נכס על קרח? כך תגנו על עצמכם מעוקץ נדל"ן
רכשתם דירה וגיליתם שהמוכר הוא לא הבעלים? המצב המשפטי בהונאות נדל"ן מסובך, ולכן כדאי לנקוט כמה צעדים כדי להפחית את הסיכונים. מדריך
| פורסם:30.06.20 , 09:22
צפו: מה הצפי לשוק הנדל"ן אחרי הקורונה (צילום: שחר גולדשטיין)
זהו אחד הסיוטים של כל רוכש דירה: לגלות יום אחד שמי שמכר לכם את הבית שחלמתם עליו איננו בעליו האמיתי ונפלתם קורבן להונאה במקרקעין. וסיוט לא פחות נורא - לקום בוקר אחד ולגלות שהדירה או הקרקע שבבעלותכם כחוק נמכרו בלי שידעתם על כך.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
למרות ההתפתחות הטכנולוגית ועידן המחשוב, מתגלים בארץ עשרות מקרים של הונאות מקרקעין בכל שנה. "ידוע לנו על כ-20 ניסיונות לעשות הונאות במקרקעין בשנה שחלפה. במקרים כאלה מתלוננים במשטרה נפגעי העבירה / מי מטעמם או נציגי הרשות", אומרים ברשות לרישום ולהסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים.
בניסיון להילחם בתופעה ולצמצם את מקרי ההונאה במקרקעין מקיימת הרשות בימים אלה פיילוט של שירות שליחת הודעות סמס לבעלי נכסי מקרקעין על כל דיספוזיציה (פעולה) שעומדת להתבצע בנכס שבבעלותם. את השירות יזמה לשכת רישום המקרקעין בתל-אביב, וכעת יוצע השירות בקרקעות שבאחריותה ובהן תל אביב, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון וגבעתיים.
חתול בשק
בעל זכות בנכס הרשום בלשכה יוכל להירשם לשירות ולקבל הודעות על רישומים הנעשים בנכסים הרשומים על שמו. כך יוכלו הבעלים לעקוב אחרי הרישומים המתבצעים בנכסים הללו ולהגיב מיד בשעת הצורך אם מתגלה רישום כוזב.
"זהו שירות בעל חשיבות עליונה לשמירה על הזכויות הקנייניות של הציבור, ויש בו כדי להיות צעד משלים למכלול הפעולות המקוונות שנועדו לטייב את הליכי הרישום ולקדם את זכויות הקניין בקרקע", אומר עו"ד שלומי הייזלר, הממונה על המרשם.
עו"ד דוד הדר, שותף במחלקת הליטיגציה במשרד עוה"ד שבלת ושות', ייצג בכמה תיקים של הונאות מקרקעין שמצאו את דרכם לבתי המשפט: "המצב המשפטי במקרים כאלה מורכב. מצד אחד, חוק המקרקעין מגן על מי שרכש קרקע בהסתמך על המרשם גם אם המרשם שגוי. מצד שני, בית המשפט העליון קבע בפסק דין מינץ, בנסיבות אותו מקרה, שהגנת החוק נועדה לבצר את מהימנות מרשם המקרקעין, ובאותו מקרה הכריע לטובת הבעלים המקורי שדירתו נמכרה על ידי מתחזה. המצב המשפטי אינו חד-משמעי, והתוצאה בכל מקרה עשויה להשתנות על פי נסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ובהתחשב במכלול שיקולים, ביניהם תום ליבם של הצדדים המעורבים בעסקה, אם מי מהצדדים התרשל, אם הבעלים המקורי התרשל בשמירה על הנכס ובבדיקתו וכיו"ב. כמו כן, בתי המשפט עשויים להטיל אחריות על צדדים נוספים שהיו מעורבים בעסקת המרמה, ובכלל זה בנקים, עורכי הדין שייצגו את הצדדים בעסקה וכו'. כך או כך, זהו תהליך משפטי ממושך, יקר ומורכב הדורש מומחיות ייחודית בתחום".
איך להיזהר
יש כמה צעדים שעשויים להפחית את הסיכון למקרי הונאה בעסקאות מקרקעין. קודם כל, כבעל נכס, בדקו מדי פעם את מצב זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין. זו בדיקה פשוטה, המתמצה בהנפקת נסח טאבו בעלות של כמה שקלים. הקפידו גם לבקר מעת לעת בנכס, בקשו מהשכנים המתגוררים בסמוך לפקוח עין ולעדכן אתכם בכל שינוי במקרקעין, ביקור בו וכו'. אם אתם מתגוררים מחוץ לישראל וברשותכם דרכון זר, הקפידו להירשם גם מכוח הדרכון הזר. לדברי עו"ד הדר, על פי רוב דרכונים זרים קשים יותר לזיוף מתעודת הזהות הישראלית. שימו לב כי בתי המשפט עשויים להטיל על בעל הנכס אחריות כלפי הרוכש תם הלב שרכש נכס ממתחזה אם יתברר שבעל הנכס התרשל ולא נקט צעדים מינימליים כדי למנוע את הרישום הכוזב.
