צילום: אבי חי
צילום: אבי חי

להתחדשות העירונית יש כיוון חדש, אבל הקבלנים רוצים להמשיך עם התמ"א

מצוקת הקרקעות באזורי הביקוש והקץ הצפוי של תמ"א 38, לצד דפוסי החיים השונים שיצרה הקורונה, הכתיבו מהלכים חדשים בהתחדשות העירונית. אך כדי להזניק את התחום מקבלי ההחלטות יצטרכו לספק ודאות, ובצל המצב הביטחוני יש מי שמעדיף לעשות אחורה פנה

תמונה כללית
הילה ציאון | פורסם: 14/05/2021
דעיכה של מיזמי תמ"א 38 לטובת מיזמי פינוי-בינוי, שילוב של עירוב שימושים, קידום יותר פרויקטים בפריפריה, רכישת פעילות של חברות קטנות וחדשנות טכנולוגית. כשברקע שריקת הסיום הצפויה של תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מרעידות אדמה, ובצל משבר הקורונה ששינה בין היתר גם את הרגלי הדיור של הישראלים, אין זה מפתיע שתחום ההתחדשות העירונית משתנה ומתחדש.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
למרות השינויים והחידושים, כבר ב-2019, כאשר הוחלט לא להאריך את תוקפה של התמ"א ב-2022, נמתחה ביקורת על ההחלטה, שהתחזקה עם הצגת התוכנית החלופית לתמ"א 38 לפני כחצי שנה. בימים האחרונים, בצל המצב הביטחוני, התגברה המחאה נגד ההחלטה לבטל את תוכנית המתאר, והקבלנים וגורמי מקצוע בענף פנו לממשלה בדרישה שלא לבטל את התוכנית או לכל הפחות לקדם תוכנית ארצית לתוספת ממ"דים בתמרוץ ממשלתי.
הדרישה הגיעה על רקע נתונים עדכניים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, לפיהם בישראל יותר מ-60% מכלל הדירות אינן ממוגנות, כאשר מתוך כמעט 3 מיליון דירות למגורים - כ-1.6 מיליון דירות ללא ממ"ד. על פי דו"ח מבקר המדינה שפורסם באוגוסט אשתקד, כ-2.6 מיליון תושבים בארץ חיים ללא מיגון תקני. על פי הערכות הרשות ההמשלתית להתחדשות עירונית, בישראל קיימות כ-800 אלף יחידות דיור קיימות שנבנו לפני שנת 1980 ואינן ממוגנות. מתוכן רק כ-115 אלף יחידות דיור קיימות נמצאות בהליכי תכנון מפורט.
אחת הסיבות להחלטה לבטל את תמ"א 38 הייתה הרצון לקדם מתחמי פינוי בינוי גדולים הכוללים עירוב שימושים על פני התמקדות ברמת הבניין הבודד. זאת במטרה לאפשר לצד המיגון גם מתיחת פנים לשכונה שלמה שזקוקה לכך, מתן מענה לדיירים החדשים באמצעות תשתיות תומכות דיור והגדלת היצע הדירות לצורך עמידה בביקושים למגורים. המיגון תמיד היה חלק מההתחדשות העירונית, אולם השיח הספציפי לגביו חזר בימים אחרונים על רקע ההסלמה.
