מתחדשות: הערים שישנו את פניהן בשנים הקרובות

מגפת הקורונה הובילה לנדנדה בשוק הנדל"ן, ובחסותה בין היתר אושרו מתחילת השנה פחות תוכניות למגורים וכן חלה צניחה בהתחלות בנייה. למרות זאת, נתונים של רשות המיסים מצביעים על כך שענף הבנייה מוביל את התאוששות המשק הישראלי מאז הסגר הראשון, ולמרות ההגבלות הענף הוחרג והמשיך לעבוד, גם אם באופן חלקי. בדיקה שערכה חברת madlan עבור ממון ו-ynet מגלה באילו אזורים בארץ בכל זאת המשיכו לבנות בשנה האחרונה והיכן מתוכננת בנייה עתידית מאושרת.

• אשדוד: אור ירוק להקמת שכונת פארק לכיש שתכלול 2,700 דירות
• ליצמן לנתניהו: "איסור כניסת פועלים פלסטינים - עצירה של ענף הבנייה"
• ועדת הכלכלה: להטיל סנקציות על משרדי ממשלה שלא יעברו לירושלים

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

הנתונים מבוססים על תוכניות לפרויקטים למגורים שהוגשה עבורם בקשה להיתר בנייה בשנים 2020-2017 והן אושרו על ידי מוסדות התכנון, וכן פרויקטים למגורים שהחלו להיבנות בשנים 2020-2019. 

אז אילו שכונות צפויות לשנות את פניהן לחלוטין בשנים הקרובות? על פי הממצאים, בכל הקשור לבנייה חדשה מובילה העיר בת ים, עם תוספת של 3,988 דירות חדשות בשכונת פארק הים. במסגרת של התחדשות עירונית מתוכננות תוספת של 1,563 דירות חדשות בדרום מערב העיר, עוד 1,427 דירות חדשות בשכונת רמת יוסף, 1,407 יחידות דיור בצפון מערב בת ים ועוד 1,320 דירות במרכזה.

"כאשר בוחנים את מפת הבנייה בישראל בשנים הקרובות, עולה ממנה כי בת ים מובילה ברשימת הבנייה החדשה וגם ברשימת ההתחדשות העירונית", אומר טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan. לדבריו, "עם תוספת של כמעט 10,000 יחידות דיור שנבנות או ייבנו בה בשנים הקרובות, אנחנו יכולים לדבר על מהפך של ממש, שוודאי גם ימשוך לעיר אוכלוסיות חדשות ויעזור לממש את הפוטנציאל שלה".

"בת ים כיום מתומחרת בחסר. פער המחירים בינה לבין תל אביב לא הגיוני בשום מקום בעולם. פארק הים היא השכונה החדשה האחרונה שנבנית על הים בין הרצליה לראשון לציון, זה מוצר שכבר לא יתקיים בשום מקום אחר"

"בת ים כיום מתומחרת בחסר", טוען יובל עטיה, מנכ"ל קבוצת מבנים שבונה בשכונה. "פער המחירים בינה לבין תל אביב לא הגיוני בשום מקום בעולם. פארק הים היא השכונה החדשה האחרונה שנבנית על הים בין הרצליה לראשון לציון, זה מוצר שכבר לא יתקיים בשום מקום אחר - דירה חדשה במרכז הארץ עם נוף לים". 

עוד ברשימת השכונות שצפויות לשנות את פניהן בשנים הקרובות: שכונת עיר היין באשקלון, שבה יתווספו 3,745 דירות חדשות, ואחריה שכונת כרמי גת בקריית גת, עם תוספת של 3,700 דירות חדשות. בשכונת מורשת במודיעין-מכבים-רעות צפויה תוספת של 3,307 דירות חדשות ובשכונת כרמי הנדיב בקריית מלאכי 3,217 דירות חדשות. גם בעיר החדשה חריש קיימת בנייה חדשה נוספת של 2,996 דירות בשכונת הפרחים, למרות שיש בה גם היצע גדול של דירות להשכרה אשר עומדות ריקות.

"למרות ההאטה בשיעור התחלות הבנייה ברחבי הארץ, בפרויקטים שכבר שווקו ומשווקים היום הבנייה מתנהלת כרגיל", מסביר את המצב בשטח אסף יעקב, מנהל מכירות ארצי של חברת אשדר מקבוצת אשטרום הבונה בשכונת הפרחים. "חריש היא עיר בבנייה, ועיקר הדירות בשכונה החדשה הן בנות ארבעה חדרים ומחירן אינו רחוק ממיליון שקל. זה אטרקטיבי במיוחד, בעיקר עבור זוגות צעירים שזו הדירה הראשונה שלהם ועבור משפרי דיור".

תנופת בנייה גם בצפון

אחת הערים הבולטות שבה מתוכננת בנייה חדשה היא ראשון לציון. על פי נתוני madlan, בשכונת נרקיסים צפויה תוספת של 2,676 דירות חדשות. "מדובר באזור בעל ביקוש רב, שכן הוא נמצא על אדמת מחנה צריפין לשעבר, בלב האזור המזרחי החדש של העיר ובסמיכות לאזורי הפנאי והתרבות", אומר טל מי אז, מנהל אזורי באפריקה ישראל מגורים הבונה פרויקט בשכונה. לדבריו, "מרבית הרוכשים מגיעים מאזור ראשון לציון, חולון, תל אביב ואשדוד, ויש ביניהם רופאים, הייטקיסטים ואנשי קבע. בחלק מהבניין יש גם דירות מחיר למשתכן".

