שוב ושוב, היה עופר ירדני, הישראלי שהפך כאן להצלחה ענקית ובימים אלו, בדרך להוביל מהפכה חדשה בשוק הנדל״ן של ניו יורק.

 

במשך 30 שנה רכש עופר ירדני נכסים במנהטן, השביח אותם, השכיר אותם והפך את החברה שלו, סטונהנג' לאחת מהשחקניות הגדולות והחשובות בשוק. הילד מבת ים שתכנן לסיים את לימודי הפילוסופיה, מצא את עצמו בתפוח הגדול, ונלחם בכל כוחו עד שקיבל את ההזדמנות הראשונה שלו.

 

איך הגעת לנדל״ן?

״לגמרי במקרה, אני כמו פורסט גאמפ. הגעתי לניו יורק לפגוש חברה אמריקאית שהכרתי. נחתתי, והרגשתי ממש כמו בסרט ״מגלה את אמריקה״. משדה התעופה אני מגיע אליה לבית בפארק אבניו וזה היה המקום הראשון שגרתי בו בניו יורק. 737 אבניו ופארק. הגעתי מבת ים ישר לשם. זה היה מחזה מרהיב. אז, בשנות השמונים, כולם היו אובססיביים כאן על נדל״ן, כולם היו צרכנים של נדל״ן ולכולם היה קושי למצוא דירה. מי שהייתה לו דירה במחיר טוב, זה היה כמו לזכות בלוטו. הסתובבתי בעיר, ראיתי את גורדי השחקים האלו שלא היו אז בשום מקום אחר. בתור מי שהגיע מבת ים שבה מקסימום הבניינים הגיעו אז ל-5 או 6 קומות, זה הקסים אותי, התאהבתי בזה, באווירה, בארכיטקטורה. ראיתי הרבה אנשי נדל״ן צעירים, כולם ברוקרים, וזה קסם לי ועשה לי חשק להישאר ולנסות. בכלל, אהבתי את אמריקה, אהבתי את השקט, השלווה. ההורים הגיבו קצת פחות טוב. בשביל אמא שלי, זו הייתה מכה. דבר ראשון שעזבתי את האוניברסיטה, דבר שני שנשארתי רחוק, אבל רצו שאני אהיה שמח ולא האמינו שאני אשאר. חשבו ששנה שנתיים, אבל אני נשארתי כאן ומאוד אהבתי את מה שאני עושה״.

 

איך השגת את העבודה הראשונה שלך?

״בשנת 86 היה ביקוש גדול לזרים בנדל״ן, כי היו הרבה משקיעים מחו״ל, יפנים, ישראלים, אירופאים. סידרו לי ראיון עבודה ב-MBK והגעתי לראיון. ראיינה אותי לייזה פירי, אישה מרשימה ונעימה והשיחה הפכה להיות מרתקת וכללית, אפילו קצת פלרטטנית. היא הציעה לי את העבודה בו במקום״.

 

את העבודה הוא קיבל אבל התנאים לא היו פשוטים: ״לא הייתי חוקי באמריקה, לא היו לי ניירות אז,למעשה, לא היה לי כלום. חמש שנים חייתי בארה״ב בלי ניירות. בגלל זה אני מאוד מבין את האחרים שכאן במצב הזה ומאוד מתחבר לבעיות של מהגרים. לא יכולתי לצאת מכאן חמש שנים עד שהתחתנתי עם אשתי. נשארתי כאן, אכלתי פיצה בוקר וערב, ונהניתי אפילו מזה, לא הרגשתי שקשה, הגעתי למסקנה שאני חייב להצליח. ידעתי שאני חייב, נשארתי כאן ועבדתי 7 ימים בשבוע ולא הייתי יחידי, כולם עבדו אז ככה״.

 

דגעגד ()
גמישות במקום יציבות. עופר ירדני

 

גם בעבודה עצמה, לא היה פשוט להתרומם: ״בשנה הראשונה לא עשיתי שום עסקה. חברים הלוו לי כספים, אפילו חברים מישראל, מאוד האמינו בי, חברי ילדות עזרו לי. זה היה מעניין כי כשאתה עושה עסקה, אז תמיד שמים בקבוקי יין על השולחן שלך שיראו ואני רואה יום אחרי יום ששמים לזה ולזה, ולזה ולזה ואני יבש. שנה שלמה. אבל ככל שזה יותר קשה, יותר יותר דבש כמו שאומרים. כל האנשים שסגרו מהר עסקאות, היו הראשונים לעזוב, כי כשהתחיל להיות קשה לא ידעו להתמודד. לעומת זאת, כשהתחלתי עם קשיים, הייתי חסין וזה היה חיסון טוב. עשיתי כמה עסקאות אחת אחרי השניה ולמדתי יותר ויותר. אני עד היום לומד. אני שילוב של סך האנשים שהכרתי ולמדתי מהם. למשל לארי סילברסטיין ועוד הרבה אנשים בקליבר שלו, ולמדתי מכל אחד מהם איך הם מסתכלים, מה הם רואים, בתקופות האלו זה לא היה כמו היום, שמחפשים מנטורים, בתחום הזה, אם היה לך משהו מעניין להציע, הם היו באים לראות וכך היו נוצרות מערכות יחסים אינטימיות יותר, כי היו צריכים לדבר איתך לא רק הודעות טקסט או אימייל״.