"אנו כבר רואים מגמה של רשויות מקומיות להעדיף קידום מתחמים של פינוי-בינוי על פני קידום בניינים בודדים בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)", אומר נפתלי כהן, מנהל פיתוח עסקי בקבוצת רוזיו. לדבריו, "התהליך התגבש לאחר שהרשויות הבינו שאומנם ביצוע פרויקט של בניין בודד פותר בעיה נקודתית של הבניין ודייריו, אבל לא לוקח בחשבון משמעויות והשלכות רוחביות על השכונות, הכוללות עומס בתשתיות, תחבורה, שירותים קהילתיים ועירוניים".
"גם רשויות התכנון הבינו את הבעייתיות בקידום פרויקטים בודדים, וכך החליטו על סיום דרכה של תמ"א 38", ממשיך כהן. לדבריו, מדובר בצעד מבורך, אך הוא מדגיש כי "גם תמ"א 38 מהווה מסלול חשוב, שהשתכלל עם השנים ומתאים למימוש בחלק מהמקרים. כדי להגביר את היצע הדירות באזורי הביקוש אסור לגדוע את הכלי שנקרא תמ"א 38/2 - אלא להוסיף עליו כלים נוספים, שיחד יתנו מענה למצוקת הדיור באזורי הביקוש".
צילום: ויקטור אלירזפרויקט התחדשות עירונית בדרום הארץ (צילום: ויקטור אלירז)
עו"ד רוני איל להב, שותפה וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד בוסי, נגבי, אביאני, כהן איל ושות', טוענת גם היא כי "תהיה זו טעות לחשוב שסיומה של תמ"א 38 לא ישפיע על פרויקטים פוטנציאליים, לאור התוכניות הפרטניות שנחקקו מכוח התמ"א (כמו למשל תוכנית הרבעים בתל אביב). אומנם ההיבט התכנוני זוכה למענה מסוים מכוח אותן תוכניות ספציפיות, אולם האלמנט הכלכלי לא זכה למענה הולם. למיזמי תמ"א 38 ניתנו הטבות מס נרחבות, שבעטיין קיימת היתכנות כלכלית לביצועם. עם סיומה של התמ"א יסתיימו גם הטבות מס אלו, באופן שיגרע מההיתכנות הכלכלית. במקרה הטוב ייפגעו התמורות שיקבלו הדיירים בפרויקט. במקרה הפחות טוב לא יהיה ניתן לחזק ולמגן בניינים קיימים, מאחר שעול המיסוי יבטל לחלוטין את ההיתכנות הכלכלית לביצועם".
לדבריה, "אנו עדים לאחרונה בשטח למרוץ של יזמים ובעלי דירות שלא רוצים 'לאחר' את רכבת התמ"א. אם משא ומתן עד לחתימה על הסכם לביצוע פרויקט ארך בעבר בממוצע כחצי שנה, לאחרונה נרתמים כל העוסקים במלאכה ומסיימים אותה בתוך כחודשיים. יזמים, עורכי דין, אדריכלים ויועצים מבינים שמדובר במרוץ. יש בכך אלמנט חיובי – לא עוד דיירים שמטרפדים פרויקטים בשל נושאים אזוטריים, אלא מבט מפוכח על התמונה הכוללת. רגע לפני החקיקה החדשה, להערכתי, הדיירים שמקדמים פרויקטים כאלה נמצאים בחלון הזדמנויות".
אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מחזק את הדברים. "לאחר ההכרזה על סיום תמ"א 38 באוקטובר 2022, נמצאת על השולחן תוכנית חדשה שתוסיף סמכויות לוועדות המקומיות ותאפשר להן להתאים את אופי פרויקט ההתחדשות לתשתיות העירוניות. לתפיסתי, מדובר בתוכנית לא טובה, שתגביר את חוסר הוודאות בתחום ותעצור לגמרי את ההתחדשות העירונית בבניינים בודדים. מצד הרשויות, התוכנית לא מספקת שום תמריץ לעודד התחדשות עירונית בתחומן, מה שיקבע את המצב הקיים, שבו הן לא ששות לאשר פרויקטים כאלה ואף מטרפדות אותם; ומצד היזמים, התוכנית יוצרת מצב שבו יהיה כלכלי לבצע פרויקט התחדשות רק באזורי הביקוש - ולחלוטין משאירה בחוץ את חידוש הפריפריה".
לוטן סבור, כי "מוטב להשאיר את התמ"א במתכונתה הנוכחית, להוסיף ליזם עוד זכויות בנייה, ובמקביל להפריש אחוז מסוים מהמכירות לטובת היטל השבחה. היזם יידע מהיום הראשון מה גובה ההיטל שיצטרך לשלם ויעשה את החישוב הכלכלי בתחילת הפרויקט, ולרשויות יהיה תמריץ כלכלי לעודד את התחום. כמו כן, פינוי בינוי בלבד לא עונה על כל הבעיות – לא בכל מקום ניתן לבצעו ויש מקרים שרק חידוש של בניין בודד אפשרי. גם לזה יש לתת פתרון, והתוכנית שעל הפרק לא נותנת. תחום ההתחדשות העירונית זקוק נואשות לוודאות, ונדרשת התערבות ממשלתית לשם כך".
לוטן: "מוטב להשאיר את התמ"א במתכונתה הנוכחית, להוסיף ליזם זכויות בנייה ולהפריש אחוז מהמכירות לטובת היטל השבחה"
רוזיו מסכים. "חוסר הוודאות בענף ההתחדשות העירונית גם כך גבוה, ויש לא מעט משתנים שעלולים להפוך פרויקטים ללא כלכליים. למשל, שמאים מחשבים בדרכים שונות את היטלי ההשבחה, בלי אחידות שמייצרת ודאות. יש כמה שיטות לחשב את גובה ההשבחה, ולמרות פסיקות שניתנו בנושא - עדיין קיים חוסר ודאות, שיוצר ספקות ובלבול. היטל השבחה הוא רכיב גבוה בעלויות היזם, שעלול להיקלע לסיטואציה שבה הוא מקדם פרויקט 10-8 שנים, וכאשר מגיע הרגע לתשלום היטל השבחה - גובה ההיטל מביא לחוסר כדאיות כלכלית במימוש הפרויקט".
"לכן על הממשלה הבאה מוטלת האחריות למסד פרמטרים קבועים בחוק עבור אופן חישוב אחד ויחיד", הוא ממשיך. "יש לגבש ועדה שתורכב מנציגים של השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, ראשי רשויות ולשכת שמאי המקרקעין, אשר תגבש כללים אחדים וברורים לחישוב ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי. באופן הזה לראשי רשויות יהיה אינטרס לקדם פרויקטים - ולדיירים וליזמים תהיה ודאות רבה יותר כבר בתחילת התהליך".