שכונות נוספות שצפויות לשנות את פניהן הן פרדס בחסכון באור יהודה, שבה מתוכננת תוספת של 2,590 יחידות דיור חדשות, ושכונת אור ים החדשה באור עקיבא, שבה מתוכננות 2,390 דירות חדשות. גם טירת כרמל מככבת ברשימת הערים המובילות בבנייה חדשה, עם תוספת של 2,339 דירות חדשות במתחם החותרים. "בשכונת החותרים יש כיום תנופת בנייה מאחר שהיא שכונה שעיקר הדירות בה הן דירות מחיר למשתכן שכבר שווקו לזוגות צעירים", מסבירה אורטל ליבר, סמנכ"לית שיווק בחברת רוטשטיין שבונה בשכונה. "קיימת האטה בהתחלות הבנייה כתוצאה ממשבר הקורונה וגם כתוצאה מחוסר מדיניות ממשלתית, אבל פרויקטים שכבר החלו פחות נפגעו".

"בשכונת החותרים בטירת כרמל יש כיום תנופת בנייה מאחר שהיא שכונה שעיקר הדירות בה הן דירות מחיר למשתכן שכבר שווקו לזוגות צעירים"

עיר מרכזית נוספת שנמצאת ברשימת הערים המובילות שצפויות לשנות את פניהן היא תל אביב, המובילה הן בבנייה חדשה והן בבנייה במסגרת התחדשות עירונית. על פי נתוני מדלן, בשכונת שרונה בלב העיר ללא הפסקה מתוכננות 2,332 דירות חדשות, ואילו במסגרת התחדשות עירונית מתוכננות עוד 1,071 דירות בשכונת הצפון החדש סביב כיכר המדינה ועוד 963 דירות חדשות בחלק הצפוני של השכונה.

"הביקושים לדירות במתחם שכונה נשארו יציבים יחסית, ולאחרונה אפילו נמכרו לא מעט דירות יוקרה", אומרת עידית פראתי, סמנכ"לית שיווק של פרויקט גינדי TLV שבונה חברת מגדלי גינדי תל אביב בשכונה. "מדובר בקהל שיכול להרשות לעצמו לקנות כאן דירות ופחות הושפע לרעה מהקורונה. רוב הרוכשים הם תושבי תל אביב שלא רוצים לעזוב אותה למרות עליות המחירים".

"התחדשות עירונית בעיקר במרכז"

גם בבאר שבע קיימת שכונה חדשה, בעיקר בשכונת פארק הנחל עם תוספת של 2,331 דירות חדשות ובשכונת קריית גנים עם תוספת של 2,300 דירות חדשות. צפונה משם, שכונה נוספת ברשימה שמרכזת עניין היא גליל ים החדשה בהרצליה. מדובר בשכונה חדשה שיש בה כבר בניינים מאוכלסים, בניינים בבנייה פעילה ואתרים עם בנייה מתוכננת. בסך הכל מדובר בתוספת של 2,244 דירות חדשות לשכונה המבוקשת בעיר. בנוסף, במרכז העיר מתוכננות 1,212 דירות חדשות במסגרת של התחדשות עירונית.

אחרונה ברשימת הערים המובילות בבנייה חדשה היא בית שמש, עם תוספת של 2,166 דירות חדשות בשכונת רמת בית שמש ד3. מדובר בשכונה המאופיינת בקהל חרדי. על פי נתונים של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, עיקר עסקאות הנדל"ן שבוצעו ברבעון האחרון הקיף את אזור בית שמש, כאשר באגף העריכו כי עיקר הרוכשים הם מהמגזר החרדי.

במסגרת של התחדשות עירונית מובילות את הרשימה שכונות כמו קיראון בקריית אונו, עם תוספת של 2,105 דירות חדשות; רובע ו' באשדוד עם תוספת של 1,406 דירות חדשות ורובע א' עם תוספת של 1,162 דירות חדשות; וגם מרכז יהוד-מונסון שצפוי להוסיף 1,001 דירות חדשות. עיר מרכזית בהתחדשות עירונית היא רמת גן, שבה מתוכננות תוספות של 1,281 דירות חדשות בשכונת רמת יצחק, 1,155 דירות חדשות במתחם נגבה ועוד כ-2,118 יחידות דיור חדשות במרכז העיר.

טל קופל, המשנה למנכ"ל madlan (צילום: שרון אלדר)

"למעט אשדוד, ההתחדשות העירונית נמצאת בעיקר באזור המרכז. זו בעיה משום שבכל הארץ יש ערים הזקוקות נואשות להתחדשות, אך נדמה שרק באזור המרכז המדינה מצליחה לתמרץ התחדשות באופן יעיל", מסכם קופל. לדבריו, "כל עוד ההתחדשות העירונית לא תשתלם ליזמים, עיקרה ימשיך להיות במרכז, וערי הפריפריה ימשיכו להזדקן".