חשיפה לדרום: "משלמים 3,100 שקל בחודש על דירת 5 חדרים עם מרפסת"

תנופת בנייה ופיתוח, שכונות צמודי קרקע, הטבות במס הכנסה, רכבת, מכללה ומחירים נמוכים ב-25% מאשר בערים הקרובות - מושכים לנתיבות ולשדרות הרבה זוגות ומשפרי דיור. בתעסוקה יש עוד מה לשפר, אבל נראה ששתי הערים נמצאות על מסלול אופטימי

הילה ציאון
תמונה כלליתתמונה כלליתתמונה כללית
צפו: רכשו דירה בנתיבות ובשדרות (צילום: רועי עידן, עריכת וידאו: עמרי צוינגל)


הנדל"ן יורד דרומה: "הפעם הראשונה שהגענו לנתיבות הייתה לפני חמש שנים, וכבר אז הרגשנו שזה המקום הנכון לגור בו, אבל הרעיון לעבור עדיין לא הבשיל. לפני שנתיים חזרנו שוב, וכשהגענו לקבר הבאבא סאלי, הסתכלנו אשתי ואני האחד על השנייה ואמרנו - 'זהו'. הבנו שהקדוש ברוך הוא זימן לנו את הדרך לפה - וזה המקום לקנות דירה. יש פה אווירה מטורפת של רוגע, 10 דרגות מעל כל מקום אחר". כך מספר שמיר לוזון (46), מנהל קו חלוקה בחברת תנובה, נשוי לאביטל (43), עובדת אדמיניסטרטיבית שנמצאת בימים אלה בחל"ת.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

השניים, הורים לשבעה ילדים בגילאים 4-20, מכרו את הקוטג' הדו-משפחתי שבו חיו ב-14 השנים האחרונות בגן יבנה לטובת פנטהאוז חדש מהניילונים עם שישה חדרים, הממוקם בקומה התשיעית והאחרונה באחד הפרויקטים שמוקמים בימים אלה בחלק החדש של שכונת נווה שרון במערב העיר נתיבות. על הנכס שילמו 1.7 מיליון שקל, והוא משתרע של שטח של 188 מ"ר וכולל מרפסת מרכזית בשטח 100 מ"ר, מרפסת נוספת בחדר ההורים בשטח 14 מ"ר ומרפסת שלישית ביחידת מתבגר בשטח 10 מ"ר.


את הדירה רכשו בני הזוג בפרויקט "my נתיבות" של חברת גלעד מאי הבונה בנתיבות ובשדרות. "ההקמה תסתיים בקרוב ובחצי שנה האחרונה אנחנו מתגוררים בשכירות בדירת 5 חדרים, בשטח 113 מ"ר עם מרפסת שיש לה נוף יפה ומשלמים כ-3,100 שקל בחודש", מסביר לוזון. "זה כלום כסף, הדירה הזאת נגישה לכל מקום בעיר ומחוצה לה, יש חניה, המרחק הוא 25 דקות מבאר שבע, 40 דקות מגן יבנה, וכך גם זה יהיה בדירה החדשה. יש לנו תקציב ייעודי לשכירות, ולמרות שקצת קשה בגלל הקורונה אנחנו מסתדרים".

לדבריו, "הרצון לגור במקום שקט התחיל מזמן. אני במקור מחולון ואשתי מראשון לציון. אחרי שש שנים של מגורים במרכז החלטנו שאנחנו רוצים להחליף אווירה, חיפשנו בתים באזור רחובות וגדרה ובסוף הגענו לגן יבנה שהייתה מושבה שקטה ונעימה. המשפחה גדלה, ואחרי 14 שנים החלטנו לעבור דירה כי הבית כבר היה קטן לנו והבנו שהתקציב שלנו מצריך יציאה לפריפריה. החלטנו שאנחנו רוצים לחיות ולא להשתעבד למשכנתא מנופחת וללחץ של החיים".

"האנשים בנתיבות מאוד חמים, האווירה טובה ואיכות החיים אחרת", ממשיך לוזון. "כשהבראנו מקורונה בראש השנה האחרון התקשרו אלינו מהעירייה לבדוק שהכל בסדר ושכולנו בריאים. יש פה מרכזי קניות נגישים ואזורים מטופחים, אין בעיות תחבורה, יש תחנת רכבת במרחק ארבע דקות נסיעה מהדירה שלנו, ולוקח שעה להגיע לתל אביב. זה לא הרבה: הרי בפקקים לוקח לפעמים שעה נסיעה מראשון לציון לתל אביב. החלקים הישנים של העיר לא כל כך משופצים אבל יש שיקום שכונות ויש פארקים ירוקים. לא מרגישים כאן אווירה מדברית".