קידום בפריפריה: הדיירים מתמקצעים

גם סמי מצלאוי, יו"ר ובעלי מצלאוי חברה לבניין ומחלוצי ההתחדשות העירונית בארץ, סבור שעל המדינה להשתתף משמעותית בקידום ההתחדשות העירונית. "מציאות הקורונה, ששלחה את הציבור להסתגר בבתים, גרמה למדינה להבין שיש לתת עדיפות עליונה לטיפול בתחום", הוא אומר. "הממשלה חייבת לקדם מיזמים כאלה באופן מיידי ובכמות רחבת היקף, אחרת הציבור ישלם את המחיר. התחדשות עירונית היא צו השעה, לא פחות ממשימה לאומית, שכן עשרות אלפי אנשים גרים בבתים מתפוררים שנבנו לפני 70 שנה, לחלקם הגדול אין תשתיות מינימליות, כמו מיזוג אוויר, מערכות חשמל ראויות ואינסטלציה תקינה".
"כמו כן, אין לדיירים הללו מרחב מחייה ראוי", ממשיך מצלאוי, "הדירות הישנות לא מתאימות לשהייה ממושכת בבית, ובוודאי שלא מתאימות במקרה של רעידת אדמה. המדינה עושה צעדים בכיוון רפורמה רחבה, אבל זה עדיין לא מספיק כדי לייצר כמות מספקת של דירות, לזרז את הליכי התכנון, לשחרר חסמי בירוקרטיה ולתת היתרי בנייה בקצב הולם. הממשלה החדשה חייבת לנצל את הנכס היקר ביותר שלה - הקרקעות. יש לפחות 40 אלף יחידות דיור שצריך למחוק באזור המרכז ולהקים חדשות. אפשר לעשות את זה בתוך 20 שנה, זה רק עניין של רצון".
צילום: יחפרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ (צילום: יח"צ)
למרות החשש שהתוכנית החדשה תקפיא קידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, יש מי שמביע אופטימיות יחסית. לדברי עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', "צריך להבין שההגדרות של הפריפריה בארץ השתנו. אם בעבר פריפריה נחשבה לכל יישוב מחוץ לגדרה-חדרה, היום הפריפריה החדשה היא יישובים קיצוניים בהרבה לכיוון דרום וצפון. אפשר לומר בפירוש שחל שיפור בהתחדשות העירונית באזורים אלה – יש כיום הרבה יוזמות וגם פרויקטים שיצאו לדרך, למשל פרויקט שקידמנו במתחם שבטי ישראל בקריית גת".
"כמובן, יש עדיין קשיים לחדש יישובים שבהם ערכי הקרקע נמוכים מאוד", מודה עו"ד צסוואן, "מה שמחייב מכפיל יחידות דיור גבוה מאוד, וזה יוצר צפיפות גבוהה, ואז נתקלים במכשול של הגבלות הגובה, שלא מאפשר לקדם פרויקטים מסוימים. ראינו בשנים הקודמות הרבה מכרזי מחיר למשתכן שנסגרו ללא כל הצעות, ואם היו הצעות - אז לא היה למי למכור את הדירות. כדי להביא לשינוי משמעותי בהיקף ההתחדשות העירונית בפריפריה, המדינה חייבת להיכנס לעובי הקורה, כי הכלים בידיים שלה. היא חייבת לחשוב מחוץ לקופסה ולאפשר להוציא פרויקטים לפועל, למשל מגרשי השלמה, ניוד זכויות או אפילו ניוד רווחים".
אחד היתרונות הגדולים בקידום מיזמי התחדשות עירונית, בעיקר בפריפריה, הוא ההיבט החברתי. "כקבוצה שמקדמת 30 פרויקטים בתחום, למדנו שהצלחת פרויקט מתחילה ומסתיימת בנושא החברתי", אומר ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות ונדל"ן. לדבריו, "פרויקטים גדולים שאנחנו מבצעים, כמו למשל בגבעת אולגה הוותיקה, לא היו יכולים להתבצע ללא ליווי צמוד של יועצים חברתיים, השומרים על קשר יומיומי קבוע עם הדיירים הוותיקים. הם מלווים אותם בכל הלבטים והחרדות, למשל הפחד לאבד את המעט שבמעט, הפחד מהתהליך עצמו, כולל הבנייה, הרעש והלכלוך, הפחד שלא יקבלו את מה שהובטח להם, הפחד שיקבלו פחות מהשכן".
"בתקופה האחרונה אנו רואים קפיצת מדרגה בהבנה ובהתנהלות של דיירים המעוניינים לקדם פינוי בינוי", מוסיף נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ. לדבריו, "הם יודעים מה הם רוצים ולא הולכים שבי אחרי הבטחות מנותקות מהמציאות. הם בודקים היטב את היזמים שאיתם הם שוקלים לעבוד, ומוודאים שיש להם הוכחות בשטח עם פרויקטים בנויים. התמקצעות הדיירים תורמת לקידום פרויקטים בצורה נכונה ויעילה, ובסופו של דבר מסייעת גם ליזמים".

