ידיעות אמריקה

מגדלי קלפים

עד לפני כמה חודשים, היה שוק הנדל״ן של ניו יורק ההשקעה הכי בטוחה שיש, עם בניה מתפתחת, חדשנות מתמדת ומחירים גבוהים מגורדי השחקים. מאז הקורונה, הכל השתנה. בפרוקיט מיוחד מתארים לנו כמה ממומחי הנדל״ן הישראלים הגדולים בעיר את המציאות החדשה ומסבירים מדוע בכל זאת, יש סיבה לתקווה

עדי גרינברגר
תמונה כלליתתמונה כלליתתמונה כללית
היתרון של מגורים במנהטן הוא ברור מאליו, לפחות היה כזה מאז ומתמיד. במרחק של בלוק, או מספר תחנות בסאבווי מצוי כל השפע שאתם רק יכולים לחלום עליו, בתי קפה, מסעדות, משרדים, פארקים, מוסדות תרבות, מרכזי מסחר ואין סוף מקומות בילוי ופנאי. מי שבוחר כמובן להתגורר בה ולהינות מכל השפע הזה, משלם מן הסתם, בהתאם.

 

מעבר לכל השפע, מגורים בלב העיר, בסביבת מקום העבודה, יכולים גם לחסוך בין היתר עד שעתיים של זמן בדרכים בכל יום לעומת נסיעה למקום העבודה מן הפרברים.

 

כך היה עד חודש מרץ 2020. ימים אפלים ומשתקים עבור כל אחד מאיתנו ועבור העיר שיתרונותיה עלו לכולנו מחיר יקר. ברגע שפרצה הקורונה לחיינו חוקי המשחק השתנו, ומה שהפך את מנהטן למוקד שיש בו הכל כולל הכל התערער וטרם שב למתכונתו המוכרת. "כיום אני כבר לא צריך להגיע למשרד יותר", מספר לנו שחר מלמן, ראש תחום הנדל"ן של חברת ROX Financial Inc, סטארט אפ בשלב חמקני, פינטק בתחום הנדל"ן״, כך שבפועל, זה לא משנה היכן אני גר".

 

המקרה של מלמן, שבחר לאחרונה לצאת מהעיר לטובת ניו ג'רזי, הוא כמובן מקרה בוחן על תהליך מואץ שהעיר חווה בחצי שנה האחרונה. הוא מסביר: "כל היתרונות הבולטים שהיו לעיר כמו ניו יורק להציע, ביניהם ההאפי האוור שאחרי העבודה, או המסעדות, חדרי הכושר ותרבות פנאי בשפע, כבר אינם קיימים. בשילוב אכזרי עם המשבר הכלכלי כל אלו הם זרזים ליציאה המונית מהעיר", הוא מסביר. "בשמונת החודשים האחרונים, אנשים נמצאים בעיקר בבתים שלהם, וניו יורק כבר איננה כה אטרקטיבית בתוך מציאות מוגבלת כזו; הדירות קטנות, אם אתה לא גר בבניין יוקרה אז גם לא יהיו לך שירותים שהבניין מספק כמו חדר כושר, גג או כביסה, שבימים כאלה הופכים הכרחיים. כיום אתה עובד, ישן ומנהל את כל השגרה בתוך החלל הזה שהוא הבית שלך. במנהטן יש דירות שהמטבחים בהן כל כך מזעריים עד שקשה באמת לבשל בהם. ברגע שהיתרונות שהציעה העיר נוטרלו, אך יוקר המחייה בה נשאר עדיין מהגבוהים בעולם, באופן טבעי עוד ועוד אנשים בוחרים לעזוב אותה לטובת הפרברים״.

 

תמונה כללית

 

נראה שהעיר עוברת בחודשים אלו תהליך מזורז שאמור היה, במציאות אחרת, להתממש לאורך טווח של חמש שנים לפחות. במקום זה, הוא מתממש בתוך חצי שנה בלבד עם יציאה של דור המילניאלס מהעיר לטובת הפרברים: "בדור שלנו, דור המילניאלס, אנחנו עושים את הכל מאוחר יותר. מתחתנים מאוחר יותר, עושים ילדים מאוחר יותר, וכתוצאה מכך, יוצאים מהערים הגדולות מאוחר יותר. תהליכים שבעבר התפתחו בין הגילאים 28-30, מתממשים היום כשאנחנו בגילאי 34-35 והיציאה מהערים הגדולות לטובת הפרברים אמורההייתה כך או כך להתרחש בשנים הקרובות. תהליך היציאה מהעיר הואץ והתממש תוך חצי שנה בלבד״.