"תנופת בנייה כבר למעלה מעשור"

נתיבות מונה כיום 37,542 תושבים, ובמסגרת הסכם הגג שחתמה עם המדינה בסוף 2017 התחייבה להקים כ-13 אלף דירות חדשות ולהגדיל את האוכלוסייה ב-50 אלף תושבים. על פי נתוני מינהלת הסכם הגג בעיר, בשנה החולפת החלה בנייתן של 1,303 יחידות דיור חדשות ונמכרו 1,097 דירות מקבלנים. עוד בטרם החתימה על הסכם הגג שווקו כ-2,500 דירות בשכונות נווה שרון (לשעבר שער העיר) ונתיבות מערב, ומאז שווקו כמעט 5,000 דירות, כמחציתן במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, בין היתר בהרחבות של השכונות הקיימות.

על פי נתוני חברת madlan, מחיר ממוצע לדירת ארבעה חדרים בשכונת נתיבות מערב עומד על 1.25 מיליון שקל והיא מושכרת תמורת 3,500 שקל בחודש - תשואה ממוצעת של 3.36%. בשכונת נווה שרון דירת ארבעה חדרים עולה 1.206 מיליון שקל ומוצעת להשכרה תמורת 3,500 שקל בחודש - תשואה של 3.48%. בשכונת קריית מנחם הוותיקה יותר דירה דומה עולה 959 אלף שקל ומושכרת תמורת 3,025 שקל בחודש - תשואה ממוצעת של 3.79%. בשכונת ברית כהונה הוותיקה המחיר עומד על 738 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים יד שנייה, שמושכרת תמורת סכום חודשי של 2,300 שקל - תשואה של 3.74%.

"יש כאן תנופת בנייה כבר למעלה מעשור, אבל בארבע השנים האחרונות מאז חתימת הסכם הגג יש קפיצה משמעותית בנדל"ן ובתשתיות", מוסיף יוני נגר, בעלי חברת נגר נדל"ן שיווק פרויקטים, המשווק דירות יד ראשונה ויד שנייה בעיר. נגר, יליד נתיבות המתגורר בה עד היום, מספר שלעיר מגיעים זוגות צעירים רבים מערים כמו אשקלון, אשדוד ויבנה. "הם באים לרכוש פה דירה יותר מרווחת במחיר הרבה יותר נמוך ממחיר הנכסים שהם יכולים להרשות לעצמם בערים שמהן הם מגיעים", הוא מספר.

יוני נגר, נגר נדל"ן: "בני זוג שעובדים וגרים באשדוד משלמים משכנתה ועוד כ–3,000 שקל בממוצע מס הכנסה - בנתיבות הם ישלמו רק 3,500 שקל למשכנתה"

לדבריו, "הטבת המס בגובה 17% גם מוסיפה לאטרקטיביות של נתיבות. שני בני זוג שעובדים וגרים באשדוד משלמים בממוצע כ-3,000 שקל מס הכנסה - בנתיבות הם ישלמו רק 3,500 שקל למשכנתא. החברה הכלכלית של העירייה מפתחת את העיר ומקפידה על פיתוח התשתיות במקביל לבנייה של בנייני המגורים על ידי הקבלנים. המטרה היא שלתושבים החדשים יהיו כבר תשתיות מתאימות ו-90% מהפיתוח יהיה מאחוריהם". לדבריו, השכונות החדשות מאופיינות בבנייה רוויה (בניינים בני תשע קומות וכמה מגדלים בני 15-18 קומות) לצד צמודי קרקע.

צילום: רועי עידןהמחירים מטפסים בקרב צמודי הקרקע. נתיבות (צילום: רועי עידן)

אשר למחירים, הוא מזהה מגמה של עלייה מתונה בקרב דירות בבנייה רוויה. "עד כה נמכרו דירות מחיר למשתכן. כעת אנחנו רואים מגמת עלייה שהתחילה באחרונה אבל לא דרמטית. אם לפני חצי שנה דירות חמישה חדרים נמכרו ב-1.06 מיליון שקל, כיום כבר מדברים על 1.12 מיליון שקל". לגבי מגרשים לבניית צמודי קרקע, על פי נתוני מינהלת הגג, בשכונת נווה שרון נמכרו מגרשים בשטח של חצי דונם בשנת 2017 תמורת 560 אלף שקל ואילו כיום הם נמכרים במחיר ממוצע של 740 אלף שקל (מדובר בסכום שאינו כולל את בניית הבית - רק עלות המגרש).