עירוב שימושים: הדיירים כבר לא מתנגדים

על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בין השנים 2019-2016 חלה עלייה של כמעט פי 10 בהיקף הקרקע שהוקצתה לטובת עירוב שימושים בפרויקטים של התחדשות עירונית. העלייה נובעת בעיקר מכך שהרשויות הבינו את החשיבות בשילוב עירוב שימושים בפרויקטים כאלה, ולכן גם מנסות לקדמם בוועדות התכנון. עם זאת, הנושא נתקל בהתנגדויות רבות בקרב הדיירים, שלרוב מעוניינים בעירוב שימושים - אבל לא מתחת לביתם.
תמונה כללית
המגמה הזאת, כנראה, בדרך להיעלם. בכירים בתחום מעידים כי אחת מהשפעות הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית מתבטאת בירידה משמעותית בהתנגדויות לשילוב מסחר ותעסוקה בפרויקטים חדשים, לצד הפנמת התועלות במסחר ובשירותים הנמצאים מתחת לבית. המגבלות השונות והסגרים שהוטלו גרמו לדיירים להבין את החשיבות בשירותים בזמינות מתמדת ובמהירות. גם במינהל התכנון העידו באחרונה כי מגמת עירוב השימושים תיקח חלק ניכר בפרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית.
"לפי נתוני הרשות, נראה שקרוב ל-20% מהשטחים בפרויקטים המתוכננים אינם מיועדים למגורים בלבד, כששטחי התעסוקה והמסחר הם הרוב, והמגמה לתכנון ובנייה בעירוב שימושים - שילוב דירות מגורים, מסחר ושירותים ציבוריים - נמצאת בעלייה", אומר ניב רום, מבעלי קבוצת כנען ומנכ"ל כנען התחדשות עירונית. לדבריו, "רוב הרשויות המקומיות יעדיפו תכנון כזה, ויש כאלה שאף מתעקשות על כך שמטלות ציבוריות לצד מסחר יהיו חלק אינטגרלי מכל פרויקט התחדשות עירונית שעולה על שולחן התכנון ובדרך לאישור".
לדברי רום, "האתגר של היזמים הוא להביא לאיזון בתכנון הפרויקט, כך שכל פונקציה תקבל את השטחים הנפרדים שלה ככל הניתן. זהו אתגר שבו מעורבים גם אדריכלי הפרויקט, והם צריכים להבטיח, על פי דרישות היזם, שאכן התכנון יפריד בין השימושים: כניסות נפרדות, חניות נפרדות, הפרדה מפלסית, לובי נפרד וכו'. תכנון נכון מסייע להפיג חששות שמתגברים בקרב בעלי הדירות הוותיקים לגבי פרויקט של עירוב שימושים, מאחר שעבורם עסק הנמצא מתחת לבית נתפס כמטרד".
רום: "קרוב ל-20% מהשטחים במיזמי התחדשות עירונית אינם מיועדים למגורים בלבד, המגמה של שילוב עם מסחר בעלייה"
