הדמיה: ישר אדריכליםקובי מימון בונה על סיבוב של מיליארד שקל בחניון אתרים
חברת נצבא ושותפה ספי צביאלי רכשו את חניון כיכר אתרים ב-341 מיליון שקל ומיהרו להעלות בו את מחירי החניה. כעת הם טוענים שבעקבות העלאת המחירים שוויו גבוה בהרבה ובתוכנית הבנייה החדשה יקנה להם זכויות בשווי 1.5 מיליארד שקל
| פורסם:20/01/2022
הקרב היקר על החניה: מחירי החניה בחניון כיכר אתרים בתל אביב זינקו בשבועות האחרונים במאות אחוזים, מכ-12 שקל לשעה ל-25 שקל במהלך השבוע ועד 36 שקל בסופי שבוע, ו-6 שקלים לכל רבע שעה נוספת עד לתקרה של כ-200 שקל ביום. מאחורי המהלך מסתתר מאבק רווי יצרים על מאות מיליוני שקלים בין הבעלים החדשים של החניון, חברת נצבא בשליטת קובי מימון ושותפה ספי צביאלי, לבין מתיו ברונפמן שרכש את מרבית החלקות בכיכר אתרים באמצעות קרן JTLV.
נצבא וצביאלי העלו את מחירי החניה, לטענתם, בהתאם למחירי השוק במטרה למקסם את הרווחים מהנכס. אבל הצלחה של המהלך הזה תאפשר להם גם להוכיח את טענתם כי מגיעות להם מרבית הזכויות בתוכנית הבנייה שמקודמת כעת, שפירושה פער של יותר ממיליארד שקל בין המחיר שבו רכשו את החניון לבין המחיר שהוא יהיה שווה לטענתם אחרי התוכנית החדשה. מדובר באתגר לא פשוט משום שהשותפים-יריבים שלהם מחזיקים בכיכר המדינה בזכויות לחנויות, בית מלון ואולם הקולוסיאום המיתולוגי.
תוכנית הבנייה החדשה על חורבות כיכר אתרים אושרה להפקדה על ידי הוועדה המקומית תל אביב ביום רביעי בשבוע שעבר, והיא מאפשרת את הריסת הכיכר, הגבהת מפלס הרחוב ובנייה של 220 דירות ו-300 חדרי מלון בשני מגדלים בני 25 קומות ובניין עורפי שבו 6 קומות.
הקרב על הערכת השמאים
סלע המחלוקת בין בעלי הזכויות הוא הטבלה שנערכה על ידי השמאים משה פרידמן ורונן רוזנטל ממשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', ובה נקבע השווי של כל אחת מכ-260 חלקות במתחם. כמו כן נקבע שוויו של המתחם היום לפני אישורה של התוכנית, ושוויו לאחר אישורה. כל אחד מבעלי החלקות אמור לקבל זכויות בנייה שמשקפות את שווייה היחסי של החלקה שלו. היחסים בין החלקות לא משתנים, השווי של כל חלקה עולה בשיעור זהה. כלומר, לאחר אישור התוכנית המשביחה העוגה גדלה, ובהתאם כל פרוסה גדלה, אך היחס בין הפרוסות לא משתנה.
השמאים העריכו כי המתחם שווה כיום כ-580 מיליון שקל, ומשקלו של החניון במתחם הוא 15.7%. לאחר אישורה של התוכנית השטח יהיה שווה 2.2 מיליארד שקל, ובעלי הזכויות בחניון זכאים ל-15.7% מהזכויות החדשות, ששוויין כ-345 מיליון שקל.
אלא שאת התזה הזו צביאלי ונצבא רוצים להפריך. טענתם כפי שהוצגה בדיון שנערך בשבוע שעבר על ידי עו"ד שמוליק שוב היא כי שוויו של החניון גבוה בהרבה, ומכאן גם הנתח שמגיע לו. את הזכויות בחניון הם רכשו באוגוסט 2021 בתמורה ל-341 מיליון שקל, עד אז הוא נוהל על ידי עיריית תל אביב והבעלות בו התחלקה בין העירייה (73%) לקרן JTLV. טענת הבעלים החדשים היא כי בתקופה שבה החניון נוהל על ידי העירייה הוא הניב הכנסות נמוכות, כי מחירי החניה היו נמוכים משיקולים ציבוריים וסובסדו על ידי עיריית תל אביב. על המחירים הנמוכים אף הוענקו הנחות למאות מנויי בריכת גורדון.