 

מה הייתה פריצת הדרך שלך?

״העסקה הספציפית ששינתה הכל הייתה בשנת 96, אז השוק היה קשה, לא הגיעו כמעט קונים לעיר. היה בניין שנקרא ה׳ריץ פלזה׳, ברחוב 48, עם 479 יחידות דיור. הייתה עליו משכנתא גדולה והם היו בפשיטת רגל. האינפורמציה הזו הגיעה אליי, בחנתי את הפרטים והבנתי שצריך לקנות את הנכס הזה. שותפים מקנדה האמינו בי ועשינו את העסקה. זה היה אז כמעט בגדר בלתי אפשרי. עד היום יש לנו את הבניין וזה נתן לי את האמונה שאני יכול לעשות דברים גדולים. בנוסף, גם השוק זיהה בי אז כמישהו שמשחק במגרש של הגדולים. זה שינה לי את כל החשיבה על איך לעשות עסקים ואיך להאמין בעצמי. בנוסף לזה, אחרי הקניה, הקמתי מערכת מיוחדת. עד אז קנינו נכסים, אבל חברה אחרת הייתה מנהלת אותם. אז הקמתי חברת ניהול פנימית ועד היום אנחנו עושים בעצמינו את ניהול הנכסים שלנו״.

 

החברה שהקים גדלה במהירות עם למעלה מתריסר נכסים ענקיים ויוקרתיים ברחבי מנהטן.

 

דגעגד ()
ההשקעה שעשתה את ההבדל. ריץ' פלאזה

 

 

למה דווקא השם סטונהנג׳?

״זה שם מאוד חזק, על מבנה שקיים הרבה שנים וימשיך להתקיים. אני גם יודע שאמריקאים מאוד אוהבים את המילים המוכרות והאיקוניות״. (במקביל מחזיק עופר בחברה הנושאת את שמו ׳ירדני אינבסטמנטס׳ לעסקאות פרטיות יותר).

 

ירדני מעיד שגם היום, אחרי יותר משלושים שנה ושלל יעדים שכבר כבש, הוא עדיין אוהב את העבודה. ״הייתה , הוא מודה, ״תקופה שלא״. 2018-2019 היו שנים קשות, לכל התעשיה לא רק עבורנו. היינו רגילים עד אז שהרנט (שכ״ד) עולה ואין הרבה בניה בעיר. בשנים האלו, הייתה פגיעה גדולה בעיר, בעיקר בווסט סייד. אחרי הבחירות עם טראמפ נוצרה אי ודאות וחוסר רצון להשקיע. רנטים ירדו, כולם שאלו האם זה באמת הזמן להיות בניו יורק, הגענו לשלב שבו רק צריך להתמודד ולהסביר מה קורה, למרות שאתה מבין את הסטטיסטיקה ויודע שיש אור בקצה המנהרה, בעיתונות זה נראה מאוד שחור״.

 

 

The New Luxury is Owning Nothing 

ירדני ניסה לנתח את השינויים שהגיעו ובדרך לשם, והגיע למסקנה שיכולה לייצר מהפכה של ממש בתחום: ״אנשים לא מבינים מה באמת קורה. מנסים להסביר את זה במיסוי או בבניה, אבל הבעיה האמיתית היא, שאנחנו עוברים מה״סטאביליטי״ (יציבות) של בעלות על בית ל״פלקסיביליטי״ (גמישות) של שכירות. המותרות היום- זה לא להיות בעל של שום נכס the new luxury is owning nothing.

זה כלל עולמי ומשפיע גם על אנשים כמוני, בגילי, אנשים שעוברים מפרברים לעיר אחרי שהילדים גדולים, לא רוצים לקנות, רוצים להרגיש שחרור. לשכור לא רק דיור, אלא גם כל דבר, רכב, ביגוד, יש אפילו השכרת בגדים, שעונים, אנחנו נמצאים בימים של שינוי עצום ותפיסה עולמית חדשה. קשה לקבל את זה, אלו שינויים קשים לתעשייה אבל אני כן מקבל את זה.

 

איך המסקנה הזו באה לידי ביטוי במדיניות החברה?