"זה לא סוד שיש התנגדות לעירוב שימושים מצד דיירים רבים, שחושבים שמדובר בהפרעה לחייהם", מסכימה אדריכלית ענת לרנר, ראש המנהלת להתחדשות עירונית ביהוד מונוסון. "בשנים האחרונות אנו משקיעים מאמצים רבים בהסברת החשיבות של עירוב השימושים בהתחדשות העירונית, אך הקורונה גרמה לשינוי מחשבתי והתנהלותי. אנשים השכילו להבין את התועלת שיש בשירותים השונים שנמצאים בקרבת הבית, ובקרב מבוגרים זוהי בשורה של ממש". לדבריה, "תכנון רחב של שכונה שלמה מאפשר גמישות בהתאם לצרכים המשתנים של התושבים. בין היתר, בתקופת הקורונה החלטנו להוסיף גם חללי עבודה ציבוריים בבניינים עצמם, מתוך הבנה שרבים זקוקים כיום לפתרון המשלב עבודה מהבית".
"הזינוק בהיקף עירוב השימושים בהתחדשות עירונית לא מפתיע – הוא נחוץ ומתבקש", מוסיף אדריכל גיל שנהב, בעלי משרד כנען שנהב אדריכלים ושותף מייסד בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית. לדבריו, "חשוב לראות את ההתחדשות כהזדמנות עירונית ולא כפתרון בעיה נקודתית. חלק גדול מהשכונות נבנו כשכונות פרבריות, ולכן יש לרתום מיזמי התחדשות עירונית לצורך הפיכתן לחלק מהמרקם העירוני. אם בעבר היו מסתפקים בהקמת מגדלים במקום בניינים נמוכים, כיום הפרויקטים החדשים כוללים מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וחינוך, הרחבת כבישים ומדרכות, שבילי אופניים ועוד".
איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה ופיתוח עסקי ושותף בחברת בית וגג, מחזק את הדברים. לדבריו, "בתכנון מתחמי מגורים עתידיים במסגרת התחדשות עירונית לוקחים בחשבון את החוויה האישית והמשותפת של הדיירים בפרויקט, לא רק כשכנים אלא גם כקהילה. לכן עתיד תרבות המגורים בפרויקטים, בעיקר במרכזי הערים, יהיה במתחמים של שימושים מעורבים. בעתיד הצורך העולה מהשטח ידחוף יזמים להתאים את סגנון המגורים לעידן החדש בכל הנוגע למתחמי התחדשות עירונית ולפתח מתחמים שיתופיים במרכזי הערים".
נראה כי פרויקטים של התחדשות עירונית כבר אינם נחלתו של ענף הדיור בלבד, וכיום ניתן למצוא אותם גם בתחום הנדל"ן המניב, כאשר אף הם כוללים לרוב עירוב שימושים. "התחדשות עירונית שמתוכננת היטב חייבת לכלול לא רק מגורים, אלא גם מסחר ומשרדים, כדי לתת מענה אמיתי למרכזי הערים ושכונות מתחדשות", אומר איציק תשובה, בעלים ומנכ"ל הקבוצה המקדמת פרויקט דומה במתחם השוק העירוני בנתניה. לדבריו, "בפרויקטים שכוללים עירוב שימושים ונבנים במסגרת התחדשות עירונית, אנחנו חשים פחות התנגדות מצד סוחרים ובעלי בתי עסק שאנחנו מפנים ממקומם. בסופו של דבר הם יוצאים נשכרים מאוד. אומנם יש קושי זמני בהעתקת בית העסק למקום אחר בזמן הבנייה, אבל הפיצוי שהם מקבלים שווה את הטרחה".