ומה לגבי תעסוקה ומסחר?  לדברי נגר, "נתיבות היא אבן שואבת ליישובים מסביב במועצות האזוריות מרחבים, שדות נגב ואשכול. יש כאן שלושה מתחמי מסחר חדשים, פארק נ.ע.ם - פארק תעשייה המשותף לנתיבות, אופקים והמועצות האזוריות הכולל, בין היתר, את מפעל טרה שמעסיק מעל 1,000 עובדים, מפעלי אלקטרוניקה ומפעלי תעשייה. בימים אלה מוקם פארק תעסוקה טכנולוגי שצפוי לכלול מתחמי הייטק".

"אפשר פשוט לראות את כמויות המנופים והטרקטורים ואז מבינים שקורה פה משהו", הוא ממשיך. "יש כאן גידול טבעי לצד תושבים חדשים והאוכלוסייה מעורבת - דתיים-לאומיים, חילונים וחרדים (כ-25% מהאוכלוסייה), שמתגוררים בעיקר בשכונות שלום בונייך וחזני". לטענתו, "זו העיר היחידה בארץ שיש בה סטטוס קוו בין חרדים לחילונים, שיתוף פעולה וכבוד הדדי".

"הטבת המס - כמו משכורת שלישית"

"בשדרות יש הטבת מס בגובה של 23%. בשביל שני אנשי היי-טק, זאת כמעט כמו משכורת שלישית", מסבירה שני עובדיה (30), הייטקיסטית הנשואה לניר (32), הייטקיסט גם הוא, את ההחלטה לרכוש דירה מיד שנייה בעיר. עובדיה, שעובדת בצוות הגיוס של חברת אינטל, התגוררה עד לאחרונה עם בן זוגה, עובד במרכז הייצור של אינטל, בדירת שני חדרים שכורה במרכז תל אביב שעלתה להם 5,600 שקל בחודש. ההחלטה לעזוב את המרכז לטובת הדרום לא הגיעה מוואקום.

"גרנו בבאר שבע במשך שנים כשלמדנו לתואר ראשון ושני, וכשעזבנו אותה לטובת תל אביב היה לנו ברור שזה יהיה זמני. הייתה לנו כוונה לרכוש בית וידענו שזה לא יקרה בתל אביב בגלל המחירים הגבוהים. עוד לפני שעזבנו את באר שבע התחלנו לפלרטט עם הרעיון של לחזור לגור בדרום, ואם כבר בדרום, ומאחר שאנחנו לא מתכננים ילדים בקרוב, אז במקום עם הטבת מס משמעותית". השניים רכשו דירת ארבע חדרים בשטח 100 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר וחניה בפרויקט בן שנתיים תמורת כמיליון שקל. המוכרים - זוג משפרי דיור שעבר לווילה באחד הפרויקטים החדשים שנבנים בעיר.

צילום: טל שחרשני עובדיה ובן זוגה ניר משדרות. "זאת העיר הכי חילונית באזור" (צילום: טל שחר)

בני הזוג - שני מגבעת שמואל במקור וניר מיקנעם - אוהבים את הדרום, את המרחב הפתוח, אבל גם מתכננים בעתיד להשתקע בצפון וכנראה להשאיר את הדירה כנכס להשקעה. "הבנו שבשביל לחסוך הון משמעותי ולחזור לאזור הצפון כדי לקנות בית גדול יותר, נצטרך להתחיל במקום שבו אפשר להצליח לרכוש דירה ולשלם משכנתא במקום שכירות", ממשיכה עובדיה. "אנחנו מאמנים באזור הזה גם מבחינת השקעה ומבינים ששדרות זאת עיר שמתפתחת".

"יש משהו שהוא מאוד כיפי באזור הזה ומבחינתנו גם קנינו את הדירה במחיר מציאה – דירות דומות יכולות להגיע גם לסכום של 1.16 מיליון שקל, אבל חיכינו בסבלנות ובגלל הקורונה נוצר בפנינו חלון הזדמנויות", היא אומרת. גם מקום העבודה קרוב אליהם הרבה יותר, "בסביבות 30-40 דקות נסיעה, שזה יתרון גדול". אשר למצב הביטחוני, היא מודה ש"אי אפשר להתעלם מהמצב, אבל אנחנו זוג בלי ילדים ויש רכבת במרחק 50 דקות בלבד מהמרכז".

