כאשר ברקע שיאים חדשים במכירת דירות רשות המסים פרסמה היום (ה') תזכיר חוק להערות הציבור הכולל שבעה תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין - במס שבח ובמס רכישה - שמטרתם עידוד מכירת קרקעות לבנייה למגורים, גביית פחות מס מרוכשי דירות ראשונות זולות ותיקון עיוותי מס שונים. מטרות החוק לפי הסברי האוצר: עידוד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב, הגדלת היצע והורדת מחירי הדירות. הצעדים צפויים להביא להגדלת הכנסות המדינה ממסים. התזכיר פתוח להערות הציבור עד ה-3 בפברואר.
פחות מס על דירות זולות, יותר על יקרות
הצעד הראשון הוא עדכון מדרגות מס רכישה באותו נוסח שאותו אישרה כבר הכנסת בקריאה טרומית במסגרת הצעת חוק עליה היו חתומים חברי כנסת מהקואליציה והאופוזיציה. לפי המדרגות החדשות, שיעורי מס הרכישה החלים על רוכש דירת מגורים יחידה, ישתנו כך שמי שירכוש דירה ראשונה בסכום של עד כ-3.44 מיליון שקל ישלם מס רכישה נמוך יותר.
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה לפי הצעת החוק החדשה:
- על חלק השווי שעד 1,930,000 שקל לא ישולם עוד כלל מס רכישה.
- על חלק השווי העולה על סכום זה ועד 2,330,000 שקל ישולם מס בשיעור של 3.5%
- על חלק השווי העולה על 2,330,000 שקל ועד 3,100,000 שקל – 5%
- על חלק השווי העולה על 3,100,000 ועד 5,300,000 שקל – 8%.
- על חלק השווי העולה על 5,300,000 שקל – 10%.
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה כיום הן:
- על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס
- על חלק השווי העולה על 1,747,865 שקל ועד 2,073,190 שקל – 3.5%
- על חלק השווי העולה על 2,073,190 שקל ועד 5,348,565 שקל – 5%
- על חלק השווי העולה על 5,348,565 שקל ועד 17,828,555 שקל – 8%
- על חלק השווי העולה על 17,828,555 שקל – 10%
נזכיר כי לפני חודש וחצי נכנסה לתוקף העלאת מס הרכישה למשקיעים על דירה שנייה מ-5% לעד 8%. זאת קרוב לשנה וחצי לאחר ששר האוצר הקודם, ישראל כץ, ביטל העלאה דומה שביצע קודמו, משה כחלון.
החוק החדש העמיד את מדרגת המס לרוכשי דירה שנייה על 8% בדירות שנרכשו במחיר של עד 5,348,565 שקל ול-10% מעל למחיר הזה. עד כניסת החוק לתוקף, מדרגת המס לרוכשי דירה שנייה מתחילה ב-5% עבור דירות במחיר של עד 1,284,770 שקל לדירה, 6% עד 3,884,294 שקל, 7% עד 5,348,565 שקל, 8% עד 17,828,555 שקל ומעל מדרגת מס של 10%.
ביטול פטור לתושבים זרים והערמת קשיים על משפרי דיור
אלו הצעדים הנוספים בהצעת החוק:
- קיצור התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה, לצורך הטבות המס הניתנות בחוק לבעלי דירה יחידה. נכון להיום תקופה זו עומדת על 24 חודשים ולפי תזכיר החוק מוצע לקצר אותה ל-12 חודשים.
- ביטול פטור למי שאינו תושב ישראל ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים: לפי נתוני רשות המסים כ-83 אלף דירות מגורים מצויות בבעלות תושבי חוץ (לא כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו), וכ-40 אלף מהן מצויות בתל אביב וירושלים. כיום, תושבים זרים יכולים ליהנות מהפטור הסוציאלי הניתן במכירת דירת מגורים יחידה, וכן מהטבה במכירת דירת מגורים בישראל, ומפטור על השכרת דירות מגורים, בדומה לתושבי ישראל. מדובר בפטורים חריגים, ביחס למדינות אחרות במיוחד כיום, בהינתן היצע מצומצם של דירות מגורים לתושבי ישראל ורמות מחירים גבוהות. תיקון זה מציע לבטל הטבות אלה כך שהכנסות של תושבים זרים מבעלותם בדירות מגורים בישראל ימוסו. מוצע שהשינוי יחל רק מתחילת שנת 2024 כדי לאפשר לתושבים הזרים תקופה של שנתיים שבה יוכלו למכור את הדירות שלהם תוך קבלת הטבת המס הקיימת, אם רצונם בכך.
- החלת שיעור מס על הכנסות גבוהות מרווח ממכירת דירת מגורים: כיום, מוטל מס נוסף על יחיד שהכנסותיו החייבות עולות על כ-650 אלפי שקל בשנה, בגובה של 3% על ההכנסות מעל סכום זה. נכון להיום הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ-4.75 מיליון שקל אינן נכללות בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, על אף שמדובר בהכנסה חייבת במס ככל הכנסה אחרת. תיקון זה מציע להכליל את ההכנסות משבח של דירות מגורים בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין.
- הפחתה בשיעור מס שבח על קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001. על מנת לעודד מכירת קרקעות לבנייה למגורים אשר נרכשו לפני ה-7 בנובמבר 2001, קרי קרקעות הנמצאות במשך שנים רבות בידי בעליהן ונצמח עליהן שבח גבוה (אשר באופן רגיל יחויב במס של כ-40% בממוצע), התיקון מציע לקבוע כהוראת שעה, שבמכירת קרקעות כאמור על ידי יחיד, בתקופה של שלוש שנים, יחול שיעור מס של 25% על השבח הריאלי המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד ליום ה-7 בנובמבר 2001 (במקום 47% כיום), ובלבד שבמהלך 8 השנים שלאחר הרכישה נבנו על הקרקע דירות המגורים שניתן לבנות לפי התב"ע החלה עליהן.
- סגירת עיוות מס לעניין פטור ממס שבח החל על מוכרי דירת מגורים אשר נבנתה על קרקע שהייתה בבעלותם לפני שנת 2014: החל מינואר 2014 נקבע כי מי שמוכר דירת מגורים שאינה דירתו היחידה, ושיום רכישתה הינו לפני ה-1 בינואר 2014, ייהנה מפטור ממס שבח בגין השבח הריאלי שנצמח מיום הרכישה ועד ל-1 בינואר 2014. לפי רשות המיסים גביה זו יצרה פרצה, לפיה גם מי שבבעלותו הייתה קרקע ב-1 ינואר 2014 ולא דירת מגורים, נהנה מההקלה אם בעת מכירת הנכס נבנתה על הקרקע דירת מגורים. התיקון מבקש לבטל את פרצה זו. על מנת לאפשר לציבור להתאים עצמו לתיקון נקבעה תקופת מעבר של 4 שנים שבה ניתן יהיה עדיין ליהנות מההטבה.
- הבהרה לעניין מיסוי דירות מעטפת: כיום, קיימת מחלוקת בשאלה האם דירת מעטפת היא דירת מגורים לצורך החבות בשיעורי מס הרכישה החלים על דירת מגורים או שיעורי מס הרכישה הרגילים החלים על רכישת זכות במקרקעין. מבחינה מהותית, אין הצדקה לכך שרוכשים של דירות מעטפת ייהנו מיתרון המיסוי, ויתחמקו מתשלום שיעור מס הרכישה המוטל על דירות מגורים. על כן, מוצע לקבוע בחוק באופן מפורש כי דירת מעטפת תהיה חייבת במס רכישה כדירת מגורים.