שיתופי פעולה: חיבור מנצח

פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו זה מכבר למבוקשים בקרב יזמים. "אנחנו רואים חברות גדולות מפתחות התמחות בהתחדשות עירונית. אם לפני עשור היו יזמים בודדים, מתווכים שניסו להרים פרויקטים כאלה, היום כמעט אין חברת נדל"ן שאין לה פעילות בתחום, אם בפינוי בינוי ואם בתמ"א 38", מסביר אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות של י.ח. דמרי. "זה לא במקום יזמות רגילה ובניית שכונות חדשות, אבל מיזמי התחדשות הופכים לאטרקטיביים בקרב יזמים".
לדבריו, "הסיבה העיקרית לשינוי היא הבגרות של השוק מחד והמחסור בקרקע באזורי הביקוש מאידך. התחדשות עירונית זה כבר לא פרויקט ניסיוני של עירייה אחת. כל העיריות מבינות את היתרונות וההשפעה החיובית של הפרויקטים האלו ביצירת איזון ושדרוג החלקים הוותיקים של העיר. גם רשויות התכנון אוהבות את זה והן יודעות לתכנן תוכניות כלכליות, והכי חשוב – גם הדיירים פחות חשדניים ומבינים שזה שיפור משמעותי באיכות החיים".
לאחרונה חל חידוש נוסף בתחום, שמתבטא בקיומם של יותר שיתופי פעולה בין חברות כאלה. "בתקופה האחרונה אנו עדים לגידול במספר השותפויות בענף", אומרת איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול המתמחה במימון פרויקטים בתחום המגורים. לדבריה, "לעיתים מדובר בשותפויות בין יזמים קטנים יותר ובין חברות גדולות, שיכולות לספק את ההון הנדרש לפרויקטים, ולעיתים אלה שותפויות בין יזמים וחברות ביצוע בעלות ניסיון בתחום, שיכולות לתרום לפרויקט את ההתמחות בפן הביצועי. חלק גדול מהשותפויות נוצר בשלב סופי של תכנון הפרויקטים ולקראת הבנייה, וזאת כחלק מאתגרי המימון בענף".
כהן: "אם לפני עשור היו יזמים בודדים שניסו לקדם פרויקטים, היום כמעט אין חברת נדל"ן שאין לה פעילות בפינוי-בינוי או בתמ"א 38"
"בניגוד לפרויקטים רגילים, שבהם בתחילת הדרך היזם רוכש קרקע שמהווה חלק עיקרי מההוצאות, הרי שפרויקטים של התחדשות עירונית מתאפיינים בתקופה התחלתית ארוכה - שבה לא נדרשות הוצאות גדולות, למעט הוצאות התחלתיות של ארגון ותכנון", ממשיכה רוסק. "המימון המשמעותי נדרש כאשר ניתן היתר בנייה בתמ"א 38, או כאשר תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת בפינוי בינוי. בשלב הזה, שבו נדרש הון משמעותי למימון הפינוי של הדיירים, תשלום עבור המגורים החליפיים לתקופת הקמת הפרויקט וכמובן, בניית הפרויקט, יזמים רבים בוחרים להכניס שותף, שישתתף במימון ויחלוק גם בסיכונים ולעיתים אף באתגרי הביצוע".
רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, שנכנסה כשותפה לפרויקט התחדשות גדול ברמת גן עם חברת יורובילדינג, מסביר: "קיבלנו החלטה אסטרטגית לחבור לשיתופי פעולה עם חברות שכבר מקדמות פרויקטים כאלה. ברמת גן, למשל, הפרויקט התחיל כמיזם תמ"א 38, אך בעקבות שינוי מדיניות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה והכניסה שלנו לתמונה, התחלנו בהסבת הפרויקט למיזם פינוי בינוי".
צילום: באדיבות החברה לחיזוק מבניםפרויקט תמ"א 38 (צילום: באדיבות החברה לחיזוק מבנים)
גם רונן צברי, מנכ"ל ובעלי חברת צברים, חתם לאחרונה על הסכם שותפות עם חברת אבני דרך בקידום פרויקט בירושלים. "חיפשנו חברת ביצוע עם ניסיון, והגענו לחברת גל אריאל, שהיא זרוע הביצוע של אבני דרך. אני מאמין שהחיבור בין שתי חברות המתמחות בהתחדשות עירונית עם גב פיננסי חזק הוא חיבור מנצח בעולם רווי סיכונים פיננסיים ובירוקרטיה".
גם עוה"ד משה רז-כהן וקרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' מזהים בחודשים האחרונים עלייה במספר המיזוגים ואף מגדירים זאת כ"השתלטות של יזמים גדולים על קטנים". "הסיבה המרכזית לכך היא פסק דין של בית המשפט המחוזי, שניתן אשתקד, ולפיו העברת זכויות בתקופה שבין החתימה על הסכם התמ"א ובין היתר הבנייה אינה טעונה תשלום מס רכישה על העסקה כולה. מדובר בתמריץ אדיר לכל מי שביקש להעביר זכויות, אך חשש מתשלום המס שכרוך בכך", הם מסבירים. סיבה נוספת היא משבר הקורונה. לדבריהם, "השוק עבר מספר זעזועים, חברות קטנות כיום מתקשות יותר, ואילו החברות גדולות שגייסו כספים ערב הקורונה חייבות בדחיפות פרויקטים חדשים".