"זאת העיר הכי חילונית באזור ויש בה את מכללת ספיר, שהביאה סצנה של סטודנטים וזה תמיד מחייה ומחדש", היא ממשיכה למנות את היתרונות. "נכון, אי אפשר להשוות את סצנת הסטונדטים לסצנה בבאר שבע, אבל יש פה התפתחות, הרבה פרויקטים חדשים למגורים. בסופו של דבר אני מניחה שאנשים יעזבו את המרכז כי אי אפשר להמשיך לחיות בדוחק וזה פשוט לא משתלם כלכלית".

צילום: צביקה טישלרשדרות. האם העיר תצליח לספק תעסוקה שתתמוך בשכונות החדשות ותמשוך עוד אוכלוסייה? (צילום: צביקה טישלר)

קפיצת מחירים בקרב צמודי הקרקע

על פי נתוני תנועת אור, נכון לדצמבר 2020 מתגוררים בשדרות  30,620 תושבים, כאשר התחלות הבנייה בשנה החולפת מסתכמות ב-750 יחידות דיור. כ-440 דירות נמכרו ועוד 235 יחידות דיור מוצעות למכירה. לדברי רוני פלמר, מנכ"ל תנועת אור, יש עלייה משמעותית בביקוש למגורים בעיר, אולם בכל הנוגע לפרויקטים של מחיר למשתכן, מעט משפחות קנו דירות מסובסדות בשל פערי המחיר הנמוכים ביחס לשוק החופשי. בין היתר בעיר יש בנייה של שכונות חדשות, בהן נאות השקמה, שדרות בפארק, שכונת כרמים, שכונת הכלניות ושכונת המוזיקה, שנבנות במסגרת הסכם הגג שנחתם ב-2018 ומבקש להכפיל את האוכלוסייה.

"שדרות נמצאת כיום בתנופת בנייה מרשימה, עם שש שכונות בהקמה ועוד שתיים מתוכננות, שרובן מכילות צמודי קרקע", מוסיף טל קופל, המשנה למנכ"ל חברת madlan. "השאלה העיקרית היא האם העיר באמת תצליח לספק תעסוקה שתתמוך בשכונות החדשות ותמשוך לעיר תושבים חדשים".

לדבריו, לשם כך מתוכננת הרחבה של שני אזורי תעסוקה בעיר: אזור התעסוקה הוותיק בכניסה אליה, שבו גם יוקמו מעונות סטודנטים ופארק התעשיות ספירים, המשותף לשדרות ולמועצה המקומית שער הנגב, שאמור להתרחב בכ-670 דונם. התוכנית הראשונה כבר הופקדה בתנאים והשנייה בשלבים סטטוטוריים מוקדמים. הצלחתן תקבע אם אכן יהיה מי שיבנה ויאכלס את כל אותם צמודי הקרקע. כיום אין לחץ - וכנראה שאין גם היתכנות כלכלית - להתחדשות וציפוף מרכז העיר הוותיק".

על פי נתוני madlan, מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים בשכונות הוותיקות עומד על 1.098 מיליון שקל בצפון שדרות, כאשר גובה השכירות הממוצע עומד על 3,450 שקל בחודש - תשואה של 3.8%. בשכונת נאות יצחק רבין דירה דומה עולה בממוצע 1.014 מיליון שקל ומושכרת ב-3,070 שקל בחודש - תשואה של 3.6%. בשכונת בן גוריון הוותיקה יותר דירת ארבעה חדרים עולה 698 אלף שקל בממוצע ומושכרת ב-3,250 שקל בחודש - תשואה של 5.6%. ובשכונת נאות אשכול המחירים נמוכים אף יותר - 623 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים שמושכרת תמורת 2,540 שקל בחודש - תשואה של 4.9%.

כפיר אסולין, רימקס שדרות: "בשדרות אנחנו מזהים יציבות מחירים, בין היתר בגלל הקורונה, לצד הבנייה החדשה שהדביקה את הביקוש, אבל צמודי הקרקע מטפסים"

"אנחנו מזהים יציבות מחירים בשנה האחרונה, בין היתר בגלל מגפת הקורונה לצד הבנייה החדשה שהצליחה להדביק את הביקוש וגרמה למחירים להתאזן", מסביר כפיר אסולין, זכיין רימק שדרות. לדבריו, "שכונת נאות יצחק רבין מבוקשת בעיקר בקרב משפחות צעירות משום שיש בה מתנסים, בתי ספר טובים והיא נחשבת השכונה הכי חדשה אחרי השכונות שנמצאות בהקמה. זאת שכונה שנבנתה על פני 20 שנה, כך שניתן למצוא בה גם דירות ארבעה חדרים ב-850 אלף שקל בבניין בן 15 שנה, אבל בבניינים בני שנתיים עד ארבע שנים המחירים מטפסים".