לדברי עו"ד הדר, צעד יצירתי נוסף שתוכלו לנקוט הוא לרשום משכנתה על הנכס בסכום נמוך, כך שאם מתחזה יבקש למכור את הקרקע ללא ידיעתכם הוא יצטרך לעבור את הבדיקות של הבנק כדי להסיר את המשכנתה. "אל תסתפקו בזיהוי המוכר על פי תעודת זהותו בלבד. בקשו לאמת את זהותו באמצעות מסמך נוסף הנושא תמונה, למשל רישיון או דרכון. אתם גם יכולים לבקש מהמוכר להיכנס לסניף הבנק שלו ולבקש שהבנק יאמת לכם שתאריך ההנפקה על תעודת הזהות תואם את תאריך ההנפקה המופיע בלשכת רישום המקרקעין".
בנוסף, יש באפשרותכם, כבעלי נכס מקרקעין, לרשום הערת אזהרה ולפיה כל שינוי ברישום הבעלות בנכס יחייב נוכחות עו"ד המוכר לכם. תנאי כזה ירתיע מראש את הנוכל הפוטנציאלי ויקשה על ביצוע פעולה בנכס ללא ידיעתכם.
לפני כל עסקה הקפידו לעיין בתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין. הונאות רבות נעשות בקרקעות שהתקבלו בירושה אצל תושבים זרים שאינם מתגוררים בישראל, כר פורה למעשי הונאה. עיון בתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין יאפשר לכם להתחקות אחר שרשרת הבעלויות בקרקע ולזהות אי-התאמות או טעויות בפרטים הרשומים בתיק ובפרטים המוצגים לכם על ידי המוכר, כמו דוגמאות חתימה, שמות, פרטי הקרקע ועוד. ולבסוף, אם אתם חושדים שעסקה שמוצגת לכם היא מרמה במקרקעין חשוב שתיעזרו במומחים בתחום.
כרגיל, המדינה מטילה אחריות על בעל הנכס שימנע את עיסקת המכירה המפוברקת והכוזבת! בושה וחרפה! מה המדינה מצפה - שבעל הנכס ישלם "פרוטקשן" למישהו כדי שישמור על הנכס שלו? לאחר שבעל הנכס האמיתי שילם ים כסף בתור מיסים למדינה בעת שקנה את הנכס ורשם אותו כחוק, הייתי מצפה שהמדינה תשמור על זכויותיו בנכס ולא תטיל עליו לבדוק האם מתחזה מנסה למכור את הנכס הזה. לא סביר ולא הגיוני לדרוש מבעל הנכס האמיתי להכנס כל יום-יומיים לאתר רשות המקרקעין כדי "לשמור על הנכס". מי שאמור לבדוק האם עסקת המכר נעשית מול הבעלים האמיתיים של הנכס זה הקונה! זאת אחריותו של הקונה לבדוק מי עומד מולו! לכן, אם אדם קנה נכס בתום לב מנוכל/מתחזה, אז, עם כל הצער שבדבר, על הקונה להחזיר את הדירה לבעליה החוקיים. מפליא שרק בית המשפט העליון מסוגל להגיע להחלטה מתבקשת זאת!
צריך לאפשר לכל אחד לראות את הרישום בנכס בלי עלות דרך האינטרנט. כל הסירבול הזה גורם לכך שבסוף נוצרות כאלו הונאות, זאת רשלנות של הממשלה שמאפשרת את זה.
ויחד עם פקיד הרישום יעבירו הנכס בטאבו.בהעברת רכב בסכום נמוך מגיעים כולם עם ת.ז.br/כל שכן בדירה בית או מגרש.
להחמיר העונשים של עורכי דין נוכלים שלא בודקים כל הפרטים ומשתפים פעולה עם הרמאים.
ורישום הערת אזהרה לטובת הבעלים לביטחון.
כתבה טובה בעיתוי פחות.
המדינה צריכה לספק הגנה כי הכל יושב אצלם, ולמכור עכשיו שירת תוכנה על שינויים כאלה בתשלום לאזרחים, בחיית רבכם, איכון של שבכ אבל לא ניתן לזהות בעלים של נכס באופן סופי. מנגנון יעיל אולי אבל צריך לשפר בהרבה
את כספי הפיצויים אפשר לתבוע מהרמאים באמצעות קנסות כפולים ומכופלים מהסכום שגנבו
של המדינה שבעל רכב ישמור שמתחזה לא יעביר בעלות על רכבו במשרד התחבורה. סליחה, אבל עם כל הכבוד, אם פעולת זיוף/מרמה נעשית "בחסות" המדינה, על המדינה להחזיר את המצב לקדמותו.
זה שתשלחו הודעה על שינוי ברישום זה לא עילה להעברת האחריות שלכם אל הבעלים, גם אם הבנק שלח לי הודעה על משיכת מהחשבון ולא עשיתי שום דבר בעניין הבנק עדיין אחראי לפעולה שנעשתה ולא הבעלים
איך יכול להיות שהפקידים במרשם המקרקעין לא בודקים במערכת שלהם את הפרטים והתמונה של מי שמבקש לעשות שינוי בטאבו??? מה הבעיה לזייף תעודת זהות היום? חייב להיות בדיקה ממוחשבת במקביל!!