 

באופן טבעי, כשהעזיבה המונית, ההפסדים סבתאם ובעלי הדירות הפסידו דיירים והכנסות בקצב מואץ. ״אנשים שברו חוזים ונטשו את העיר למקומות כמו ניו ג'רזי, צפון קרולינה, קולורדו ופלורידה. בפועל, במנהטן מדובר על ירידה של כ-20% בתפוסה של הבניינים. כיום המון דירות בשוק יושבות ריקות. 'סטריט-איזי' אמנם יראה שהמלאי בשוק כן גבוה, אך זה לא מתקרב לתמונה האמיתית והעגומה״, מודה מלמן. ״בעלי בניינים וחברות ניהול אינם מעוניינים לשווק עצמם כבעלי בניינים ריקים, אז הם נמנעים גם במחיר של הפסד מהצגת התמונה המלאה. בכדי לכפר על כך, אנו עדים לדילים מטורפים שלא נראו בעבר כמו: קבלת חמישה חודשי שכירות חינם בתמורה לחתימה על חוזה של שנתיים". על פי מגזין "הניו-יורק טיימס" המחיר הממוצע לדירה במנהטן ירד לראשונה בשנים האחרונות מתחת ל-3,000 דולר.

 

במצב הזה, חשוב לזכור, העירייה נותרת עם הידיים כבולות מבחינת אפשרויות הסיוע: "יש לעירייה ירידה משמעותית מהכנסות המיסים לעומת הרמה שהייתה טרם המשבר. תושבים עזבו בהמוניהם ויש ירידה עצומה בהכנסות מס הכנסה. בנוסף, התושבים צורכים פחות, מה שמצמצם משמעותית את מיסי הרכישה. מי שכן מנסה לסייע לאזרחים ולבעלי העסקים (הדיירים) הם בעלי הנכסים, כאשר חלקם סיפקו ייעוץ לדיירים שלהם על השימוש בהטבות שהממשלה סיפקה ומספקת. העירייה דואגת לארוחות חמות מחשש שתושבים ישארו רעבים, בנוסף, ניו יורק הרחיבה את החוק המונע פינוי של דיירים, אך לא הפחיתה בשלומי הארנונה. בעלי הדירות אף מנסים לתמוך בדיירים. הם פנו לחברות ייעוץ שיסייעו לתושבים להשתמש במשאבים שהמדינה נותנת״.

 

מנהטן היא דנוור החדשה

אספקט חשוב נוסף שיש להתייחס אליו, הוא כל מה שקשור בתיירות בעיר. ענף התיירות הינו גלגל מאוד חשוב שמניע את הכלכלה של ניו יורק. על פי מגזין "הניו-יורק טיימס" בשנת 2019 עברו בניו יורק 67 מיליון תיירים. "התיירות בעיר היא אחת הסיבות המרכזיות שבגינה קמו בעיר כל כך הרבה המסעדות, ברים ובתי הקפה הרבים והמפורסמים. כשהתיירות הפכה כה מוגבלת ומנטורלת, העיר עברה ממודל של"24-7" ומתנהגת כמו 6-18 אומנם נחמד לסעוד בחוץ בימי הקיץ ונוצרה מעין אווירה של חיים עירוניים שונים, אך זה זמני ועם שינויי מזג האוויר, רבים מהעסקים הללו ייסגרו. בלי זה,״ הוא טוען, ״מנהטן היא דנוור. בלי התיירות, בלי המלונות ובתי עסק, אין מספיק אנשים שיזינו את כל הדבר הזה. מבחינה כלכלית, ענף התיירות מספק המון משרות: אובר, מלונאות, מסעדות, תרבות. אין ספק שזהו מרכיב קרדינלי במשבר שהעיר מצויה בו. העיר נכנסת למשבר כלכלי, שמשפיע, כמובן, על התנודות בנדל"ן״. המעגל האכזרי הזה מזין את עצמו. גם אין שירותים שמצדיקים את המחיה בעיר, וגם, כאשר מאבדים את מקור הפרנסה, יוקר המחיה איננו מאפשר את החיים בה.

 

תמונה כלליתשחר מלמן.