עוד הוא מוסיף כי "העיר בכלל נהנית מביקושים גבוהים של משקיעים בזכות מכללת ספיר, שקונים בעיקר בשכונות נאות אשכול ובן גוריון במרכז העיר הקרובות אליה. דירות שלושה חדרים באזורים אלה יכולות לעלות החל מ-580 אלף שקל ומושכרות לסטודנטים ב-900 שקל לחדר (כ-2,000 שקל בחודש)".

תמונה כלליתטל קופל, המשנה למנכל madlan(צילום: עמית שעל)

למרות המגמה בקרב דירות בבנייה רוויה, מדגיש אסולין שהמחירים מטפסים בקרב צמודי הקרקע. "אם פעם קרקע בשכונת המוזיקה נרכשה ב-200 אלף שקל, היום מגרש יעלה כבר מיליון שקל - עוד לפני הבנייה של הבית עצמו, סכום שמגיע ל-2.5 מיליון שקל", הוא אומר. "מחירי הנכסים מגלמים את עליית הערך בזכות תחנת הרכבת עוד מ-2013 ובאמת חלה קפיצת מחירים בחמש השנים האחרונות". אשר לאופי האוכלוסייה, והא מציין כי "יש כאן שומרי מסורת לצד חילונים, אין קהל חרדי מובהק וכל אחד חי את חייו בהרמוניה".

אסולין מתייחס גם הוא למצב הביטחוני ומבהיר כי "שדרות זאת העיר היחידה בישראל שגם בשכונות הישנות שלה יש ממ"דים. ברור שהיה חשש שלא יגיעו לגור כאן, אבל היום לכי תנסי למצוא דירה חדשה להשכרה - ותראי שאת לא מצליחה, הכל מושכר". לדבריו, "עיקר הרוכשים והשוכרים מגיע מחוץ לעיר, יש הגירה חיובית בעיקר מאשקלון ואשדוד, זוגות צעירים שמגיעים לפה אחרי ששמעו על החינוך הטוב והתשתיות המפותחות, שרוצים לגור בשכונה חדשה עם מחירים שיאפשרו להם את זה. הם מוכנים להתרחק 10-20 דקות מהעיר שבה גדול, רובם ממשיכים לעבוד במקומות העבודה, אבל נהנים מדירה חדשה במחיר הרבה יותר נמוך ומהטבת מס גדולה".

תמונה כלליתרוני פלמר, מנכל תנועת אור(צילום: שרון אלדר)

"גם השטחים הירוקים בשדרות עברו מתיחת פנים בשנים האחרונות", הוא ממשיך. "הוקמו שני פארקים ענקיים שמושכים אוכלוסייה אפילו מחוץ לעיר - פארק הילדים ופארק קנדה". מבחינת תעסוקה, הוא מודה, "המצב לא השתנה יותר מדי בשנים האחרונות", אבל כאמור, מתוכננת הרחבה של שני אזורי תעסוקה גדולים בעיר, "שצפויים לכלול מאות אלפי מ"ר של מסחר ומשרדים ולמשוך חברות גדולות, כמו אמדוקס שכבר יושבת פה. יש גם לא מעט חברות ביטחוניות שהגיעו לכאן בשנים האחרונות בשל העדפות לחברות שפועלות בעוטף עזה במכרזים ממשלתיים, מה שמביא ליצירת עוד מקומות תעסוקה".

"נתיבות ושדרות הן שתי ערים מתפתחות ובשנים האחרונות חוות צמיחה, בנייה מואצת ופיתוח אינטנסיבי, גם בזכות חיבורן לעורקי התחבורה הראשיים, לרכבת ולמפת התעסוקה", מסכם גלעד יפרח, מנכ"ל גלעד מאי היוזמת ובונה פרויקטים למגורים בערים אלה. לדבריו, "ההגירה החיובית מגיעה בעיקר מתושבי האזור והערים הסמוכות, שמוצאים בהן אלטרנטיבה לאור ההיצע הרב והמחירים הנגישים שבדרך כלל נמוכים בכ-25%, לצד הטבות המס שמגיעות עד לזיכוי מס שנתי של 48 אלף שקל בשדרות וכ-33 אלף שקל בנתיבות. למרות המשבר הקורונה ראינו לא מעט רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים, ואנחנו מעריכים שנראה עלייה נוספת בביקושים, ככל שתתקדם בנייתן של השכונות החדשות".