חניון רובוטי: דרוש תקן מחייב

אחד מהחידושים בתחום ההתחדשות העירונית נוגע לחדשנות טכנולוגית. אף שישנה אופטימיות מסוימת לגבי קידום פרויקטים ביישובי הפריפריה, עיקר המיזמים מקודמים בערים צפופות במרכז. עקב כך שוק מיוחד הפך לפופולרי מאוד בשנים האחרונות בקרב פרויקטים, בעיקר מסוג תמ"א 38 – שוק החניונים הרובוטיים, וכעת גם הוא עובר מתיחת פנים. "שוק החניונים הרובוטיים עובר בימים אלה מספר שינויים משמעותיים", אומר אודי דרזנר, מנכ"ל חברת פרומוט מתקני חניה. "בעשור הקודם ראינו כמות גדולה מאוד של חברות הפועלות בתחום, חלקן קטנות ולא יציבות, והמוצרים שהתקינו לא תמיד פעלו. לא מעט קבלנים נכוו, אבל השנה אפשר לראות שהשוק מתכנס סביב מספר מצומצם של שחקנים גדולים ומוכחים, שגם יודעים לספק שירות במידת הצורך".
לדבריו, "אם בעבר היינו רואים חברות שנעלמות אחרי ההתקנה, ומותירות אחריהן חניונים לא מתוחזקים ומסוכנים, הרי שכיום מרבית הקבלנים דואגים להתקשר עם חברות בעלות יכולת לתחזק את החניון לאורך שנים. עם זאת, מי שאפשר את הכאוס בשנים החולפות היא המדינה, שבאופן תמוה נמנעת מקידום תקינה מחייבת בתחום, ומסתפקת בתקן וולונטרי שרוב החברות לא מחויבות לו. על הממונים על התקינה במשרד הכלכלה לפעול בהקדם לקביעת תקן מחייב בתחום הרגיש של החניונים האוטומטיים. כבר היום כמות המקרים של 'כמעט נפגע' בתחום החניונים האוטומטיים היא גדולה מדי".
שינוי משמעותי נוסף מתרחש בענף החניונים. בחודשים האחרונים נחתמו עסקאות ראשונות לחניונים רובוטיים המסוגלים להטעין מכוניות חשמליות בזמן החניה. לדברי דרזנר, "מדובר ביכולת שעתידה להפוך לקריטית בשנים הקרובות, שבהן יש צפי לגידול של מאות אחוזים בכמות המכוניות החשמליות. מאחר שחניון רובוטי מתקינים פעם בעשרות שנים, כדאי לכל יזם שבונה היום פרויקט, לכלול אפשרות לטעינה חשמלית מתוך צפיית פני העתיד".
מוצר נוסף הוא מתקן חניה חצי אוטומטי, הכולל אפשרות הפעלה מרחוק באמצעות אפליקציית חניה בסמארטפון. "השימוש באפליקציה ישלים את אפשרויות תפעול המתקנים הקיימות כיום באמצעות שלטים רחוקים", מסביר דרזנר. "באמצעות הפיתוח, המשתמשים יוכלו בעתיד לשאת מכשיר יחיד לתפעול מקום החניה החכם לצד הבתים החכמים שלהם. הגישה לחניה תתבצע על ידי בחירה של מקום החניה על ידי המשתמש - ללא צורך בשום אמצעי הפעלה נוסף. האפליקציה מכוונת אוטומטית למצב יום או לילה. משתמשי האפליקציה יכולים לעקוב אחר מצב בקשת החניה שלהם ישירות בצג הנייד, ואם מערכת החניה נמצאת במצב תחזוקה, גם זה יופיע בצג המכשיר".
12

תגובות

close-fullscreen-comment
הוספת תגובה
10.
גד
19/05/2021 | 15:56

9.
גיהנום ממש
17/05/2021 | 22:34

8.
נועה
15/05/2021 | 21:04

כך ששכונות אלו לא יהיו עם העדפות של רכבים פרטיים

7.
חיה
14/05/2021 | 22:12

6.
חיה
14/05/2021 | 22:11

5.
ללא שם
14/05/2021 | 20:43

4.
ענבר
14/05/2021 | 18:04

3.
ללא שם
14/05/2021 | 17:50

2.
אני
14/05/2021 | 10:20

הדיירים העלו שאלות ובעיות, ובעירייה התעלמו מכל מה שנאמר ודרסו את התושבים, כמו תמיד הכל זה רק למראית עין, מס שפתיים

אלעד
14/05/2021 | 17:59

אני
14/05/2021 | 21:19

למרות שבחוק נאמר שיש לשאול את התושבים לפני הליך התכנון, אבל למי אכפת מהחוק

1.
איתן
14/05/2021 | 10:05

לכל התגובות