 

5 ימים בשבוע- OUT יומיים בשבוע- IN

בתחום המשרדים חוקי המשחק השתנו לחלוטין. מחמישה ימי עבודה בשבוע, 365 ימים בשנה, הקורונה גרמה לנו להבין שהמשרד הוא לאו דווקא פונקציה הכרחית בחיינו. פרט לפגישות הכרחיות כמו בניית צוותים, והטמעת תהליכים, אנשים מצאו עצמם עובדים מהבית, ואפילו עושים זאת ביעילות רבה תוך רווח של חיי משפחה ופנאי". בניו יורק קיימים מיליוני מטרים רבועים של משרדים שכרגע נותרו שוממים. תפוסת העובדים במשרדים בתקופת הקורונה ירדה לכ-15%, ובזמן המשבר, אותן החברות המשכירות את שטחי הנדל"ן העצומים הללו, עדיין ממשיכות לשלם עליהם שכירות ותחזוקה. ״WEWORK לדוגמא, נחשבת לדייר הגדול ביותר בניו יורק עם כ-4 מיליון סקוור-פיט, אך כמצופה בתקופה זו, מרבית שטחי העבודה שלה נותרו יתומים. חשוב לציין שיש לא מעט חברות שמבינות שזוהי תקופה זמנית וחלקן מחליטות להגדיל את שטח המשרדים שלהן בעיר כמו פייסבוק שלאחרונה השכירה מתחם גדול בקרבת ה- PENN STATION. חברות רבות הבינו שעליהן להתאים את המשרדים שלהן למציאות המשתנה בה העובדים יגיעו למשרד פעם-פעמיים בשבוע במסגרות של צוותים ולא בתפוסה מלאה. כיום, החלוקה המקובלת למטר מרובע לעובד במשרד בניו יורק עומדת על בערך 13 מטרים מרובעים. האופנה של שנות ה-90 של חלוקה לקוביות במשרדים במקום חללים פתוחים, תחזור לאופנה ככל הנראה. לא כי הגיע זמנה, אלא בעיקר מאחר וזו תהיה הדרך היעילה ביותר לחיות לצידה של המגיפה״.

 

האם עולם המשרדים יחזור להיות כפי שהיה? שחר מלמן סבור שלא: "גם אם מחר מוצאים חיסון לקורונה, העולם לא יחזור להיות כפי שהיה, הוא לגמרי צועד לכיוון של שלושה ימים בשבוע במשרד ויומיים בבית לדעתי". מלמן עדיין לא ממהר להוריד את השאלטר בטיימס סקוור, ובכל זאת מאמין שהעיר עוד תחזור למסלולה: "אני מאמין שעוד 18-24 חודשים אנו נחזה בחזרה לשגרה ותנופה בעיר. ניו יורק היא מרכז העולם ותמיד הצליחה להתאושש ממשברים. התפוסה בעיר תחזור ואלו שעזבו יוחלפו במהרה״.

 

ירידת מחירים חסרת תקדים

אם השוכרים נהרו אל מחוץ לגבולות העיר, כיצד מושפעים מכך המוני המתווכים שהגיעו בעצמם לניו יורק בכדי לנגוס ביס מעולם הנדל״ן הנחשק. קטיה ברין, מנהלת מכירות בכירה, העוסקת במכירה והשכרה בחברת נדל"ן מספרת: "בתור מישהי שכבר כמעט 20 שנה בתחום, השנה יצא לי לראשונה להשכיר לשוכרים דירות מבלי שדרכתי בהן פיזית או מבלי שנפגשתי עם הדייר אף לא פעם אחת. זהו שינוי מאוד משמעותי בעולם של המתווכים", היא מודה.

בעולם של שוק השכירויות יש ירידת מחירים אדירה. הנתון מצביע על 15% בממוצע, אך יש פה קשת של נכסים כאשר בכל אחד מהם היו ירידות שונות. מחירי דירות יוקרה למשל, מבין אלו המוצעות להשכרה, ירדו בכ-40% בתעריף השכירות; דירות סטודיו המוצעות לרוב לקהל של צעירים רווקים, לזוגות ולבעלי הכנסה נמוכה, ננטשו אף הן ומחירן ירד ב-20%-25%", היא אומרת. לפני שנה-שנתיים שוק הדירות בניו יורק היה במצב של רוויה, הביקוש היה יותר גבוה מההיצע, והמחיר הנמוך ביותר שבו ניתן להשיג חדר בעיר עמד על כ-1,000$. לא היו דירות סטודיו בפחות מ-3,000$. הדירות השוות בעיר היו מאוד יקרות, שלא נדבר על דירות בסטנדרט גבוה יותר. כיום, מיותר לציין, המצב הוא הפוך- ההיצע עולה על הביקוש ולכן המחירים נחתכים. כפי שכבר נאמר, היה גל עזיבה גדול של מהגרים, סטודנטים, משפחות עם ילדים והרבה דירות התפנו", היא מסבירה.