״יש לנו הרבה דירות להשכרה. הבנתי שחוזה עם התחייבות להשכרה של שנה או שנתיים זה פאסה. אני צריך להציע חצי שנה, כי אם תחשבי על זה, גמישות היא חשובה והגמישות שלהם נותנת לי יציבות כעסק. אנחנו בניו יורק בתפוסה היום של 98-99 אחוז, אני לא מודאג לרגע שאם אתן לדייר דירה של 6 חודשים הוא יעזוב. ראיתי שהדרישה היא עצומה, לכן מה שהדייר רוצה זה להרגיש שהוא לא כבול לחוזה ארוך. נתתי את הגמישות. בנוסף, אני גם מציע ריהוט. כשאת הולכת למסעדה את לא מביאה את הסכום איתך. בבית מלון את לא לוקחת כריות. הכל ארעי היום וזה לא שלילי. הארעי הופך להיות קבוע. אני מסתכל על החיים היום, הילדים, החברים, הם לא רוצים משהו קבוע ולשם אני רואה שהעולם הולך. אחרי 2008 כל החלום של בעלות באמריקה התנפץ״.

 

מה זה אומר עבור שוק הנדל״ן?

״אני אומר שהתחום של הקניה מת ואני הייתי בלוויה שלו לפני שנה וחצי. יש שחושבים שאני אומר משהו אישי נגדם, אבל אני רואה את השוק בהרבה פרמטרים. בואי נדבר למשל על סוכני נסיעות. אם לפני 10 שנים הייתי אומר להם שהתחום שלהם יעלם, הם גם היו כועסים עליי. אני רואה טרנד ואני מתאים את עצמי, אני מקבל מבין ומגיב״.

 

אז זה לא הזמן להפוך לברוקר בניו יורק?

״אפשר לעשות כסף, המון. אבל ברוקר להשכרת דירות, אני לא מאמין שבעוד 5 שנים זה עסק להרוויח בו כסף. את יכולה לראות דירה אצלי מכל זווית, לעשות הרשמה, לקבל חוזה, הכל אונליין. בהמשך גם מפתח לא אצטרך פיזית לתת. אז לדעתי, התחום של ברוקר לדיור להשכרה ייעלם. בנדל״ן עדיין לרוב החברות, הצרכן לא מאמין במה שהוא מקבל. אין הרבה חברות שהצרכן מכיר ומאמין בהם אז יהיה אמון במותג מסוים. זה העתיד. אני מאמין גם שחווית המשתמש תנצח. אם אני נותן שירותים, שירות טוב, חוויות, זה מה שיעשה את ההבדל. יש ׳הולידי אין׳ ויש ׳פור סיזנס׳. אנשים משלמים יותר על אחד מהם. החוויה היא מה שמשלמים עליו ואני טוען שככל שתעלה את השירותים והאיכות, הצרכן יישאר ולא יעזוב. הוא יביא אפילו אנשים להצטרף״.

 

ירדני משקיע בחדשנות בתחום גם כשמדובר בטכנולוגיה ובחברות פרופטק: ״אני חושב שטכנולוגיה מאוד חשובה בתחום. בניו יורק זה התפתח לאט יותר, כי מתי אנשים פתוחים לרעיונות? כשיש להם משבר ומשהו לא עובד. אבל כאן, עם תפוסה כמעט מלאה, לא ממהרים לשנות. אני מאמין שאם זה לא שבור, תשפר את זה. זה גם יבוא לידי ביטוי ברווחים״.

 

הוא משלב ישראלים במשרד שלו, ותמיד, הוא מספר, פתוח לשמוע מהם ולתת הזדמנות.

 

מה הטעויות הכי גדולות של ישראלים שמנסים להשתלב בשוק הנדל״ן?

״הבעיה העיקרית של ישראלים וזרים בכלל, היא שהם לא רואים את זה כהשקעה לטווח רחוק. הם רוצים מהר. אי אפשר כעסק להצליח ככה. אפשר פעם אחת להצליח אבל בנדל״ן זה עשור ויותר וצריך להיות סבלני. עליך גם להיות חלק מהקהילה, להבין איך הציבור חושב פה. לפעמים קשה לישראלים גם להבין את השינויים בשוק, להפריד בין ניו יורק ושאר ארה״ב. אם אני מראה להם עסקה של 4 אחוז בניו יורק ו-6 באוקלוהומה, יעדיפו הרבה פעמים לבחור באוקלוהומה, אבל מי שמשקיע על ה-6 אחוז באוקלוהומה יפסיד, הוא הולך לטווח קצר. זו חייבת להיות התחייבות לטווח ארוך, לא לעשות את המכה ולחזור הביתה״.

 

הוא מסכם במילים חמות לישראלים שבוחרים בתחום: ״משלושים פלוס שנות נסיוני, אני יודע להעיד שמצאתי את הישראלים בתחום יצירתיים ואינטיליגנטים. גם כשהם ממוקמים בחצי השני של הכדור, הם מבינים את מורכבותן של עסקאות, ויש להם את היכולת להסתגל ולספק רעיונות מדידים ויעילים. היכולות האלו הן ב-די.אן.איי שלנו. זה הנסיון הצבאי בשילוב עם הגישה לחברות בינלאומיות שהוקמו בישראל בתחום הטכנולוגיה והביוטכנולוגיה שמחזק את הדור הבא של הישראלים. אני מצפה להמשיך לטפח ולפתח את העבודה שלי עם ישראלים כאן״.

 

 

 

 

 תגובה חדשה
הצג:
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
מומלצים