אך גורמים בסביבתו של צביאלי טוענים כי מאז החניון החליף ידיים, תעריפי החניה עלו, והוא עשוי להניב הכנסה שנתית של כ־20 מיליון שקל ואף יותר לעומת כ-4 מיליון שקל בשנה בעבר. בנוסף, אם משקללים את שווי ההנחות שניתנו על ידי העירייה בעבר, מגיעים להכנסה שנתית דומה לתחזית שלהם.
בשיטה שמאית שבה מהוונים את הכנסות החניון בתשואה של 5% מגיע שוויו ל-400 מיליון שקל. החניון נמכר לאחר הליך התמחרות שבו JTLV הציעה לקנות את החניון ב-340 מיליון שקל, ונצבא ושותפה הציעו רק מיליון שקל יותר. מנקודת המבט של הקונים זו גם הוכחה לשוויו האמיתי של החניון.
על פי התזה הזו במתחם ששווה 580 מיליון שקל, הנתח של החניון הוא כ־70% ואולי אף יותר. להערכתם, לאחר אישורה של התוכנית שווי החלק של צביאלי ונצבא יהיה גבוה מ-1.5 מיליארד שקל.
לגישה הזו יש כמה נקודות תורפה: המרכזית היא שבמתחם נמצא מלון מרינה (היום מופעל תחת המותג לאונרדו), אולם הקולוסיאום וחנויות. על פי הטענה של צביאלי ונצבא, החניון שווה יותר מכל השימושים האחרים. שנית, אם מחיר החניה גבוה בהרבה מהמחיר המקובל בסביבה, החניון עשוי לאבד לקוחות. כבר עתה נשמעים קולות מקרב מנויי הבריכה שקוראים לחפש מקומות חניה אלטרנטיביים.
כמו כן, בחניון 355 מקומות חניה. שווי של 400 מיליון שקל משקף עלות של 1.1 מיליון שקל למקום חניה. אלא שלפי שמאים שעמם ערך "כלכליסט" בדיקה, שווי חניה באזור הוא כ-400 אלף שקל ואולי אף פחות. ולבסוף, בשומה קודמת שהוזמנה על ידי כונסי הנכסים במסגרת הליכי המכרז למכירת החניון נקבע כי משקלו רק 11% משווי המתחם.
ימונה שמאי חיצוני
צביאלי ושותפתו העלו בדיון טענות גם על חוסר שקיפות בפרסום טבלאות האיזון. במיוחד נטען כי חסר מסמך שמקובל לצרף בכל תוכנית אחרת, ובו הסבר על עקרונות השומה ואופן חלוקת הזכויות. ללא המסמך הזה קשה לבחון את הטבלאות ואופן חישוב הזכויות ששוויין, כאמור, מאות מיליוני שקלים.
בעקבות טענותיו של צביאלי הוועדה המקומית של עיריית תל אביב החליטה למנות שמאי חיצוני מטעמה שיבחן את מסמכי האיחוד והחלוקה ויתקן אותם ככל שנדרש.
חניון כיכר אתרים הגיע לידיו של צביאלי לאחר מאבק שניהל נגד התוכנית, שכעת באופן אירוני הוא הפך לחלק ממנה. עד יולי השנה הבעלות על החניון התחלקה בין עיריית תל אביב (73%) לבין קרן JTLV. ביולי 2017 מועצת העיר תל אביב אישרה עסקה שבמסגרתה הקרן קנתה את חלק העירייה בתמורה ל-150 מיליון שקל. צביאלי עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב והצליח לבטל את המכירה בפסק הדין שהתקבל בינואר 2018. בעקבות פסק הדין הזה התקיים המכרז שבו הצעתו לרכישת החניון כולו, בתמורה ל-341 מיליון שקל, הייתה הגבוהה ביותר.
תגובת עיריית תל אביב-יפו: "תוכנית כיכר אתרים טרם הופקדה בפועל. התוכנית רק הוצגה באתר האינטרנט של מינהל התכנון".