 

תמונה כלליתקטיה ברין.

 

מעבר לכך, בעלי הדירות מבינים שעליהם לערוך שינויים בדירה בכדי להפוך אותה ליותר אטרקטיבית, כמו לשפץ. היום דירות עם מרפסת, חללי חוץ כמו גגות וגינות, וגם חיבור לכביסה, הפכו פופולריות במיוחד, מה שלא היה בעבר. דירת סטודיו ב-"רטפרט טאוורס" באפר איסט סייד, למשל״, אומרת ברין, ״עלתה בעבר 2,500$, והיום מוצעת לשכירות ב-2,000$ אחרי שיפוץ. בעלי דירות עם הרבה נכסים למשל אמנם יורידו את המחיר רק ב-5% אבל יתנו לשוכרים תמריצים של חודש-חודשיים-שלושה שכירות חינם כדי למשוך אותם להיכנס לשכירות עכשיו". גם בבנייני יוקרה היה חיתוך משמעותי של מחירי השכירות: "בבניין של זהאה חדיד המפורסם הפונה אל ההיי ליין, מכיר שכירות עמד על 50,000$ בחודש, והיום הוא עומד על 28,000$".

חתך הדירות שפגע קצת פחות שייך למעמד הביניים הגבוה יותר העיר, של אנשים אמידים שעבורם מהווה המשבר רק מכה קלה בכנף".

 

מתחת לפני השטח

 

"מבחינת קנייה לעומת זאת״, מפתיעה קטיה, ״ההיצע הוא מדהים. זה מה שנקרא Buyers Market - כלומר, יד הקונים על העליונה. בגלל הביקוש הנמוך, יש יותר זמן להחליט לפני כל רכישה. פעם לקבלנים הייתה שאיפה למכור סקוור-פיט ב-2,000$, היום הם יסתפקו גם ב-800$. זו ירידה של 40%. בשביל להשאיר את שווי הדירה גבוה בטאבו, הקבלן מעניק תמריצים לקנייה: הוא משאיר את המחיר גבוה, אבל בסגירה הוא יתן קרדיט אשראי, או תמריץ בצורת החזר לקונה שיהיה שווה ערך לשנתיים דמי אחזקה למשל, או למיסים של הבניין. זוג שביצע רכישה למשל בדירת שני חדרים בבושוויק, על הנייר שילם מחיר של 665 אלף דולר, אך בפועל קיבל קרדיט של 35 אלף דולר", היא מסבירה. "בנוסף, הריביות הנמוכות מהוות את הסערה המושלמת להשקעה. כל התזוזה הזו בזמן של חוסר וודאות היא משמעותית. אם רוצים להשקיע, זו הזדמנות מושלמת. העיר כבר חוותה משברים כמו באסון התאומים והמשבר בשנת 2008.. אם מישהו עכשיו עושה תזוזה היא חכמה והוא יראה את האפקטים שלה שנים קדימה. כל מי שקונה עכשיו עושה את עסקת חייו. ניו יורק לא מתה, לא כיבו את האורות. ניו יורק חיה ובועטת והכל קורה מתחת לפני השטח".

 

תמונה כלליתאריאל אקרמן.

 

אריאל אקרמן, מנכ"ל Ackerman Development חברת נדל"ן יזמית הפועלת בניו יורק ובמיאמי מסביר: "בסוף חודש מרץ 2020, זמן קצר לאחר שהקורונה פרצה בניו יורק, בהתאם להוראת השלטון המקומי, הוקפאו לחלוטין כל העבודות באתרי הבנייה שבעיר למעט אלו אשר הוגדרו כחיוניות, ביניהן: דיור בר השגה, בתי חולים ותשתיות. כחודשיים לאחר מכן, בתחילתו של חודש יוני, אושר לחזור ולהמשיך בעבודות בנייה, וזאת בהתאם לכללי הריחוק החברתי ומניעת התפשטות המגיפה. בחלק מהאתרים, כח העבודה נאלץ לחזור בהדרגה עד לתפוקה מלאה. בנוסף, השפעות המגפה על שרשרת האספקה, הובילו גם הן לעיכובים בלוחות הזמנים, ואף להתייקרות עלויות הבנייה בחלק מהפרויקטים. עם זאת, נדמה, כי בימים אלו, תחת השגרה החדשה, במרבית הפרויקטים קצב העבודה חזר לשהיה".